Недвижимость за рубежом, порядком подешевевшая в кризис, привлекательна для долгосрочного инвестирования. “Деньги” узнали, как правильно купить апартаменты за границей и можно ли на этом заработать.
“Несколько лет назад я решил сделать своей старшей дочери подарок на день рождения. По мнению жены, можно было приобрести жилье за границей: самим ездить на отдых, в остальное время – сдавать”, – рассказывает киевлянин Вадим Задорный. По его словам, сначала он присмотрел апартаменты в Турции (Анталия). “На первый взгляд, все устраивало, но впоследствии пришлось отказаться от Турции, так как ездить отдыхать в закрытый отель – это одно, а жить, пусть и несколько месяцев в год, в мусульманском городе – совсем другое. Поэтому купили дом в Испании”, – делится опытом Задорный. Свое жилье в Европе может ему помочь в получении не только долгосрочной визы, но даже и вида на жительство. Задорный сможет сделать это через 3-5 лет после покупки зарубежной недвижимости.
Подешевевшая в кризис на 20-30% недвижимость в Европе начала плавно дорожать – за прошлый год цены выросли на 1-6% по всем типам недвижимости. Например, во Франции рост составил около 6%, в Британии – 3%, в Германии – 1,5%. Больше, чем метры, выросла цена аренды – на 6-15%. Например, в Лондоне аренда за прошлый год подорожала на 11,5%.
Это значит, что сейчас подходящее время вложиться в покупку жилья за границей. Если сдать в аренду купленные апартаменты, можно окупить вложения и потом получать прибыль. Пока еще недвижимость в Европе дорожает сравнительно слабо – прогнозируемый рост цен в этом году не превысит 7%. Наибольшей суммы потребуют инвестиции в недвижимость Великобритании, Франции, Греции и Италии, где очень высокая стоимость квадратного метра.
Например, в Лондоне цена квадратного метра порядка 7-14 тыс. евро, в Париже – 5-10 тыс. евро. Однако в этих странах и аренда недешева, поэтому срок окупаемости будет фактически такой же, что и в странах с более скромными ценами. Стоит присмотреться к недвижимости в Турции и в Египте, где довольно привлекательны цены, а сдавать квартиру или дом можно круглый год.
Правда, большинство украинцев вкладывают в египетские квартиры для того, чтобы отдыхать там или чтобы со временем продать и получить прибыль. “Мы купили квартиру для мамы в Хургаде, в пяти минутах от моря. Теперь мама живет в Египте постоянно, там очень хороший климат, а расходы на жизнь – минимальные, все очень дешево. Многие украинцы и россияне, особенно пенсионеры, переезжают туда на ПМЖ”, – рассказал киевлянин Игорь Кретов. По его словам, некоторые украинцы сдают в аренду квартиры , но не местному населению, а приезжим дайверам. “Дайверам не нужны “пятерки” и дорогие апартаменты, поэтому пользуются спросом в Египте не виллы, а добротные квартиры площадью 150-200 кв. м”, – говорит он.
Без сомнения, проще всего сдавать жилье в столицах, однако там очень маленький выбор – в том же Риме уже очень много лет действует запрет на строительство, все новые комплексы строятся на расстоянии 60-80 км от города. А в Лондоне, где выбор побогаче, квартира площадью 70 кв. м обойдется минимум в 500 тыс. евро. Из-за падения в кризис почти на 30% цен на жилье в Греции еще есть шанс найти неплохие варианты на Крите или в Афинах. Правда, падение уже остановилось и в этом году ожидается небольшой рост – порядка 2-3%. Однако в базах риелторов еще можно найти интересные апартаменты за 40-80 тыс. евро.
По словам юриста ЮФ “Ильяшев и Партнеры” Александра Фефелова, сначала необходимо найти специалистов, которые занимаются зарубежной недвижимостью: риелтора и адвоката. Прежде всего, нужно выбрать агентство недвижимости, которое подберет необходимые объекты, подготовит контракт и будет честно отстаивать интересы клиента.
Важно проверить надежность агентства: сколько лет существует компания, как долго компания дает рекламу в печатных изданиях, участвует ли в выставках по недвижимости. У хорошей компании должны быть дипломы этих выставок, хотя бы за последние 5-7 лет. Еще нужно проверить наличие контрактов или соглашений агентства с владельцами жилья, которые оно будет показывать. Одним из основных признаков, что перед вами аферист, является попытка получить деньги до контракта.
Вопрос поиска риелтора – мелочи по сравнению с дальнейшими заботами. После подписания договора с зарубежным нотариусом покупатель открывает промежуточный счет в иностранном банке, куда переводит деньги для покупки недвижимости. Но чтобы открыть счет и перевести деньги из украинского банка в зарубежный, необходимо получить разрешение государства – лицензию НБУ. Дело это долгое и чреватое интересом силовиков к потенциальному инвестору.
Правда, по словам Фефелова, украинцы все же умудряются оформлять сделки, избежав волокиты с НБУ. Например, вывозят за рубеж платежную карту и снимают деньги уже в стране совершения сделки. При этом комиссия за снятие составит 0,5-1,5% от суммы. Правда, если моментально снять свыше $10 тыс., Госфинмониторинг узнает, и тогда могут быть неприятности. Потому придется снимать частями в течение недели-двух. Некоторые смельчаки поступают иначе. “Мы купили путевку в ту страну, где собирались покупать особняк, положили деньги в полиэтиленовый пакет вместе с тапочками – в ручную кладь – и пошли с ним в самолет. Так и оплатили часть стоимости дома. Остальные деньги снимали с карты уже на месте”, – делится опытом одессит Иван Гордиев.
Конечно, можно пойти путем открытия или покупки юрлица в зарубежье. Например, в той же Польше купить готовую фирму можно за $2,5 тыс. И приобрести недвижимость от ее имени. Правда, владельцу фирмы придется ежегодно оплачивать услуги бухгалтера (около $1 тыс.), сдающего отчетность налоговикам.
Для покупки недвижимости в Европе вполне можно взять ссуду в иностранном банке. Но получить кредит можно не всем, а только тем, у кого есть официальный доход, полученный в Евросоюзе. “Мы уже столкнулись весной прошлого года с банками Италии, и если ты не гражданин Италии и вида на жительство у тебя нет, то шанс на получение кредита 1 из 100. После гражданства смотрят на ежемесячный доход – зарплату если не в Италии, то хотя бы в ЕС надо иметь такую, чтобы сумма ежемесячного платежа не превышала трети дохода”, – рассказывает работающий по контракту в Тоскане менеджер строительной компании Виталий Кочетов.
Если же гражданство и доходы есть, то кредит выдадут, причем по низкой ставке и на долгий срок. По данным компании AG2 Asesores, в Испании сумма кредита обычно составляет 50-60%, иногда и 65-70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования – от 10 до 30 лет в зависимости от возраста заемщика. Кредиты предоставляются под 3-5,5% годовых на первые 6 месяцев, иногда на первый год. Затем банк ежегодно будет корректировать процентную ставку по кредиту в зависимости от изменения европейского финансового индекса EURIBOR.
Иногда продавцы предлагают оплатить покупку частями. По словам исполнительного директора Q-properties Владимира Кравцова, возможна рассрочка, но краткосрочная – не более 6-8 месяцев.
Если взять кредит удалось, то сдача в аренду не сможет полностью покрыть выплаты по займу. Например, если привлечь 50% от стоимости виллы на Кипре (это порядка $90 тыс.) под 8% годовых (обычно для украинцев банки повышают ставку на 3-4%), то ежегодно придется выплачивать $10,3 тыс. – именно таким будет платеж по кредиту на 15 лет (аннуитет).
Если удалось пройти все этапы и таки стать счастливым обладателем недвижимости в другой стране, на этом траты отнюдь не закончатся. Даже если сложностей с документами не возникло, покупатель еще как минимум 20% цены покупки потратит на оплату налогов, услуг риелтора, адвоката, подписание договоров с поставщиками энерго- и водоснабжения. А потом начнутся постоянные текущие расходы: налоги на недвижимость, коммунальные платежи, оплата счетов управляющей компании за обслуживание, оплата агентского вознаграждения поверенному, страхование, налог на доходы, расходы по уборке и мелкому ремонту. Налоги на недвижимость зависят от страны и района, где она находится.
Например, в Испании ежегодная сумма налога зависит от региона и составляет примерно 0,3-0,5% от кадастровой стоимости объекта. А вот в Венгрии годового налога на недвижимость вообще нет. По словам Задорного, содержание виллы в Испании площадью 200 кв. м обходится примерно в 200 евро в месяц без учета услуг по уборке и охране.
Чтобы покрыть расходы на содержание и даже получить прибыль, нужно приобретенное жилье сдавать в аренду . Для этого понадобится агент или поверенный. За рубежом есть специальные компании, которые этим и занимаются. Все расходы на содержание недвижимости уже несет управляющая компания. Если услугами управляющей компании пользоваться круглогодично, то смета начинается где-то от 7 евро/кв. м в год и может спокойно перешагивать планку в 30 евро/кв. м (зависит от страны и количества услуг). Годичное управление и обслуживание квартиры в Варне обойдется примерно в 1500 евро, а вилла площадью 150 кв. м потянет около 3 тыс. евро. (Деньги/Строительство в Украине и СНГ)