Страховщики или банки должны профинансировать завершение строительства нового жилья, которое они гарантировали, если застройщик в течение полугода после указанного срока не сдаст дом в эксплуатацию.
Об этом говорится в законопроекте о выполнении обязательств перед инвесторами, который для обсуждения предложила Нацкомиссия, осуществляющая госрегулирование в сфере рынков финансовых услуг.
“Законопроект направлен на повышение надежности действующей схемы финансирования жилья”, – отметили в пресс-службе Нацкомфинуслуг. По данным регулятора, в других странах действуют подобные механизмы защиты инвесторов: “Гарантия, выданная страховщиком или банком, используется в США, Израиле и России, а страхование ответственности застройщика – во Франции и России”.
В июле Нацкомфинуслуг уже публиковала первый вариант законопроекта. Нынешняя версия доработана с учетом замечаний финучреждений. Документ, как и раньше, предусматривает обязательное страхование застройщиками ответственности перед третьими лицами либо покупку ими банковской гарантии.
Если жилой дом не будет сдан в эксплуатацию в течение полугода после запланированного срока, страховщик или банк обязаны будут выплатить сумму, необходимую для окончания строительства. В отличие от предыдущего варианта, в новой редакции документа предлагается осуществлять выплаты не инвесторам, а финансовому посреднику.
Таким посредником может быть управляющий фонда финансирования строительства (ФФС). Управляющий после получения денег в течение года должен будет достроить жилье. Если ему это не удастся, за месяц он обязан вернуть инвесторам вложенные в строительство дома деньги.
“Логика в такой схеме есть, так как основная цель – все-таки не возврат денег инвесторам, а постройка дома”, – считает предправления Инвестиционно-трастового банка Александр Подолянко.
Этот документ может “почистить” рынок застройщиков – его могут покинуть до 70% игроков.
“Никто не захочет продавать страховку или выдавать банковскую гарантию строительным компаниям, ведущим рисковую деятельность, а также тем, чьи риски нельзя оценить. Если же кто-то из банкиров решится на такой шаг, тариф может вырасти примерно на 30% от суммы гарантии”, – уверен Подолянко. Сейчас средняя стоимость такой банковской и страховой защиты, по данным Нацкомфинуслуг, составляет 0,5-3%.
Из-за дороговизны предлагаемого механизма, по мнению председателя набсовета банка “Меркурий” Игоря Когута, застройщики, скорее всего, найдут схемы, как его обойти, и реальной защиты инвесторы не получат. “Эта инициатива ни к чему не приведет”, – подчеркнул финансист. С ним согласны и представители страхового рынка.
“Управляющий в страховании – лишнее звено. Застройщик может сам застраховать свою ответственность и отвечать напрямую перед инвесторами – так будет понятнее и дешевле для всех”, – уверяет президент Лиги страховых организаций Украины Наталья Гудыма. А в данном случае схема достаточно запутана.
Такого мнения придерживается и председатель комиссии по страхованию Украинского общества финансовых аналитиков Вячеслав Черняховский. Государство не будет регулировать тарифы такого страхования.
«А значит, будет полная свобода условий, тарифов, франшиз. С большой вероятностью мы получим очередной невыплатной вид страхования с высокими премиями, повышающими “затраты” застройщика и заодно стоимость недвижимости для граждан», – прогнозирует эксперт.
Недовольны законопроектом и строители. “Дополнительная защита увеличит накладные расходы, которые в итоге лягут на плечи инвесторов”, – отмечает директор по маркетингу и продажам компании жилищного комплекса RiverStone Ангелина Деревлева.
“Эта схема будет хорошо действовать, если застройщики, управляющие и те, кто дают гарантию, – связанные лица. В противном случае они не договорятся. Например, если управляющий ФФС – банк, то разве он позволит другому финучреждению выдать гарантию его застройщику?” – добавил второй участник рынка, попросивший не называть его имени.
Юристы также видят в документе ряд нестыковок. “Проект только в общем указывает, что компенсации будут перечисляться управляющему. Неопределенным остается механизм специальных счетов для перечисления этих средств, не определены системы контроля целевого использования этих средств управляющим, – поясняет руководитель адвокатского бюро Александр Белоус. – Вопрос, кто является получателем такого возмещения и действительно ли доверители будут выгодоприобретателями, остается открытым”. По его мнению, дополнительные гарантии инвесторам такой закон вряд ли обеспечит. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)