Украина: Рынок земли под строительство активизировался

Несмотря на войну, спрос на земельные участки под индивидуальное строительство активизировался практически во всех регионах.
Рынок земли в Украине в первом квартале 2025 года восстановился и стабильно растет, Delo.ua сообщает со ссылкой на отчет геоинформационной системы сбора, анализа и визуализации ценовых показателей рынка недвижимости Украины «Увекон».
Несмотря на сложную ситуацию с безопасностью, спрос на землю под индивидуальную застройку держится на достаточно высоком уровне, особенно в наиболее инфраструктурных регионах. Средняя цена за 1 акр (100 м2) по стране составила около $2 500 (примерно 103 тыс. грн), что выше, чем в декабре 2024 года.
Аналитики отмечают, что на рынок земли повлияла девальвация гривны, которая сохраняет существенное расхождение между гривной и долларовым эквивалентами – в пересчете на национальную валюту цены выросли с умеренного уровня 99-104 тыс. грн/акр в декабре до около 108 тыс. грн/акр в апреле (из-за инфляции и девальвации). Соответственно, ценовая динамика показывает общую стабильность с небольшим повышением в весенние месяцы.
Самые высокие цены на предложения земельных участков под застройку зафиксированы в Киеве (примерно $12 426 за гектар) и Одесской области (примерно $5 419 за акр), свидетельствуют данные «Интерактивного отчета» от Увекона. В западном регионе также традиционно наблюдаются высокие курсы: в Закарпатской области средняя цена составляет около $2 425/акр, во Львовской области – ?$2 349/акр.
В Киевской области, благодаря близости к столице, среднее предложение достигает $2 581/акр (в деловом районе Киева – более $12 000/акр). С другой стороны, на севере и в центре страны (Черниговская, Сумская, Полтавская области) средние цены самые низкие – примерно $840-920 за 1 акр.
«Такие расхождения отражают неравномерное развитие инфраструктуры, транспортной доступности и факторов безопасности: в районах, где боевые действия или угроза активных боевых действий более ощутимы, спрос на землю меньше», — объясняют аналитики.
Сравнительный анализ средних цен на продажу земельных участков под строительство в Украине в апреле показывает, что в тройке самых дорогих локаций для земли находятся Киев, Одесса и западные области, самая низкая стоимость земли – на севере и в центре.
Данные по типам территориальных общин показывают, что наибольшая стоимость участков сосредоточена в городских общинах, преимущественно вокруг областных центров и крупных городов. Средняя цена в городских общинах в апреле 2025 года составила около $2 627/акр, в то время как в населенных пунктах она составляла около $1 684/акр, а в сельских общинах — около $2 179/акр.
веконские аналитики подчеркивают, что избыток стоимости в городах объясняется развитостью инфраструктуры (дорог, коммуникаций, социальных объектов) и близостью к рынку труда. Поселения обычно уступают городам по цене из-за меньшей насыщенности инфраструктурой, при этом они дороже отдаленных сел из-за большей доступности к городам.
Например, под зданиями на окраинах городов (Киев, Львов, Харьков) цены ниже, чем в престижных мегаполисах, но выше, чем в периферийных селах.
Анализ зависимости цены от площади показывает, что небольшие участки стоят за сотку дороже, чем большие. Согласно исследованию, средняя цена на участки до 15 акров составила около 2 783 долларов, в то время как участки площадью более 30 акров — около 1 833 долларов за ар.
В частности, в апреле 2025 года небольшие участки (?15 акров) имели более высокую цену за сотку ($2,783) по сравнению с большими участками (>30 акров, $1,833/ар).
Такой эффект обусловлен повышенным спросом на небольшие участки (в частности для коттеджной застройки), которые легче распределять и продавать; Напротив, большие участки предлагаются со скидкой (более низкая цена за квадратный метр) за счет меньшего количества потенциальных покупателей.
Рынок земли одновременно находится под давлением макроэкономических и геополитических факторов. С одной стороны, инфляция тратится на удорожание строительства, что толкает цены вверх. С другой стороны, девальвация гривны делает долларовый сегмент рынка уязвимым, поэтому рост в долларовом эквиваленте ограничен.
На рынок в первую очередь влияют факторы безопасности. Этоприводит к неравномерному распределению спроса: некоторые территории (оккупированные или заминированные) фактически «выпадают» с рынка, покупатели переориентируются на безопасные регионы – в первую очередь центрально-западные районы и пригородные зоны крупных городов. «Поток» покупателей стимулирует подорожание участков в более безопасных районах.
Во-вторых, цены на участки увеличиваются, если улучшается инфраструктура и транспорт. Строительство или ремонт дорог увеличивает цены на землю в близлежащих населенных пунктах. Например, участки рядом с основными автомагистралями или железнодорожными узлами стоят дороже из-за лучших логистических условий. Развитие школ, медицинских учреждений и других объектов социальной инфраструктуры также повышает привлекательность близлежащих районов.
По прогнозам, спрос, сосредоточенный ближе к крупным городам и транспортным артериям, продолжит расти. Также ожидается долгосрочный эффект от программ реконструкции и правительственных инициатив (например, ипотечных программ на покупку жилья), что в перспективе может еще больше увеличить спрос на землю под застройку.
Аналитики рекомендуют покупателям ориентироваться на перспективные, но безопасные регионы. «По возможности рассматривайте участки вблизи областных центров или вблизи крупных городов – спрос на них остается высоким. При этом не помешает учитывать девальвационные ожидания: в условиях неопределенности можно зафиксировать цену в долларах или оценить в гривне с учетом курсового риска», — подчеркивает Увекон.
В то же время, по мнению экспертов, нестабильность валютного курса и геополитические риски диктуют осторожность: покупателям и продавцам следует тщательно анализировать локальные тренды и не допускать «перегрева» цен, а инвесторам – сосредоточиться на среднесрочных выгодах и диверсификации портфеля.
Для долгосрочных инвестиций перспективными выглядят земельные участки рядом с уже построенным или планируемым жилым фондом в регионах с положительной демографической динамикой. (delo)