В 2012 г. развитие рынку ипотечного кредитования в Свердловской области обеспечили цены на жилье, вернувшиеся на докризисный уровень, и активное соперничество банков за заемщика. Совокупный ипотечный портфель банков Среднего Урала увеличился в 1,5 раза. От текущего финансового года аналитики ждут стабилизации ипотечного рынка, сокращения спроса и, как следствие, нового витка конкуренции. Ставки, по мнению экспертов, вырастут до 13,3%, но уже во втором полугодии могут пойти на снижение. Об этом сообщили в “БанкИнформСервис”.
Ипотечный рынок Свердловской области показал еще более высокие темпы развития, чем общероссийский. По итогам года прирост количества ипотечных договоров, заключенных на Среднем Урале, составил 32,9% (по стране в целом – 31,9%), а прирост совокупного объема ипотечных кредитов – 48,7% (по России – 43,5%). Всего в 2012 г. в Екатеринбурге и Свердловской области было выдано 24 тыс. 49 кредитов такого рода на сумму более 36 млрд. руб.
Общий ипотечный портфель (включающий кредиты, выданные не только в 2012 г., но и ранее), находящийся на балансе банков Свердловской области, вырос на 41,1% (до 72,2 млрд. руб.). Это также больше, чем аналогичный показатель по стране (34%).
Свердловская область в настоящий момент занимает шестое место среди российских регионов по количеству подписанных за год ипотечных договоров и пятое – по совокупному портфелю. В 2012 г. доля Свердловской области на рынке ипотеки УрФО выросла с 24,09% до 27,16%, на общероссийском рынке – с 3,38% до 3,51%. Участники ипотечного рынка на Среднем Урале в минувшем году показали различную динамику. Однако в целом она была однонаправленной, и невысокие показатели роста ипотечного портфеля у одних банков с лихвой компенсировались форсированными темпами прироста у других.
Основополагающих факторов, “толкающих” рынок ипотеки вперед, по-прежнему остается два: активный спрос и банковская конкуренция. Спрос в 2012 г. формировался на фоне поступательного роста цен на жилье и определенного улучшения благосостояния населения. Стоимость квадратного метра в Екатеринбурге за рассматриваемый период, по подсчетам Уральской палаты недвижимости, выросла на 9,7%, выйдя на докризисный уровень, что, естественно, вызвало у людей опасения по поводу нового взлета цен и подтолкнуло к приобретению недвижимости.
“Стоимость квадратного метра положительно влияет на востребованность ипотеки, – отмечает региональный директор Уральского филиала Росбанка Игорь Смуров. – Чем быстрее растет цена недвижимости, тем сложнее накопить деньги на ее покупку и тем выгоднее воспользоваться кредитом. В этом случае цена квадратного метра и цена аренды продолжат расти, а ипотечный платеж останется неизменным”.
В 2012 г. выросли реальные доходы населения, что также сказалось на ипотечном рынке. Подтверждением помимо высокого спроса является сокращение объема просроченной ипотечной задолженности на 14,6% и 4,63 млрд. руб. досрочно погашенных в 2012 г. кредитов (по данным ЦБ).
Что касается банковской конкуренции, то она в Свердловской области остается на высоте. По данным портала “БанкИнформСервис”, здесь числится порядка полусотни банков, выдающих ипотечные кредиты, а суммарное количество таких продуктов доходит до 200. При этом на ипотечном рынке активно действуют все 16 “местных” кредитных организаций (по этому показателю Свердловскую область обгоняют только две столицы и Татарстан).
Высокая конкуренция естественным образом порождает стремление банков сделать свою ипотеку привлекательнее для заемщиков. Самым действенным методом традиционно остается снижение процентных ставок, в том числе и в рамках совместных акций с застройщиками, участия в госпрограмме.
В 2012 г. некоторые кредитные организации расширили линейки ипотечных продуктов, что стало реакцией на некоторые изменения в структуре спроса. “С уверенностью можно сказать, что у екатеринбуржцев значительно вырос интерес к продуктам на “долевку”. Специалисты по недвижимости также говорят о том, что увеличилось количество желающих переехать за город, следовательно, стали более востребованными кредиты на индивидуальное жилищное строительство и покупку загородного жилья”, – отмечает управляющий Уральским филиалом МТС-Банка Сергей Патанин. Соответственно потребностям клиентской аудитории расширяется и спектр предлагаемых банками продуктов.
В меньшей степени кредитные организации использовали для повышения привлекательности ипотечных продуктов такой способ, как снижение первоначального взноса. Однако имелись и такие случаи: первоначальный взнос в прошлом году снизили ВТБ24 и Примсоцбанк.
В текущем году большинство экспертов ожидает стабилизации ипотечного рынка. Пределов роста он, конечно, еще не достиг, и ипотечные портфели продолжат “толстеть”, однако уже не теми темпами, что в 2012 г. Специалисты АИЖК видят для этого две основные причины – повышение ставок и исчерпание эффекта низкой базы. “В ближайшие несколько месяцев не стоит ждать резкой динамики на рынке ипотечного кредитования. Мы ожидаем, скорее, стабилизации”, – подтверждает и управляющий екатеринбургским филиалом «Абсолют Банка» Руслан Габдрахманов.
В этой ситуации некоторый стимул ипотечному рынку способны придать его отдельные сегменты. Конечно, только в том случае, если банки будут оперативно реагировать на изменения в структуре спроса. “Ипотечный рынок продолжит расти, в том числе за счет развития сегмента загородной недвижимости, – уверяет директор департамента розничного бизнеса «Нордеа Банка» Вячеслав Лясевич. – Мы ожидаем некоторое снижение стоимости жилых домов, в связи с чем интерес жителей региона к загородной недвижимости возрастет, следовательно, вырастет и спрос на кредиты на приобретение дачных (садовых) домов”.
“Увеличение количества ипотечных сделок возможно также за счет дальнейшей либерализации условий кредитования, реализации специальных предложений банков и компаний-застройщиков, государственной поддержки программ кредитования отдельных категорий граждан и пр.”, – указывает на факторы поддержки спроса начальник отдела розничных продаж Транскапиталбанка Лайла Борундукова.
Но самой актуальной темой как для аналитиков, так и для граждан, “нацелившихся” на приобретение ипотеки, остается величина процентной ставки. В течение 2012 г. она неуклонно росла, достигнув к концу декабря, по данным ЦБ, 12,3%, и продолжает двигаться вверх. Пока эта тенденция не оказала существенного влияния на динамику спроса, однако это может обернуться резким его падением при дальнейшем росте ставок. “Некоторые эксперты в жилищном кредитовании прогнозируют удорожание ипотеки в 2013 г. минимум на 2%. Такое повышение может стать критичным для половины горожан, планирующих покупку квартиры в кредит”, – предупреждает директор Екатеринбургского филиала Банка Москвы Татьяна Есаулкова.
Перед перспективой падения рынка и на фоне серьезной конкуренции банки Свердловской области вряд ли рискнут стремительно наращивать ставки. Делать это они будут очень осторожно, “нащупывая” ту грань, при переходе которой можно лишиться заемщиков. А некоторые банки, вероятно, вообще не станут увеличивать кредитный процент. Поддержание хрупкого баланса между спросом и размером ставок вообще будет характерной чертой поведения участников ипотечного рынка в 2013 г.
“В первом полугодии стоимость кредитов на рынке возрастет на 1% и достигнет 13,3% годовых, – прогнозирует управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин. – Развитие ситуации во втором полугодии будет зависеть от внешних факторов, от уровня инфляции, в частности, при этом мы полагаем, что ставки стабилизируются и, возможно, покажут определенное снижение. Если этого не произойдет, ситуация может создать риски замедления темпов роста ипотечного рынка в 2013 г.”.
“Я согласен, что во второй половине года может произойти разворот процентных ставок с роста на снижение, – подтверждает такую перспективу зампред Уральского банковского союза Евгений Болотин. – Думаю, что возможность повышения ставок по кредитам в 2013 г. будет определяться в основном не желаниями банков, а желаниями заемщиков. Если заемщики будут готовы оплачивать высокие проценты, то ставки повысятся. Но, скорее всего, банки столкнутся с сокращением интереса к получению кредитов, что приведет к росту конкуренции между ними, в том числе и ценовой”.
Таким образом, если банки “перейдут черту”, и спрос все же упадет, возвращать заемщиков придется понижением ставок. Так что 2013 г. на рынке ипотеки будет беспокойным главным образом для банкиров, а не для заемщиков. («Регнум»/Строительство в Украине, СНГ и мире)