В 2014 г. старая Москва поставила антирекорд по вводу жилья – в городе сдали в эксплуатацию менее 1,6 млн. кв. м жилой недвижимости, констатировали аналитики рынка недвижимости по итогам года. 2015 г., полагают они, будет в этом смысле хуже 2014 г., но не кардинально, а вот в 2016 г., скорее всего, произойдет весьма существенный спад объемов сдачи недвижимости, глубина и продолжительность которого будут зависеть от ситуации в экономике вообще и доступности кредитов для застройщиков и населения в частности. Такую точку зрения высказал руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru” Олег Репченко.
Напомним, ранее глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин сообщил, что в 2014 г. в столице сдали в эксплуатацию 8,8 млн. кв. м недвижимости, в том числе 3,2 млн. кв. м – жилой. Но из них более 1,6 млн. кв. м жилья пришлось на Новую Москву, а в старых границах города в 2014 г. построили менее 1,6 млн. кв. м. Эксперты заключили, что это самый низкий показатель с 1990 г. Как сообщили в Irn.ru, аналитики приходят к выводу, что в 2015 г. столицу ожидает спад показателей ввода недвижимости в связи с завершением проектов, пущенных в период активизации рынка в 2011-2012 гг.
“К сожалению, финансовые возможности потенциальных покупателей и до кризиса не соответствовали энтузиазму застройщиков и высоким ценам на недвижимость в Москве, поэтому “оттепель” оказалась недолгой”, – констатировал Репченко. В условиях наблюдавшейся в последние годы стагнации доходов населения ограниченный объем предложения – чуть ли не единственных фактор, удерживавший цены на жилье в Москве от падения. Поэтому в случае существенного увеличения объемов строительства девелоперам пришлось бы снижать стоимость недвижимости. “Делать это они, естественно, не хотят, причем не только из-за жадности, но и по причине высокой себестоимости строительства в старой Москве”, – пояснил эксперт.
Рынок недвижимости Москвы испытал две волны ажиотажа в 2014 г.: в начале и в конце, когда напуганные зачисткой банковского сектора, геополитическим конфликтом и девальвацией отечественной валюты граждане стремились вкладывать сбережения в квадратные метры. “Несмотря на рекордный всплеск покупательского интереса, сколько-нибудь существенного роста цен на недвижимость в Москве не произошло. Согласно данным Irn.ru, по итогам 2014 г. московская недвижимость на вторичном рынке подорожала в рублях на 12%, то есть рост цен едва покрыл инфляцию. А в долларах из-за обвала рубля цены просели на 24,8%, – отмечают аналитики. – Цены на рынке новостроек также не продемонстрировали взрывной рост. А если цены не растут даже на фоне ажиотажного спроса, то это значит, что денежные ресурсы покупателей крайне ограничены и они физически не могут удовлетворить возросшие аппетиты продавцов”. До кризиса 2008 г. цены на жилье подскакивали на ажиотаже на 50% за год, напомнили эксперты.
В 2015 г. финансовые институты обещают России снижение ВВП и реальных доходов населения, так что на рост спроса на недвижимость в обозримом будущем рассчитывать не стоит, полагают они; если, конечно, опять не случится валютный катаклизм, который заставит население вложить в квартиры остатки сбережений.
Тяжелое положение застройщиков усугубляет и политика Центробанка, поднявшего в декабре 2014 г. ключевую ставку до 17% годовых. Такой шаг регулятора фактически отрезал девелоперов от банковского кредитования как через ипотеку, на которую в некоторых строительных проектах московского региона приходилось 70% и более продаж, так и напрямую, через проектное финансирование. Так что даже без учета ситуации со спросом начинать новые проекты сейчас смогут лишь застройщики, располагающие солидным запасом собственных свободных средств (привлекать деньги граждан-соинвесторов законопослушный девелопер, работающий по 214-ФЗ, может лишь после разработки проекта, оформления прав на земельный участок и т. п.).
“Конечно, Центробанк боролся с валютными спекулянтами, атаковавшими рубль, а не с реальным сектором экономики, страдания которого являются лишь побочным эффектом принятых мер. Поэтому, учитывая снижение волатильности на валютном рынке, ЦБ может в течение нескольких месяцев вернуть ставку к более приемлемым значениям”, – отметил Репченко. О возможности, вернее – надежде на такое развитие событий, заявил и первый зампред регулятора Алексей Симановский, напомнил аналитик. Но вероятность исполнения желаний Центробанка трудно прогнозировать, так как многие определяющие для отечественного финансового сектора факторы находятся вне компетенции регулятора, добавил он.
Таким образом, в ближайшем будущем показатели ввода жилья в старой Москве, скорее всего, будут снижаться и составят примерно 1,5 млн. кв. м в год, около 1 млн. из которых придется на официальное жилье, а остальное – на апартаменты, считают эксперты. “Даже в самом благоприятном сценарии развития событий 2016 г., по всей видимости, станет провальным по объемам сдачи недвижимости, потому что задел для ввода через два года надо создавать сейчас. Учитывая проблемы с финансированием, спросом и состояние общей неопределенности в экономике, девелоперы в ближайшем будущем вряд ли будут заниматься новыми проектами, сосредоточившись на достройке тех, что находятся в высокой стадии готовности, – заключил Репченко. – В дальнейшем, если ситуация с финансированием достаточно быстро нормализуется, объемы ввода жилья постепенно вновь пойдут вверх, как и после предыдущего кризиса. Хотя если кредиты будут оставаться практически недоступными для застройщиков продолжительное время, строить в России с каждым годом будут все меньше и меньше”. («Регнум»/Строительство в Украине и мире)