Айтишники оккупировали столичные офисы – к концу прошлого года более половины всех сделок на аренду офисной недвижимости в Киеве заключили именно предприятия из отрасли информационных технологий. А в целом за 2018 . их доля на рынке достигла 35%, подсчитала компания JLL.
Экспертов, впрочем, эти тенденции нисколько не удивляют. Они говорят, что IT-компании выделяются на общем фоне: растут даже не фоне макроэномического спада последних нескольких лет. Эту особенность риэлторы объясняют способностью айтишников к гибкому и быстрому масштабированию: переехать с места на место для них – вообще не проблема.
Кроме того, IT-компании обладают достаточной и высококвалифицированной рабочей силой. То есть могут себе позволить снимать качественные офисы по рыночным ценам. Все это отразилось на столичном рынке офисов.
С 2014 г. число представленных в Украине международных компаний постоянно сокращалось. В то же время количество специалистов, занятых в IT-индустрии, неуклонно росло, отметил Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании Ukraine Trade Guild (UTG).
В результате бурного роста в течение 2017-2018 гг. IT-компании буквально “размели” все вакантные предложения в действующих бизнес-центрах. И автоматически спровоцировали резкий рост арендных ставок и немыслимый еще недавно всплеск девелоперской активности. Все потому, что Украина превратилась в один из крупнейших международных центров, специализирующихся на обслуживании ведущих международных корпораций.
“Благодаря их активности в последние два года объем сделок достигает 200 тыс. кв. м. Это рекордные показатели для офисного рынка Киева”, – подчеркнула руководитель отдела офисных площадей компании JLL (Украина) Александра Глобина.
По данным CRBE Ukraine, в первом полугодии прошлого года удельный вес новых сделок по аренде офисов в Киеве достиг 80%. Остальные 20% – договоры о продлении или пересмотре условий.
Согласно прогнозу Oxford Economics, занятость в сегментах IT и бизнес услуг в Украине в 2019 г. вырастет на 4-5%. Это наивысший прогнозированный процент роста по сравнению с другими сегментами, рассказал Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine.
Вероятно, это приведет к увеличению арендных запросов на бизнес-центры класса А и офисные помещения с хорошо развитой инфраструктурой. Ведь именно такие помещения особо ценятся арендаторами вышеперечисленных сегментов.
Однако столичные девелоперы оказались явно не готовы к резкому всплеску спроса на офисные площади. В 2018 г. предложение на столичном рынке офисной недвижимости увеличилось всего на 47 тыс. кв. м, сообщили в JLL. Причем только одно здание соответствовало классу А – БЦ “Астарта”, фаза 3.
Недвижимости класса В сдали гораздо больше: БЦ UNIT.City, корпусы В2 и B3, БЦ “Лагода”, фаза 3, БЦ на ул. Гайдара, 54, БЦ на ул. Владимирской, 101, МФК Silver Breeze (реконструкция части объекта под офисы), БЦ “Европассаж”, реконструированный БЦ Technoloft, торгово-офисный центр Park Plaza и БЦ Podil Heritage.
Но и этого мало. По мнению главы инвестгруппы Dragon Capital Томаша Фиалы, спрос на офисы в Киеве составляет 200 тыс. кв. м. Поэтому критическая в начале этого года ситуация к его концу трансформируется в полноценную катастрофу: свободных офисов в Киеве попросту не останется.
Подтверждают его слова и наблюдения аналитиков: в 2018 г. самое значительное снижение вакантности отмечалось в центральном деловом районе Киева. За год показатель уменьшился c 14,6% до 7,4%. Причем ситуация в премиум-сегменте, где свободных площадей осталось всего 7,1%, хуже, чем на рынке “второсортных” офисов. Хотя после 2013 г. вакантность выросла с докризисных 14% почти до 30%.
По оценкам аналитиков, третий год подряд арендные ставки на киевские офисы прибавляют по 15% в долларовом эквиваленте. И образовавшийся дефицит не дает оснований прогнозировать замедление тренда. Особенно учитывая растущее давление на рынок со стороны представителей отрасли информационных технологий.
Еще год назад ставки на аренду высококлассных офисов в центральном деловом районе Киева (305 евро/кв. м в год) достигли уровня Гамбурга (312 евро) и Дюссельдорфа (318 евро). По данным NAI Ukraine, на начало 2018 г. в столице функционировало свыше 100 бизнес-центров. Их общее рыночное предложение составляло 1,82 млн. кв. м.
Столичные рантье потирают руки. Даже скромный рост отечественной экономики сулит им дополнительные заработки. Ведь это означает, что предприниматели-арендаторы будут еще более активно искать себе новые помещения для работы. По прогнозам аналитика JLL Ульяны Марченко, арендные ставки в 2019 г. вырастут еще на 3-6%.
При этом особенно большим будет спрос на крупноформатные офисы. Дефицит качественных площадей, по идее, должен подтолкнуть девелоперов к строительству новых бизнес-центров. К слову, на начало 2019 г., по данным аналитиков UTG и CBRE Ukraine, на разной стадии реализации находился 31 проект офисных и деловых зданий. Среди них в текущем году запланировано открыть 11. (Profidom.com.ua/Строительство в Украине и мире)