Второй месяц подряд средняя цена на вторичном рынке жилья в Астане “топчется” на одном месте. В марте средняя цена предложения была зафиксирована на уровне $2124. Февральское колебание цены – плюс 0,57% – было компенсировано ее снижением в марте на 0,5%. При первом рассмотрении похожая ситуация с ценами наблюдается на жилье во всех районах, всех типов и форматов. Однако более детальный анализ все же говорит о том, что цены стали снижаться на двухкомнатные квартиры в кирпичных домах старой постройки. По отношению к февралю сокращение цен на такое жилье составило 6,4%.
Средние цены в дорогом сегменте остановились на уровне $2615/кв. м (-0,2% к февралю), в дешевом – $1703/кв. м (-0,9% к февралю).
Во всех районах города изменения ценовых показателей незначительные, т. е. лежат в пределах среднеcтатистической погрешности расчетов.
Самые дорогие квартиры в Астане традиционно предлагаются к продаже в районе Есиль по цене, превышающей средний показатель по городу на 20%. Средняя максимальная цена за 1 кв. м площади зафиксирована на четырехкомнатные квартиры в районе Есиль – $2700. При этом средняя минимальная цена продолжает держаться на трехкомнатные квартиры в районе Сарыарка – $1889.
Средняя удельная цена предложения в самых дорогих жилых комплексах в анализируемом месяце находится в диапазоне $4510-6030/кв. м.
Очевидно, что самая высокая средняя запрашиваемая цена приходится на квартиры в новостройках элит-класса – $2833/кв. м, а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается на жилье старой постройки – $1578.
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на двухкомнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов, то есть остались на прежнем уровне.
Средние удельные цены одно-, четырех- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 1,4%, 6,9% и 7,7% соответственно, а цены двух- и трехкомнатного жилья лежат ниже среднегородского показателя на 2% и 1,1%.
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал сокращение цен на квартиры в кирпичных домах в основном старой постройки.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням, видно, что анализируемая база в марте пополнилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, для объема предложения в диапазоне $600-1600/кв. м количество предложений выросло на 11,3%. Для диапазона $1600-2600/кв. м и $2600-4500/кв. м зафиксировано увеличение объемов лишь на 1,1% и1,2% соответственно.
Общегородской показатель сократился из-за снижения цен на новые объекты, появившиеся в марте.
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе дорогого жилья сократилась на 0,2% (до $2615/кв. м). Основное влияние на снижение цены в данном сегменте оказали двух- и трехкомнатные квартиры.
В секторе дешевого жилья по сравнению с февралем средняя цена предложения сократилась на 0,9% (до $1703/кв. м). Снижение средних цен прослеживается на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.
Отметим, что цены в сегменте дешевого жилья росли с середины 2012 г. в среднем на 1,2% в месяц, при этом цены в сегменте дорогого жилья увеличиваются медленнее, чем в сегменте дешевого, в среднем на 0,7% в месяц.
Индекс расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которого берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,54, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.
За весь период наблюдения за сегментом дорогого жилья – с ноября 2007 г. – тенговые цены увеличились на 42,1% (+141900 тенге/кв. м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 48,7% (+102100). Средний ценовой показатель по городу повысился на 44,8%, прибавив к каждому квадратному метру по 120300 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на однокомнатное жилье – 55,2%, а наименьший – на многокомнатное – 26,9%.
Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007 г. в сегменте дорогих и средних цен на 16,8% и 1,1% соответственно, при этом дешевые цены выросли на 16,8%.
За год, с марта 2013 г. по февраль 2014 г., уровень инфляции в столице составил 5,7%. За аналогичный период в сегменте дорогого жилья рост цен в Астане превысил уровень инфляции в 1,5 раза, а в среднем ценовом сегменте и сегменте дешевого жилья – в 1,7 раза и в 2 раза соответственно.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет $155200 (от $86100 – за однокомнатную до $458500 за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 5,7% больше. Максимальный годовой рост наблюдается на однокомнатное жилье – 14,4%, при этом к запрашиваемой цене за год прибавилось $10800, а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 11%, или минус $56600.
Исследуемое количество объектов составило 5298 единиц общей площадью 381 тыс. кв. м, объемом рынка в ценах предложения – $822 млн.
Лидером по объему предложений остается район Алматы – 52%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся, административный район Есиль – 18%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают двухкомнатные квартиры – 36%, а минимальный – пятикомнатные и выше – 2%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах – 33% и 18% соответственно.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 72%, постройкам старого типа -2%, улучшенной планировки – 20% и “хрущевкам” – 6%.
На рынке вторичного жилья Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
С июля 2013 г. в Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения.
Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 г. На конец 2013 г. среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 18829 млн. тенге, что соответствует уровню 2005 г. В январе разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 3640 млн. тенге. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.
Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отразятся на реальных денежных доходах населения. В случае дальнейшего снижения объемов ипотечного кредитования это может оказывать дополнительное давление на цены жилья.
Разумеется, это в первую очередь скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Таким образом, цены в сегменте жилья эконом-класса первыми подвергнутся снижению, так как именно в этом сегменте сконцентрирован массовый спрос. Снижение цен в данном сегменте может составить 7-10% до конца года.
Жилье элит- и бизнес-класса может отреагировать на девальвацию с задержкой во времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья находится у населения с достаточно высоким уровнем дохода.
Относительно февраля в марте снижение составило $11 на каждый квадратный метр, или 0,5%.
Сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на двухкомнатные квартиры в кирпичных домах “старой” постройки, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов.
Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается прирост объема предложения.
Согласно прогнозам, в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц. (Kn.kz/Строительство в Украине и мире)