С начала года гривневые цены на готовые квартиры снизились на 5% (до 35 тыс. грн.), а долларовые – почти на 8,5% (до $1350/кв. м). Новостройки за три квартала подорожали, но незначительно, лишь на 0,7% (до 23,3 тыс. грн./кв. м).
Возможно, именно поэтому покупателей столичного жилья становится все больше. По итогам трех кварталов число сделок выросло на 26-27%. Как сообщил аналитик SV Development Сергей Костецкий, за январь-сентябрь на вторичном рынке сменили собственников 3,6 тыс. квартиры (за аналогичный период прошлого года – 2,9 тыс.). В новостройках с начала года было продано 3,2 тыс. квартир против 2,5 тыс. за три квартала 2015 г.
Доля эконом-жилья среди новостроек хоть и остается самой большой, но все же снижается. Согласно исследованию аналитического отдела компании UDP, в прошлом году к эконом-классу относился каждый второй строящийся объект, сейчас же среди тех, которые открыли продажи, их только 40%.
Растет доля бизнес- и комфорт-класса (среди стартовавших с продажами – 38% и 22% соответственно).
“Всего же с начала года объем предложения на первичном рынке пополнился более чем 11 тыс. квартир, не считая пуска новых очередей давно строящихся комплексов”, – пояснила заместитель генерального директора по маркетингу компании UDP Олеся Перчак.
В итоге предложение втрое-вчетверо превышает спрос. Тем не менее, большинство застройщиков довольны объемом реализованных квартир. Как рассказали в UDP, отделы продаж их объектов заключают сделок на треть больше, чем в прошлом году. При этом, поскольку “Новопечерские Липки” и “Бульвар фонтанов”, как премиальный класс, номинируют цены в долларах, расценки растут вслед за стадией строительства, а с начала года отмечен подъем на 7%.
В “Бульваре фонтанов” средняя цена продажи в начале года была $2450, сейчас – $2620/кв. м, на пятой очереди “Новопечерских Липок” в феврале квартиры продавались по $2200/кв. м, сейчас – по $2323. Доля инвестиционных сделок на объектах UDP держится на уровне 35-40%.
“Если говорить об инвестиционных сделках на примере наших “Новопечерских Липок”, то примерно половина осуществляется с целью сдачи жилья в аренду, а другая половина – на продажу через вторичный рынок. Цели у всех разные, продают вторичное жилье тоже по-разному, кто с ремонтом, кто без. Все зависит от выбранной стратегии самого инвестора и его задач”, – рассказала Олеся Перчак.
Однако в более бюджетных комплексах доля инвестиционных сделок гораздо ниже.
“Мы не видим тенденции, когда в эконом- или комфорт-классе доля инвестиционных покупок превысила бы 10%. По отдельным позициям: однокомнатным квартирам малого метража, студиям или микро-квартирам – их доля может доходить до 30%”, – сообщил управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
В целом, отметил эксперт, сейчас мало рискует покупать квартиры в новостройках “на стадии котлована”.
“Около 60% покупателей предпочитают так называемое новое жилье, но в уже сданных домах. А в идеале – и с ремонтом. Особенно это характерно для эконом- и комфорт-класса. Люди хотят заплатить, завезти мебель и жить”, – говорит Артюхов.
На вторичном рынке средние долларовые цены с начала года тоже просели: в дешевом сегменте почти на 1% (до $767), в дорогом – на 1,7% (до $2368/кв. м). Однако, по наблюдениям директора компании Best & Seller Ирины Луханиной, такой дисбаланс поясняется большим интересом покупателей к сегменту стоимостью от $65 тыс. до $170 тыс.
“Как это ни странно, запросов на квартиры по $30-50 тыс. становится меньше. А вот сегмент $65-170 тыс. дает до 75% запросов”, – отметила Луханина.
Причем немалая доля желающих вложить такие деньги в квартиры интересуется недвижимостью под аренду.
“Рассматривают варианты от “эконом” до высокого ценового сегмента. Интересуются и коммерческой недвижимостью: от первых этажей жилых домов до помещений в бизнес-центрах”, – говорит Луханина.
Даже если нет арендаторов, требуют анализ, сколько такая недвижимость может принести в месяц. Коммерческие помещения окупаются за 8-10 лет, квартиры под аренду – за 12-14 лет.
Причем почти 60% тех, кто интересуется квартирами с арендаторами, рассказала Луханина, – инвесторы с Востока Украины.
“Это не всегда переселенцы. Чаще это люди, ведущие бизнес на Востоке и в качестве альтернативы желающие иметь “работающую” недвижимость в столице”, – рассказала Луханина. Бюджет таких инвестиционных сделок – от $60 тыс. до $120 тыс.
“Можно найти за $60 тыс. двухкомнатную “хрущевку” на Дружбы Народов и сдавать ее по 10 тыс. грн. в месяц. За те же деньги более современного качества жилье на Харьковском или Оболони способно возвращать владельцу по 10-12 тыс. в месяц”, – приводит примеры Луханина.
Двухкомнатную квартиру в центре за $100 тыс. можно сдавать за 15 тыс. грн., как жилье, если же за те же деньги купить помещение на первом этаже и оборудовать его под офис, то реально получать уже по 22-24 тыс. грн. в месяц.
Какова бы ни была цель покупки, под аренду или для себя, но около 80% покупателей в первую очередь интересуются домами до возрастом пяти лет.
“Когда начнут стремительно дешеветь устаревшие серии? Они уже дешевеют, но только там, где совпадают все три фактора: ветхий жилой фонд, первые-последние этажи, конец географии. Вполне реально найти трехкомнатную квартиру где-нибудь на Беличах или ДВРЗ в убитом состоянии за $32 тыс. За год такие квартиры подешевели на 10-15%”, – отметила Луханина.
В целом у экспертов прогноз сдержанно оптимистичный.
“Спрос потихоньку растет. Однако интерес к первичному жилью сдерживают скандалы на этом рынке”, – сказал Артюхов.
“Клиенты, перебрав несколько новостроев, все же выбирают квартиру в уже сданном и частично заселенном доме. Да, это дороже покупки на стадии строительства на 10-15%, зато безопасней”, – говорит Луханина. (Profidom.com.ua/Строительство в Украине и мире)