Вторичный рынок недвижимости оказался на пороге очередного коллапса – эксперты предрекают снижение цен в столице до $1200-1300/кв. м.
После пятилетнего перерыва на рынке недвижимости впервые зафиксирована небывало высокая активность. Вместо традиционного сезонного затишья с начала лета количество сделок купли-продажи в городах-миллионниках возросло примерно на 10-15%, а в Киеве – почти на 25% (по сравнению с июнем 2012 г.).
По словам президента Ассоциации специалистов недвижимости Украины Сергея Злыдня, сегодня на рынке наблюдается ажиотаж: и продавцы и покупатели заинтересованы в скорейшем завершении сделок. Все дело в том, что многие украинцы, складировавшие накопленную валюту, спешат теперь поскорее решить свои жилищные проблемы. Времени у покупателей, не желающих светиться перед проверяющими органами, действительно осталось в обрез, ведь с пуском законодательных новаций приобрести квартиру “у хозяина” будет проблематично.
Во-первых, с сентября вступают в силу ограничения НБУ на предельную сумму наличных расчетов. Покупатели и продавцы квартир и домов дороже 150 тыс. грн. будут не только переплачивать банкам за услуги (конвертацию валюты, открытие счетов, перевод денег и обналичку) от 1% до 3% от рыночной стоимости жилья, но и автоматически попадут в поле зрения Госфинмониторинга. Учитывая, что сейчас около 90% расчетов на вторичном рынке проходят в наличной форме, рынку этой недвижимости будет нанесен очень весомый удар.
В-овторых, на месяц раньше – с 1 августа – появится еще одно препятствие для заключения сделок, связанное с оформлением перехода права собственности между гражданами: изменится порядок проведения оценки имущества для налогообложения и оплата услуг оценщиков. Причем оценку сможет производить только специалист, имеющий соответствующий сертификат (таких на сегодняшний день по всей стране насчитывается не более пятидесяти).
Чиновники считают, что введение новой методики оценки поможет избежать занижения стоимости квартир и домов, с которой платятся налоги при смене владельца. Однако на практике это скорее всего обернется десятикратным удорожанием данной услуги. Путаница с процедурами перевода денег от покупателя к продавцу и неразбериха с оценщиками приведут к тому, что уже в сентябре рынок вторичного жилья замрет на неопределенное время.
Оценив реальный интерес со стороны покупателей к недорогим одно- и двухкомнатным квартирам, агентства недвижимости, работающие “за процент”, решили еще больше разогреть этот рынок. Итогом работы столичных риэлторов стало закономерное повышение цен на вторичную недвижимость – плохого качества одно- и двухкомнатные квартиры, построенные еще в 1960-1970-х гг., с начала прошлого месяца поднялись в цене на 7-13%. В регионах (Донецке, Днепропетровске, Харькове и Одессе) эксперты отмечают ценовую разницу в 5-7%.
По словам директора агентства недвижимости Юлии Благонравиной, за последний месяц на волне начавшегося ажиотажа удалось найти покупателей даже на те «хрущевки» и «панельки», которые висели в базах продавцов еще с минувшего года. “Если понравившаяся квартира внезапно дорожает, а покупателю не хватает денег, он все равно дает задаток и обещает через пару недель найти недостающую сумму: взять в банке потребительский кредит на эти пару тысяч или одолжить по знакомым”, – рассказывает она.
Нынешний квартирный бум очень похож на ситуацию с иномарками: перед введением пошлин на импортные автомобили тоже сильно увеличивались продажи, которые затем практически приостановились. Аналогичный сценарий развития событий эксперты предрекают и рынку недвижимости. Президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов прогнозирует, что с осени вторичный рынок недвижимости потеряет около 30% потенциальных покупателей, способных приобрести жилье, но не готовых декларировать свои доходы. “Уже до конца года это приведет к снижению цен на недвижимость в среднем на 10-15%”, – уверен директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко.
На этом фоне усилится переориентация на жилье в новостройках. Отказывавшиеся покупать жилье в недостроенных объектах после ряда громких строительных афер киевляне уже снова готовы вкладывать деньги в котлованы. Доля тех, кто покупает квартиры в домах на первых этапах строительства, выросла до 20-30%. Безусловно, строительные компании, которые продают первичную недвижимость в рассрочку с начала ограждения земельного участка забором, только выиграют. Тем более что им будет проще обойти “нормативку”, предложив выплату стоимости квартиры частями. “Не исключено, что очередной виток стагнации на вторичном рынке жилья спровоцирует некоторый рост цен на квадратные метры первичной недвижимости”, – полагает Юлия Благонравина. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)