Минрегионразвития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства планирует внести изменения в порядок уплаты застройщиком паевого взноса на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры того населенного пункта, где он строит объект. Для этого подготовлено два документа: проект постановления Кабмина “О внесении изменений в Приложения 1 и 3 к Порядку принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов”, а также изменения в закон “О регулировании градостроительной деятельности”.
В случае подписания первого документа ввести в эксплуатацию построенное здание можно будет только после уплаты паевого взноса застройщиком, а в случае принятия второго право освобождать от паевого взноса будет передано местным органам власти.
Сейчас каждый заказчик строительства, согласно действующему закону “О регулировании градостроительной деятельности”, должен оплатить паевой взнос на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры того населенного пункта, где он строит объект. Предельный размер паевого взноса устанавливают местные советы на уровне не более 10% от общей сметной стоимости строительства объекта для нежилых зданий и сооружений и 4% сметной стоимости строительства объекта для жилых домов.
По закону, оплата паевого взноса в местный бюджет должна быть проведена до ввода объекта в эксплуатацию, однако механизм, который бы позволял местным властям контролировать этот процесс, не прописан. Потому в последнее время участились случаи, когда заказчики не выплачивают в местные бюджеты паевые взносы или всячески затягивают эти платежи. “До 15% застройщиков оттягивают выплату паевого участия в местные бюджеты”, – рассказал президент Конфедерации строителей Украины Льва Парцхаладзе.
А вот когда Минрегион подпишет вышеупомянутое постановление, объект можно будет ввести в эксплуатацию, а значит и получать с него доход, продавая квартиры в жилых домах или сдавая помещения в коммерческих зданиях, только после оплаты паевого взноса в полном объеме. “Сейчас городские власти лишены каких-либо возможностей влиять на застройщика. Их даже не обязаны информировать о факте начала стройки. Теперь же, не уплатив паевой взнос, застройщик не сможет ввести объект в эксплуатацию, значит, не сможет ни продать квартиру, ни сдать офисы, к примеру”, – рассказал аналитик Ассоциации городов Украины Ярослав Рябушук.
В то же время эксперты обращают внимание, что предлагаемые изменения несут новые риски и для инвесторов в жилищном строительстве – для людей, купивших жилье. Потому что оплата паевого взноса может стать еще одним поводом для дополнительных сборов при получении прав на построенный объект, если у застройщика не найдется средств или желания платить сбор.
“Очевидны два основных риска, связанных с предлагаемым нововведением. Это риск восстановления практики признания прав собственности на объекты недвижимости в судебном порядке, минуя процедуру ввода в эксплуатацию (таким образом данные о собственниках будут внесены в госреестры, затем объект перепродан, а город или село так и не получат своих паевых). А также есть риск, связанный с отсрочкой ввода в эксплуатацию объектов жилой недвижимости”, – сказал партнер юридической компании “КПД Консалтинг” Владислав Кисиль. По его мнению, было бы логично оставить инвесторам и девелоперам возможность рассрочки выплаты паевых взносов в текущих тяжелых экономических условиях.
При этом, по мнению Льва Парцхаладзе, эта инициатива Минрегиона не повлияет на цену для конечного потребителя, но несколько ограничит финансовые возможности застройщика, который будут обязан сразу выплачивать паевой взнос, а не “прокручивать” эту сумму в течение некоторого времени.
Кроме того, специалисты считают, что решать, в каком случае предоставлять заказчику льготы по уплате паевого взноса, тоже должны на местном уровне. Сейчас таких случаев десять и они жестко прописаны в Законе о регулировании градостроительной деятельности. К примеру, согласно ст. 40, от уплаты освобождаются объекты, которые строятся за деньги или по заказу государственного или местных бюджетов, частные дома до 300 кв. м, инженерная и транспортная инфраструктура, объекты связи и энергетики и пр.
Однако именно такой “жесткий” список освобождения без учета местных условий и вызывает большую критику. Как сообщили в Ассоциации городов Украины, они давно лоббируют, чтобы этот список принимался каждым органом самоуправления в зависимости от обстоятельств. “Логично, что если дорога или сеть коммуникаций используются исключительно на определенном объекте, а не всем городом, с какой стати застройщика освобождать от уплаты паевого взноса?” – говорит Лев Парцхаладзе.
В Министерстве регионального развития с такими аргументами соглашаются. “Органы местного самоуправления должны сами принимать решения по развитию своих территорий, создавать благоприятные условия для привлечения инвестиций. Поэтому, думаю, будет правильно, если они будут иметь возможность сами принимать решение, освобождать или нет заказчиков строительства от паевого участия в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта”, – считает заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Дмитрий Исаенко.
Но специалисты предупреждают, что принятие предлагаемых правок может повлиять на конечную цену недвижимости, поскольку в случае отказа в льготе по уплате паевого взноса застройщик может “разбросать” эту сумму на покупателей. “Если сейчас застройщик прокладывает к своему жилому комплексу инженерную инфраструктуру, к примеру, такие работы освобождаются от паевых взносов. Более того, застройщик имеет шанс, что эти инвестиции ему город компенсирует, – говорит Лев Парцхаладзе. – А вот если будут внесены изменения в законодательство и город сочтет необходимым обложить такие работы паевым взносом, то их стоимость будет распределена на конечных потребителей – покупателей квартир”.
В итоге, по его словам, цена вырастет. “Но вряд ли сильно, на 1-2%”, – отметил Лев Парцхаладзе. (SV Development/Строительство в Украине и мире)