Несмотря на стабилизацию промышленного производства в Европе к декабрю 2012 г., вполне вероятно, что в 2013 г., ситуация будет оставаться достаточно напряженной вплоть до устойчивого восстановления всех макроэкономических показателей. Рост спроса на складские помещения в Европе отмечался со стороны операторов on-line торговли, а складской рынок, в целом, поддерживался американскими инвесторами. Об этом говорится в отчете компании Colliers International.
Полное восстановление складского сегмента коммерческой недвижимости в значительной мере будет зависеть от того, насколько быстро решатся экономические проблемы Еврозоны и будут внедрены меры, ведущие к стабилизации.
“Эксперты ожидают, что 2013 г. будет непростым для европейской экономики, но в то же время складской рынок останется стабильным. При недостаточном количестве доступного для рынка нового предложения складских объектов ситуация по-прежнему характеризуется дисбалансом спроса и предложения. Предварительные договоры аренды и проекты built-to-suit (проекты для конкретного пользователя) будут составлять значительную долю рынка. Поскольку экономические условия остаются сложными, многие арендаторы рассчитывают на более гибкие условия при заключении договоров аренды. Следовательно, арендаторы, которые не готовы брать на себя долгосрочные арендные обязательства, могут отложить принятие решений или обратить внимание на второстепенные объекты складской недвижимости”, – прокомментировал Эрик Барнекоу, руководитель промышленно-складской группы EMEA в Colliers International.
Исследование складской недвижимости EMEA, проведенное экспертами Colliers International, также подтверждает, что инвесторы из США активно способствовали росту рынка. Общий объем инвестиций в складской рынок EMEA достиг порядка 12 млрд. евро в 2012 г., что на 5% меньше, чем в 2011 г., и составил 11% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость региона. В период проведения данного исследования складскими объектами EMEA активно интересовались 16% европейских инвесторов, 24% австралийских и 44% американских. В 2012 г. инвесторы из США внесли самый весомый вклад в европейский промышленно-складской сегмент коммерческой недвижимости, инвестировав более 3,5 млрд. евро. Американский капитал фокусировался на объектах, расположенных в Великобритании. Благодаря этому страна сохранила статус наиболее ликвидного рынка инвестиций в складскую недвижимость (43% от общего объема инвестиций в Европе).
В 2012 г. on-line торговля в регионе продолжала расти на фоне падения традиционных розничных продаж. В 2013 г. эксперты Colliers International ожидают увеличения спроса со стороны многоканальных розничных операторов (multi-channel retailers) не только в странах со стабильно растущей on-line торговлей, таких как Великобритания и Германия, но также на развивающихся рынках, например, в России, где также отмечается быстрый и уверенный рост объема on-line продаж. Так, в России, например, крупные интернет-ритейлеры, такие как ozon.ru, уже играют значительную роль на локальном рынке. Интернет-ритейлеры Украины продолжают развиваться. Объемы on-line торговли пока не достигли уровня Польши или России и отстают от показателей рынков Великобритании или Германии.
В России, Польше и Турции значительный объем складских помещений находится на этапе строительства. Тем не менее, большая часть этих помещений уже сдана в аренду и, наряду со снижением уровня вакантности, в некоторых странах прогнозируется рост арендных ставок.
Складской рынок региона EMEA по-прежнему характеризуется ограниченным предложением качественных функционирующих объектов и практически отсутствием проектов на стадии строительства. Следовательно, многие арендаторы имеют небольшой выбор новых объектов складской недвижимости.
Относительно стабильный уровень спроса на складские объекты недвижимости отмечался в крупных городах Западной Европы. В то же время, в Восточной Европе основную долю поглощения складских помещений составляли рынки России и Польши. Неудивительно, что лидерами по объему поглощения складских помещений в России стали Москва (1,3 млн. кв. м) и Санкт-Петербург (150 тыс. кв. м). Крупнейшие сделки аренды в восточно-европейском регионе были закрыты операторами розничной торговли Leroy Merlin (56 тыс. кв. м, продление договора, Польша) и Adidas (65 тыс. кв. м, предварительный договор аренды, Россия).
Арендные ставки оставались в целом неизменными на большинстве рынков. Снижение арендных ставок произошло в Южной Европе, где спрос был ограничен отрицательными экономическими показателями.
В 2012 г. на фоне незначительного нового предложения складских помещений в столице Украины и Киевском регионе (порядка 86 тыс. кв. м), а также стабильного спроса на такие помещения (более 200 тыс. кв. м) уровень вакантности снизился с 17% на начало 2012 г. до 8-10% к его окончанию. Столь высокий уровень спроса объясняется стремлением большинства игроков рынка оптимизировать свою бизнес-активность. В частности, улучшить качество занимаемых площадей и воспользоваться возможностями для их расширения. По сравнению с 2011 г., структура спроса в Киеве и регионе практически не изменилась: торговые операторы и логистические компании по-прежнему являлись основными потребителями складских помещений. Наиболее востребованными были небольшие и средние складские помещения площадью 2-5 тыс. кв. м. Арендные ставки оставались стабильными на протяжении всего 2012 г.
Новое предложение складских помещений в столице Украины в 2012 г. сократилось на 39% по сравнению с объемом нового предложения 2011 г. и составило порядка 86 тыс. кв. м. К окончанию 2012 г. совокупный объем складских помещений в Киеве приблизился к 1,4 млн. кв. м.
В течение 2013-2014 гг. ожидается незначительный объем нового предложения по сравнению с предыдущими периодами. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на этот период складских и логистических комплексов, а также возобновления строительства некоторых “замороженных” объектов на рынок выйдет порядка 160 тыс. кв. м складских помещений.
Эксперты Colliers International ожидают, что в 2013 г. сохранится умеренный инвестиционный интерес к украинскому рынку коммерческой недвижимости. Интерес на функционирующие активы будет в основном сконцентрирован вокруг торгового и офисного сегментов; интерес к девелоперским возможностям – по-прежнему к проектам в торговой недвижимости. (Building.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)