Цены падают, а девелоперы строят новые объекты темпами, опережающими спрос. В итоге выиграют покупатели, а вот застройщики получат проблемы и недострои.
Киевлянка Мария, разработчик программного обеспечения, в этом году неожиданно смогла купить собственное жилье – однокомнатную квартиру. Неожиданно, потому что приобрела ее значительно дешевле, чем рассчитывала. И накопить необходимую сумму удалось довольно быстро.
“Я думала, что придется выложить за новую квартиру $40-50 тыс. И была удивлена, когда увидела цены от $20 тыс., – говорит она. – Это же как недорогой автомобиль”.
Конечно, за такую сумму в столице можно купить разве что smart-квартиру, как у Марии, площадь которой – не более 20 кв. м, зачастую меньше даже самого скромного жилья в «хрущевке». Фактически это койко-место с уголком для приготовления пищи и санузлом. Но еще пару лет назад покупатели могли лишь мечтать о новом жилье в Киеве, имея в кармане $20 тыс.
На дно долларовые цены потащила обрушившаяся гривня и снижение доходов населения. За 2016 г., по данным Лун.UA, средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках потеряла чуть более 10% в долларах.
И это удешевление недвижимости – часть тренда, который стартовал в первой половине 2014 г. Именно тогда жилье резко обесценилось. В Киеве квадратный метр вторичного жилья за первый постмайданный год, по данным консалтинговой компании SV Development, подешевел с $1902 до $1205, а аналогичный показатель для новостроев снизился с $1710 до $1083.
В целом же с конца 2013 г. по начало 2017 г. 1 кв. м столичного жилья в долларовом эквиваленте, как свидетельствуют оценки SV Development, девальвировал на 40-44%.
В результате стоимость квадратного метра бывшей в употреблении квартиры в Киеве опустилась до уровня 2005 г., когда он стоил $1117. Аналогичная история и с новостройками: 1 кв. м в свежих домах в начале 2017 г. стоит лишь чуть больше, чем в 2005 г., – $1199.
Для крупнейших городов падение стоимости жилья, продемонстрированное столицей, – рекорд. Даже в оккупированном Донецке цена квадратного метра за три года потеряла в долларах меньше – 39%.
Аналогичное донецкому падение пережила недвижимость в Днепре. Чуть больше – 39,5% – утратили в стоимости одесские квартиры и чуть меньше – 38% – львовские.
На этом фоне наиболее благополучным выглядит Харьков: там “квартирная девальвация” по итогам трех последних лет составила всего 27%.
Все это подстегнуло застройщиков изменить структуру предложения, отмечают аналитики Национального банка Украины. Средняя площадь новых квартир сократилась с 76,2 кв. м в 2013 г. до 65,8 кв. м за девять месяцев 2016 г. Выросла не только доля однокомнатных квартир в общем предложении по Киеву и всей Украине, но и само жилье застройщики начали уменьшать в размерах.
Цены снижаются, а число сделок растет. На столичном рынке, который оживает в стране в первую очередь, в целом за прошлый год заключили 9,5 тыс. договоров купли-продажи как новых, так и старых квартир, подсчитали в агентстве ARPA Real Estate. Это на 16% больше, чем в 2015 г (8,2 тыс. сделок), но более чем на треть уступает показателю 2014 г. (14 тыс.).
Все это заставляет аналитиков НБУ считать, что основная фаза спада на рынке в 2017 г. будет пройдена. Но это не значит, что станет легче. Наоборот, надувается новый пузырь, название которому – перегретое предложение. (SV Development/Строительство в Украине и мире)