Рынок недвижимости Испании вошёл в фазу «скрытого торможения»: несмотря на рост средних цен на 9% в первом полугодии 2026 года, общий объём сделок замер на месте (€38,7 млрд). Покупатели массово уходят с рынка новостроек из-за их недоступности и переключаются на вторичное жильё, из-за чего разница в цене между первичным и вторичным фондом сократилась до исторического минимума.
Испанский жилой сектор вступает в фазу охлаждения спроса при сохранении высокого ценового давления. По данным Министерства жилищного строительства Испании, за первое полугодие 2026 года средняя стоимость проданного жилья выросла на 9% в годовом выражении и достигла €225 493. При этом общая финансовая ёмкость рынка практически замерла: суммарный объём сделок составил €38,7 млрд, увеличившись всего на 0,6% по сравнению с прошлым годом.
За последнее десятилетие средняя цена жилья в стране увеличилась на 51%, причём новостройки подорожали на 76%, а вторичный фонд – на 61%. Однако главная тенденция последних двух лет – резкое сближение цен между этими сегментами.
В 2024 году новые дома продавались в среднем на 58% дороже объектов вторичного рынка. К середине 2026 года этот разрыв сократился до 38%. Средняя стоимость новостройки составила €300 910, в то время как вторичное жильё подорожало до €217 956. Из-за жёстких бюджетных ограничений и высокой стоимости строительства покупатели, выдавленные с рынка новостроек, массово переключились на вторичный фонд, переплачивая за ограниченное предложение.
Ситуация, при которой ценник растет на 9%, а общая выручка рынка не меняется, напрямую указывает на падение физического количества сделок и смещение спроса в сторону более бюджетных объектов.
Ключевыми факторами давления на рынок стали снижение доступности ипотеки, высокие процентные ставки и исчерпание финансовых возможностей покупателей. Нехватка предложения удерживает цены от падения, но объёмы продаж свидетельствуют о том, что рынок переживает фазу застоя, а не падения. Для продавцов это сигнальный момент для фиксирования прибыли, пока высокий ценник не спровоцировал вынужденную коррекцию.