“Сдам комнату с верандой и двуспальной русской печью (туалет летний, душевая в доме, газовая плита) за 1400 грн. плюс коммунальные платежи”, – говорится в одном из объявлений на киевском портале об аренде жилья.
Газ в плиту подается не из газопровода, а из баллона, который стоит рядом с плитой, до ближайшей станции метро надо ехать на маршрутке, мебель на фото – видавшая виды.
Тем не менее, за аренду этого жилья хотят столько же, сколько за комнату в многоэтажке с центральным отоплением и прочими удобствами. Правда, хозяин обещает регулярно снабжать квартирантов дровами для русской печи.
Конечно, это объявление для киевского рынка аренды жилья – исключение, а не правило. Однако само наличие арендодателей с такими финансовыми запросами подталкивает к мысли, что в популярном сегменте эконом-класса хозяева стремятся выжать из своих клиентов максимум денег.
Есть основания полагать, что цены на аренду дешевого жилья значительно завышены
Столичный рынок аренды жилья – наиболее развитый в Украине и показывает стабильный рост. В 2012 г. в Киеве было сдано в аренду почти на 6 тыс. квартир больше, чем в 2011 г.: 19535 против 13714.
Однако определить реальные объемы рынка в натуральном и денежном выражениях специалисты не берутся.
“Определить точно объем сектора в денежном выражении невозможно, потому что 75% рынка аренды жилья находится в тени”, – говорят эксперты.
По данным Киевской налоговой инспекции, в Киеве легально сдают в аренду свою недвижимость около 36 тыс. субъектов. При этом ежегодно эта цифра официальной статистики увеличивается – налоговики постоянно ищут “теневых” арендодателей. Так, в 2012 г. нашли еще 1073 человека.
Однако и сами налоговики затрудняются назвать точные цифры. Арендодателей выявляют по больше части по информации, которая поступает от ЖЭКов, органов местного самоуправления и простых людей, которые звонят в налоговую.
Как объясняют налоговики, зачастую звонят жильцы, которым мешают чересчур шумные и проблемные арендаторы соседних квартир.
По мнению большинства аналитиков, в целом по рынку предложение арендного жилья превышает спрос на него. На одного потенциального арендатора по Киеву приходится более десятка предложений.
Однако самым популярным среди арендаторов остается эконом-класс. В наиболее дешевом сегменте – до 3-4 тыс. грн. – соотношение спрос-предложение резко меняется: спрос превышает предложение примерно в два раза.
В 2012 г. в Киеве из общего числа сделок 84% приходится на квартиры стоимостью до 8 тыс. грн. При этом средняя цена однокомнатной квартиры по всем районам выросла на $94 долл: c $405 до $499.
Если же сравнивать с 2008 г., на который пришелся пик цен на аренду и куплю-продажу недвижимости, то средняя цена аренды однокомнатной квартиры снизилась на $206: с $605 до $499.
Этот результат – не итог постепенного снижения, оно длилось лишь до середины 2010 г., а после этого начался постепенный рост. Однако сейчас эксперты считают, что цены стабилизировались, и резких скачков ожидать не стоит.
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве – около $500. При этом в самых дешевых районах, Дарницком и Деснянском, цена держится на уровне $438, или 3,5 тыс. грн., и $448, или 3,6 тыс. грн. Комнату в этих же районах можно снять за 900-1500 грн., а угол – за 0,7-1 тыс. грн.
В 2012 г. на пике сезона – октябрь-ноябрь – индекс доходности от аренды квартир в Киеве составлял 9,7%, летом он падал до 8%. При этом в центральных районах и районах с большим количеством новостроек – Оболонь – в пик сезона индекс доходности может превышать 10%.
Арендаторы считают, что цены завышены на 50-60%. Арендодатели, наоборот, считают, что цены занижены на 110%. Если брать соотношение официального дохода и арендной ставки, то действующие ставки не соответствуют экономически обоснованным.
Эксперты сходятся на том, что, в конечном счете, ставки регулирует сам рынок. В частности, они во многом зависят от стоимости квартир.
При средней цене небольшой однокомнатной квартиры $50-60 тыс. в дешевых районах, которую можно сдать в среднем за $368, или около 3 тыс. грн., окупить ее приобретение за счет аренды можно примерно за 11,5-13,5 лет.
Приемлемый срок окупаемости для вложений в жилье составляет 10 лет. И поскольку за счет аренды даже дешевую квартиру можно окупить за 13-15 лет, говорить о завышении арендных ставок не приходится.
О завышении арендных ставок можно говорить лишь тогда, когда средняя окупаемость квартиры составляет около 8 лет. Арендные ставки в нижнем ценовом сегменте можно считать вполне оправданными.
В Киеве можно найти квартиру и за $200-300, но, как правило, это жилье далеко не самого лучшего качества. Рядом с ним часто нет инфраструктуры. Поэтому неудивительно, что люди, предлагающие приличную однокомнатную квартиру в хорошем районе, хотят получать за нее больше денег.
Как в таком случае размеры арендной ставки выглядят со стороны арендатора? По словам завотделом Института демографии и социологических исследований НАНУ Людмилы Черенько, арендовать жилье могут сегодня лишь те украинские семьи, все члены которых работают и где нет детей, безработных и пенсионеров.
С учетом киевских расценок на аренду, добавляет эксперт, теоретически аренду жилья могут себе позволить домохозяйства, чей доход превышает три прожиточных минимума, на декабрь 2012 г. – около 3300 грн.
По данным Института демографии и социологических исследований, таких семей в Киеве около 47%. Однако в этом показателе также учитываются и те семьи, чей доход составляет именно три прожиточных минимума или немного больше, то есть, по сути, их доход равен стоимости аренды однокомнатной квартиры.
Согласно информации Госстата, средняя зарплата в Киеве составляет 5368 грн. Если предположить, что семья состоит из двух человек, получающих среднюю зарплату, то их совокупный доход – $1,3 тыс., или 11 тыс. грн. Такого дохода хватает на аренду хорошей однокомнатной или дешевой двухкомнатной квартиры.
Однако по данным Института демографии и социологических исследований, в украинской столице домохозяйств, которые могут иметь доход более пяти прожиточных минимумов, то есть более 5,5 тыс. грн., лишь около 29%. Значит, семей с доходом около 11 тыс. грн. и того меньше.
При этом, по словам Черенько, по разным оценкам, 30-50% доходов населения находятся “в тени”. Сюда относятся и зарплаты, выплачивающиеся частично в конвертах. Вычислить размеры этих доходов почти невозможно.
При таком соотношении доходов и средней арендной платы за однокомнатную квартиру с учетом коммунальных платежей – около 500 грн. – затраты на наем жилья часто составляют более трети дохода, как это принято, скажем, в США.
В Украине эта статья расходов составляет 50% дохода семей. Аренда становится накладной, если один из членов семьи временно не работает, в семье появляются дети или же надо оплачивать лечение.
По данным Госстата, в Украине снимают жилье лишь 2,5% населения. Как говорит аналитик Research & Branding Group Елена Карина, это очень незначительный показатель по сравнению с другими странами.
В исследовании о доступности жилья в Украине, которое Research & Branding Group опубликовала в начале 2012 г., отмечается, что доля арендаторов жилья в ЕС составляет 26,4%, в Голландии – 41%, в Германии – 58%.
При этом доходность от аренды в Европе несколько ниже. “В среднем по Западной Европе – 2,5-6%”, – рассказывают эксперты dom.ria.ua. При этом кроме налогов и прочих отчислений, связанных с содержанием недвижимости, арендодатель также оплачивает значительную часть коммунальных расходов.
Мало того, на Западе рынок аренды развит лучше, и арендатор может выбрать между частным сектором, где цены ниже, и доходным домом, которым управляет профессиональный арендодатель, заботящийся о конкурентоспособности своего бизнеса. К тому же на Западе арендатор защищен условиями контракта по найму.
В Украине же налог с доходов от аренды жилья почти никто не платит, налог на недвижимость еще никто не успел заплатить, коммунальные расходы зачастую перекладываются на плечи арендатора, а договор о найме считают бумажкой.
При этом доходность от аренды дешевого жилья выше, сроки его окупаемости меньше, а покупательная способность населения значительно ниже.
На первый взгляд, в таких условиях и арендные ставки на жилье эконом-класса должны быть ниже, чем в Европе. Однако эксперты с таким выводом не согласны. Они считают, что сравнивать ценообразование в Украине и Европе некорректно.
В качестве причин называют и частую смену схем налогообложения в отличие от ЕС, и наличие на Западе дешевых ипотечных кредитов и устоявшихся правил ведения бизнеса по аренде жилья.
Разница между возможностями европейцев и украинцев обеспечить себя жильем разительная. Европейцы более зажиточны и требовательны, при этом аренда и покупка жилья по отношению к среднему доходу обходится им дешевле, чем среднему украинцу, который значительно беднее европейца.
Минимальная стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке составляет $1736. Таким образом, при средней зарплате в $670, или 5368 грн., киевлянину надо работать на среднюю квартиру площадью 75 кв. м более 16 лет и при этом не тратить деньги ни на что другое.
Однако на первичном рынке есть большой риск, что дом так и не введут в эксплуатацию. На вторичном рынке квадратный метр жилья стоит $1933. Работать на такую же квартиру киевлянину со средней зарплатой надо уже 18 лет.
В то же время, по данным компании Evans, в Австралии и Канаде на такое жилье можно заработать за 6 лет, а в Швеции или Германии – за 4,5 года.
При этом аренда жилья в Украине остается преимущественно в тени, и количество арендаторов значительно уступает Европе.
По словам Кариной, это связано с тем, что большинство украинцев получили квартиры в результате приватизации, и большинство этого жилья отойдет их родственникам по наследству. Кроме того, украинцы по своим убеждениям не арендаторы, а собственники жилья.
Об этой черте также может говорить и то, что все госпрограммы по обеспечению дешевым жильем связаны с его приобретением, а не с развитием рынка аренды.
Между тем в отдельных регионах России, Беларуси государство делает попытки развивать рынок аренды через строительство многоквартирных доходных домов, предназначенных специально для аренды.
В России этим занимаются власти и частные компании, в Беларуси – преимущественно государство. Эта тема живо обсуждается в прессе.
Украинский же рынок, по мнению экспертов, пока не дорос до доходных домов. Однако все признают, что в столице уже встречаются случаи, когда компания или физлицо выкупают все квартиры в одном подъезде для их сдачи в аренду. Знают об этом и налоговики, но официальной статистики не ведут.
Те же единичные дома, которые в Киеве называются доходными, по уровню арендной платы относятся, скорее, к дорогим гостиничным апартаментам, чем к жилью, которое можно арендовать на долгий срок.
Доходные дома могут появиться в Киеве, но лишь при значительном росте спроса на аренду. Тогда средние расценки на аренду повысятся, ведь владельцам доходных домов нужно будет возвращать свои инвестиции. Зато арендаторы смогли бы получить более качественное жилье.
Обычно предприниматели, которые легально занимаются арендным бизнесом, лучше заботятся о своем жилье и удобстве арендаторов, в отличие от людей, для которых аренда – лишь дополнительный доход.
Строительный бизнес пока не готов к таким проектам. Главная причина – отсутствие “длинных” дешевых денег.
Доходность аренды квартир в таких домах не перекроет и 30% стоимости обслуживания кредитов. Однако если за два-три года экономическая ситуация не улучшится, цены на жилье не “просядут” на 25-30% и не появится дешевая ипотека под 7-8% годовых, то рынок аренды покажет хороший рост.
По словам экспертов, рынок аренды медленно растет. Строители могут опоздать с доходными домами, потому что их функции возьмут на себя мелкие частники. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)