Динамика цен на жилье в Германии зависит от темпов роста численности населения, свидетельствуют результаты исследования Postbank.
За последние 10 лет стоимость жилой недвижимости выросла в 80% крупных городов Германии, причем в самом дорогом – Мюнхене – цена квадратного метра подскочила почти вдвое. Эксперты ожидают, что в ближайшие 15 лет эта тенденция сохранится, но не повсеместно. Сильнее всего жилье подорожает в тех городах, где прирост населения окажется наиболее значительным, в том числе за счет прибывающих в страну беженцев.
При увеличении численности населения города на 1% квартиры дорожают в среднем на 3,5%, а дома – на 1,9%, подсчитали в Postbank.
Авторы исследования спрогнозировали динамику цены за квадратный метр в 36 крупнейших городах. Свои выводы они основывали на предположении, что до 2030 г. число мигрантов, которые получат статус беженцев и останутся в стране, составит 1 млн. человек. После того как в прошлом году Германия приняла более 1 млн. мигрантов, в последующие годы их число должно сокращаться, учитывая, что далеко не все получат официальный статус беженца и долгосрочный вид на жительство, а власти ужесточат правила приема, объясняют исследователи.
Рост численности населения за счет притока беженцев будет означать увеличение дефицита жилья, что неминуемо приведет к его подорожанию. Сильнее всего количество жителей и стоимость квадратного метра к 2030 г. вырастет в Берлине – соответственно на 4,7%, и 14,5%. При этом без притока мигрантов рост цен на жилье здесь оказался бы на 6% ниже, подсчитали эксперты.
На втором и третьем местах оказались Потсдам и Гамбург, где число людей вырастет соответственно на 4,5% и 4,4%, а цены на квартиры – на 14% и 13,9% соответственно.
Практически в самом низу списка оказался Мюнхен. Здесь стоимость квадратного метра, согласно прогнозу, поднимется всего на 4,4% при росте количества жителей на 1,6%.
Впрочем, фактическое повышение цен в баварской столице, скорее всего, окажется больше.
“Стремительный рост цен за последние 15 лет лишь на 73% был результатом увеличения численности населения”, – объясняет глава отдела финансирования недвижимости Postbank Дитер Пфайффенбергер.
В конце прошлого года представитель Комитета оценщиков земельных участков и недвижимости Германии Зигмар Либиг заявлял, что “мы ожидаем, что в городах и регионах с растущим населением цены продолжат повышаться”.
По подсчетам, которые озвучивала министр строительства Барбара Хендрикс, для удовлетворения растущего спроса на жилье, возникающего в том числе за счет притока мигрантов, необходимо ежегодно строить, по меньшей мере, 350 тыс. квартир.
Однако аналитики говорят о более значительных показателях. Учитывая, что во многих городах объемы строительства давно не успевают за спросом, в стране необходимо на протяжении нескольких лет строить 400-450 тыс. квартир в год, включая 100 тыс. для беженцев, подсчитали в Институте немецкой экономики в Кельне.
Все же притока переселенцев стоит ожидать далеко не во всех городах Германии, отмечают эксперты Postbank. Вследствие происходящих в стране демографических изменений численность населения во многих из них наоборот сокращается. Если в последнее десятилетие две трети из 36 городов, которые исследовал банк, фиксировали прирост населения, то к 2030 г. это будут лишь два города из пяти. Во многих из них будет происходить отток населения, который приезжие мигранты сгладят лишь отчасти.
Вслед за убывающим населением будет дешеветь жилье. В Хемнице стоимость квартир к 2030 г. упадет почти на 50%, тогда как число жителей сократится на 13,5%. Это самое большое падение среди городов, участвовавших в исследовании Postbank. Значительного падения цен эксперты ожидают также в Галле (-38%), Ростоке (-22,9%), Эрфурте (-19,1%), Эссене (-13,5%), Дортмунде (-9,8%) и Франкфурте-на-Майне (-8,1%).
Цены в этих городах могут стабилизироваться за счет растущего спроса на квартиры большей площади, полагают аналитики. Они отмечают, что эта тенденция в последние годы наметилась во всех крупных городах, участвовавших в исследовании. В настоящее время средний размер квартиры, который предпочитают немцы, – 73,3 кв. м, тогда как еще в 2005 г. он составлял 71,8 кв. м. К 2030 г., согласно прогнозу банка, спрос на жилье большей площади вырастет в 75% городов. («Интерфакс-недвижимость»/Строительство в Украине и мире)