Ипотечные программы от украинских банков для проживающих за границей, как правило, интересны тем украинцам, которые несколько лет назад выехали на заработки и смогли накопить сумму, достаточную, чтобы задуматься о покупке недвижимости в Украине для себя или своих родных. Однако бума предложений по ипотеке среди украинских банков для таких заемщиков не видно. Это объясняется тем, что банку сложно оценить платежеспособность заемщика, постоянно проживающего и получающего доход за границей. “Платежеспособность таких заемщиков может быть существенно выше, чем у граждан, имеющих заработок на территории Украины, но подтвердить такие доходы крайне сложно”, – поясняет Елена Карпова, руководитель направления ипотечного кредитования “Плюс Банка”.
А для того чтобы получить ипотечный кредит в отечественном банке, который предлагает такую программу, заграничному украинцу придется соответствовать ряду условий. “Украинец, проживающий за границей, может претендовать на получение ипотечного кредита только в том случае, если его семья находится на территории Украины, доходы он получает как за границей, так и в родной стране, и при наличии поручителя, который будет проживать и иметь доход на территории Украины”, – комментирует Елена Карпова.
Помимо этого, покупка недвижимости в Украине может быть интересна тем иностранцам, которые считают украинский рынок недвижимости перспективным с точки зрения получения дохода в будущем. Если потенциальные рантье в будущем рассчитывают на доход от сдачи жилья в аренду или ожидают повышения цен на недвижимость в Украине, то и они вполне могут заинтересоваться ипотекой. Однако, несмотря на то, что законодательство Украины не запрещает выдавать ипотечные кредиты иностранным гражданам, банки не часто предлагают такую услугу.
Охотнее всего украинские банки кредитуют иностранцев-резидентов Украины, особенно если у них уже есть другое имущество в стране. “Если иностранец живет и работает в Украине, то при наличии поручителя-украинца и дополнительного обеспечения, он может оформить ипотечный кредит”, – рассказывает Елена Карпова. В отдельных случаях такой заемщик будет даже иметь приоритет перед гражданами Украины. “Некоторые банки высоко ценят подобных клиентов, так как зачастую экспаты (граждане одной страны, работающие по контракту в другой стране) являются специалистами высокого класса, получающими доходы уровнем выше среднего”, – поясняет Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка “Хрещатик”.
Однако и здесь не все может быть так гладко, ведь для банка на другой чаше весов всегда остаются высокие риски. “Существуют определенные риски того, что иностранец может покинуть страну, не расплатившись по кредиту, что несет в себе значительные финансовые потери для банка”, – рассказывает Андрей Осипов. А потому случаи получения иностранцами ипотечных кредитов в Украине скорее можно считать частными, чем массовыми.
Еще сложнее придется тем иностранцам, которые не являются резидентами Украины. “В соответствии с постановлением НБУ №279 от 6 июля 2000 г., в случае осуществления кредитных операций с нерезидентом, банк в расчет резерва под кредитные риски принимает только имущественные права на денежные или именные депозитные сертификаты, недвижимое имущество либо гарантии банков, которые имеют официальный кредитный рейтинг не ниже, чем “инвестиционный класс”. В свою очередь, имущество должно быть расположено на территории Украины и принадлежать на правах собственности нерезиденту или поручителю-резиденту”, – рассказывает Андрей Осипов. Так что иностранному гражданину, не проживающему в Украине, для получения ипотечного кредита придется, как минимум, обзавестись украинским поручителем и подходящим залоговым имуществом в Украине.
Найти банк с действующей программой по ипотеке для живущих за границей нелегко: из 20 банков, в которые “Простобанк” обратился с запросом, ни в одном нет действующей программы – лишь некоторые могут рассмотреть заявку в частном порядке. Впрочем, удалось обнаружить одну действующую программу такого рода у ПриватБанка: здесь жителям Португалии предлагают оформить кредит на покупку недвижимости в Украине. При этом обслуживание кредита проводится в португальском отделении банка, а все документы на жилье обещают оформить в Украине по доверенности на друзей или родственников, так что, теоретически, заемщику даже не придется покидать Португалию.
Конечно, каждый украинец, не решивший “квартирный вопрос”, мечтает о европейских процентных ставках по ипотеке в 4-7% годовых. Однако такие планы пока остаются утопией: кредиты на покупку недвижимости в Украине зарубежные банки украинцам не выдают. Зато получить европейский кредит на покупку недвижимости за рубежом вполне реально, правда, не под такую привлекательную процентную ставку. “Кредиты в европейских банках для украинских покупателей очень даже реальны. При этом залогом выступает желаемый объект покупки. Вовсе не обязательно жить и работать в той стране, где хочется купить недвижимость. Разница для резидентов и нерезидентов страны лишь в процентной ставке по кредиту, для местных она, как правило, ниже, чем для иностранцев”, – рассказывает Мария Коноваленко, директор компании “Митропа Юкрейн”, занимающейся продажей недвижимости в странах Европы. В большинстве случаев на получение ипотечного кредита за рубежом могут рассчитывать украинцы со стабильным доходом, готовые внести до половины стоимости жилья авансом.
Одна из наиболее привлекательных стран для украинских рантье, инвесторов в недвижимость или просто желающих приобрести “выездной” домик для отдыха – Болгария. Цены на жилье здесь не выше украинских, а ставки по ипотеке гораздо ниже. К тому же Болгария достаточно либеральна в предоставлении ипотечных кредитов иностранцам. “Процедура для Болгарии совершенно простая и не занимает много времени. Нужен паспорт, документы на желаемый объект покупки, справка о доходах. После рассмотрения документов в течение 2-3 месяцев банк готов оформлять кредит на покупку недвижимости. Как правило, сумма кредита не превышает 50% от суммы покупки. Кредит выдается в евро на 5-10 лет под 10% годовых”, – рассказывает Мария Коноваленко.
Среди либеральных в отношении ипотечного кредитования стран эксперты называют также Испанию. “Испания – самая либеральная страна к нерезидентам, желающим приобрести недвижимость. Покупатель должен оплатить 30% от стоимости жилья и оплатить налог (7% – налог с покупки + нотариус). В Испании нерезидентам Европейского сообщества банки дают ипотечные кредиты сроком до 20-30 лет под 5% годовых (как и во всех странах ЕС). Время получения ипотечного кредита составляет две-три недели”, – отмечает Мария Коноваленко. Претенденту на кредит нужно будет предоставить в банк справку с места работы на испанском языке с указанием заработной платы в евро. По словам эксперта, достаточный уровень зарплаты – 3 тыс. евро.
Гораздо сложнее придется тем, кто решил купить жилье в Чехии. Чтобы получить ипотечный кредит в чешском банке, иностранному гражданину обязательно иметь постоянное место жительства в этой стране. Украинцы выходят из этой ситуации еще и через регистрацию фирмы (юридического лица) на территории Чехии. При этом банк принимает в расчет только те доходы потенциального заемщика, которые были получены на территории Чехии или Евросоюза. Если эти вопросы уже решены, то можно рассчитывать на кредит сроком до 15 лет под номинальную ставку в 6-7% годовых в сумме до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Принятие решения банком занимает до трех месяцев. Помимо процентов, нужно будет оплатить комиссионные банку (около 2% стоимости кредита) и страхование жизни (от $18 в месяц), а также услуги ипотечного брокера.
Возможна покупка недвижимости в кредит и в других странах Европы, однако в каждой из них украинскому заемщику придется столкнуться со своими бюрократическими тонкостями. “Во Франции сложнее, банки хотят видеть поступления денег со счетов в Европейских банках. В Швейцарии, Австрии, Греции прежде, чем получить кредит, нужно получить разрешение от муниципальных органов на покупку недвижимости”, – рассказывает Мария Коноваленко. Впрочем, по мнению эксперта, даже такие сложности при грамотном подходе не могут стать серьезным препятствием для покупки недвижимости в этих странах.
Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка “Хрещатик”: “Украинец, проживающий за границей, может получить ипотечный кредит в украинском банке. Подобные клиенты являются для банка более рискованными, чем трудоустроенные на территории Украины, но в случае подтверждения стабильности платежеспособности, банк выдаст заем. Немаловажными являются заявленные цели получения кредита, их адекватность. Например, клиенту, проживающему на территории другой страны, вряд ли понадобится ипотечный кредит или автомобиль на территории Украины. Тяжело судить о расположенности банков к кредитованию граждан Украины в странах ближнего зарубежья, но теоретически такая возможность есть. Украинец, имеющий разрешение на трудоустройство в стране ближнего зарубежья, может получить кредит в одном из банков этой страны. Если же украинец работает и проживает на территории нашей страны, то кредит в другой стране он может получить только путем сотрудничества с консалтинговой фирмой, которая будет выполнять коммуникативную роль между иностранным банком и гражданином Украины. Насколько нам известно, есть несколько немаловажных требований, которые может выдвинуть европейский банк – поручительство гражданина той страны, где вы планируете получить кредит либо поручительство одного из десяти крупнейших банков Украины, для чего последний потребует какой-то высоколиквидный залог. Также обязательным условием будет регистрация кредитного договора в Министерстве финансов Украины и НБУ”.
Елена Карпова, руководитель направления ипотечного кредитования “Плюс Банка”: “В условиях сложившейся сегодня ситуации на рынке ипотечных кредитов банки, предоставляющие ипотечные кредиты, особенно внимательно подходят к оценке платежеспособности клиентов и, как правило, не принимают во внимание доходы, получаемые за границей, поскольку подтвердить их крайне сложно. Что касается подводных камней покупки залоговой недвижимости на сайте банков, то, по моему мнению, эти риски абсолютно идентичны рискам подбора недвижимости на сайтах агентств недвижимости и брокерских компаний. Покупка любой недвижимости подразумевает ее осмотр, согласование стоимости, проверку правоустанавливающих документов – поэтому процедура абсолютно стандартная, а основной риск – это то, что указанная стоимость недвижимости может не соответствовать реальной, информация, размещенная на сайте – не являться полной и т. п.”.
Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц VAB Банка: “Покупая недвижимость на сайте банков, важно учитывать, что есть две схемы реализации ипотек: добровольная и принудительная. От этого зависит количество и последовательность действий, которые придется предпринять для совершения такой покупки, а также возможность покупателя влиять на стоимость выставленного на продажу залога. Наиболее короткий путь покупки-продажи подразумевает добровольная реализация залога, когда решение о продаже залогового имущества принято банком и заемщиком – собственником объекта недвижимости – при обоюдном согласии. В случае принудительной реализации можно, конечно, рассчитывать на то, что объект удастся приобрести чуть дешевле, чем на рынке – цену залога здесь определяет независимый эксперт, и нередко, хотя и не всегда, она устанавливается ниже рыночной. Однако стоит учесть, что такие “лоты” выставляются на продажу через аукцион на повышение цены – согласно ЗУ “Об исполнительном производстве”. (SV Development/Строительство в Украине и СНГ)
