Будет ипотечный рынок России растущим или стагнирующим, готовы ли банки стимулировать интерес к ипотеке, достигнут ли ставки критического предела? Аналитики рынка продолжат задаваться этими вопросами.
Росстат заявляет, что улучшить жилищные условия с помощью ипотеки может себе позволить порядка 80% населения страны. Как сообщили в консалтинговой компании Indriksons, управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс полагает, что эти данные не отражают реального положения дел на рынке ипотечного кредитования. “В действительности для этих 80% жителей страны потянуть ипотеку не представляется возможным. Оставшиеся примерно 20% могут себе позволить приобрести квартиру или дом, только потуже затянув пояса, – отметил эксперт. – Как известно, президент России высказал мнение, что процентная ставка должна снизиться до 6%. Чтобы ипотечная ставка в России была сопоставима с американской или европейской, у нас должна быть аналогичная экономическая ситуация, отработанные банковские технологии, длинные дешевые деньги и прогнозируемое будущее. Этого, к сожалению, не достичь директивными указаниями. И в ближайшей перспективе это неосуществимо. Ставки по ипотеке поднимались в течение всего 2012 г., и средняя процентная ставка составляла 12,4%. В этом году я ожидаю дальнейшего роста – примерно еще на 1%”.
«Что влияет на рост процентных ставок? Во-первых, ставка рефинансирования, которую устанавливает Центральный банк России на основании макроэкономических показателей. Во-вторых – инфляция, обесценивающая деньги. В 2012 г. она составила 6,7%, но фактически, если брать в расчет рост цен на большинство продовольственных товаров, она окажется на уровне 15%, – отметил аналитик. – В западных странах давно отработана схема контроля государства над деятельностью банков, и уменьшение ставки рефинансирования напрямую влияет на ставку ипотечного кредитования, потому что маржа банков (разница между ставкой рефинансирования и коммерческой ставкой по кредитам) жестко ограничена. Такая схема позволяет государству регулировать как рынок недвижимости в целом, так и ипотечные ставки в частности. Когда такого контроля нет, как, например, в России, снижение ставки рефинансирования никак не влияет на ставку, которую назначают банки, потому что они могут закладывать какую угодно маржу. И в случае снижения ставки рефинансирования на один процент банки только спасибо скажут, потому что тогда они будут получать на один процент больше. Поэтому маржа, закладываемая банками в проценты по ипотечному кредиту (хотя именно по ипотеке она самая низкая из всех банковских продуктов), влияет на рост процентных ставок».
“Еще в перечень факторов, влияющих на процентную ставку, надо не забыть включить зарплату банковских сотрудников, операционные издержки, запрет Роспотребнадзора и Центробанка на различные дополнительные комиссии, – добавил Индриксонс. – Поэтому, чтобы не работать в убыток, банки закладывают доходность в ставку. Кроме того, на рост ставок влияют стоимость так называемых “длинных” ресурсов, уровень доходов населения, цена квадратного метра жилья. По данным экспертов, около 40% сделок в сфере недвижимости осуществляется с привлечением ипотечных кредитов. При росте стоимости займов брать ипотечные кредиты сможет еще меньшее число россиян и, как следствие, объем продаж недвижимости неминуемо снизится”.
“Конечно, банки с государственным участием, занимающие монопольное положение на рынке ипотечного кредитования, легче перенесут болезненные изменения, а вот средним и небольшим кредитным организациям придется значительно труднее, – резюмировал экономист. – Прежде всего это связано с тем, что европейский рынок фондирования закрылся еще в конце 2009 г., а получать от государства дешевые займы становится все сложнее. В сложившейся ситуации выход для таких банков видится в следующем: организовывать с девелоперами совместные программы, способные подогреть интерес реальных конечных потребителей”. («Регнум»/Строительство в Украине, СНГ и мире)