Вице-губернатор Ленобласти, куратор строительной сферы Георгий Богачев предлагает разработать кодекс добросовестного застройщика в качестве ориентира морального поведения для девелоперов.
– Какое количество квадратных метров жилья, по прогнозам региональных властей, будет вводиться в строй ежегодно? Расскажите, пожалуйста, про аспекты вашей градостроительной политики?
– Темпы строительства достаточно высоки, даже выше ожидаемых. В 2012 г. введено в эксплуатацию 1140 тыс. кв. м. Но я бы сказал, что эта цифра несколько занижена из-за того, что иных строителей не выручил “синдром аврала”. Мы хотим вовсе исключить такие авральные ситуации, когда, например, в предновогоднюю пору в максимально ускоренном режиме принимаются построенные объекты. Застройщики традиционно ждут момента, когда “приемщики” наиболее лояльны – разумеется, самый урожайный у строителей месяц – декабрь. Но в канун 2013 г. этого не случилось. Наоборот, как минимум, 150 тыс. кв. м мы могли теоретически, зажмурившись, принять, но не стали этого делать, что продиктовано жесткой политикой, которой придерживается губернатор, – прием только качественно построенных домов. Тем не менее, в дальнейшем рассчитываем на значительный рост объемов вводимого жилья.
– Уже есть конкретный прогноз?
– Если прежде наблюдалось привычное соотношение: один к трем – то есть, в то время, как город сдает 3 млн. кв. м, а область – один, то очень скоро ситуация переменится. Думаю, это время наступит гораздо быстрее, чем мы рассчитываем, то есть уже примерно в трехлетней перспективе, сможем успешно потягаться в этом плане с Санкт-Петербургом. Но повторяю, для нас главным параметром остается не количество квадратных метров, а их качество. Есть обязательное условие: строительные проекты не могут осуществляться без учета необходимой населению инфраструктуры. У нас есть принципиально новый подход – создание особых условий для добросовестных инвесторов.
– В чем он заключается?
– Мы разработали понятную схему: “социальные объекты – в обмен на налоги”. Она прозрачная и честная: в конце 2012 г. правительство Ленобласти предложило застройщикам регистрировать дочерние предприятия по месту реализации проектов и платить налоги в областной бюджет в обмен на выкуп таких объектов. Причем компания обязана предоставить нам план налоговых поступлений и график планируемого ввода объектов. Далее, по таким документам резервируются бюджетные средства в пределах 50% от планируемых налогов на их выкуп. Кроме того, предусматривается вариант, при котором, если у компании не хватает налоговых платежей для участия в программе на момент сдачи объекта в эксплуатацию, регион сначала арендует его, а затем, как только налоговые поступления достигают необходимой величины, выкупит в собственность.
– Какие видите проблемы в сфере земельных отношений именно на территории области?
– Главная заключается в отсутствии или низком качестве документов градостроительного планирования в муниципальных образованиях районов, примыкающих к Санкт-Петербургу. В первую очередь, речь идет о Всеволожском районе. Чтобы не было хаотичной неконтролируемой застройки, должны быть четкие проекты планировок территорий с сопутствующей инфраструктурой, о которой мы сегодня так заботимся: дорогами, социальными объектами и так далее. У нас есть оптимистичный аргумент: к счастью, федеральные власти не стали продлевать допустимую раньше возможность включения, например, сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов без документов территориального планирования.
– Вы хотите сказать, что территориальное планирование позволяет контролировать ситуацию?
– Верно, наличие плана застройки является основной предпосылкой к тому, чтобы начал действие цивилизованный алгоритм обращения с землей: при необходимости – законодательно обоснованного перевода ее из категории в категорию или изменения вида разрешенного использования. Нам предстоит в “ручном режиме” исключить и такой перекос: жилье проектируется на пределе возможного, при этом социальные объекты, даже в районах, вплотную прилегающих к Санкт-Петербургу, зачастую соответствуют сельским нормативам. Спрашивается, можно ли Мурино и Бугры считать сельской местностью?
– А возможно ли на граничащих с Санкт-Петербургом районах пользоваться городскими нормами?
– Если населенный пункт с прогнозируемым числом жителей более 20 тыс. расположен в непосредственной близости к Санкт-Петербургу, то закон допускает использование городских норм для установления таких показателей, как плотность населения, высотность домов и так далее.
– Как у региональной власти складываются отношения с местной властью, располагающей полномочиями по распределению земель в границах населенных пунктов и поселений?
– 131-й ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” – очень хороший, европейский закон, но в нем не до конца учтена специфика территорий. И возникает во многом парадоксальная ситуация: хорошо работать в Сибири, где от одного населенного пункта до другого – “семь верст киселя хлебать”, километров 300. Иное дело, если границы, по сути, стерты, а власть везде разная, множество муниципальных образований, к сожалению, не всегда компетентных в юридических, земельных и прочих вопросах, а главное, в ряде случаев – и это подтверждается многими фактами – не отличающихся чистотой помыслов.
– Население приграничных районов высказывается и даже митингует, как, например, во Всеволожске, против уплотнительной застройки. Это создает проблемы инвесторам. Какова при этом реакция власти?
– Безусловно, региональная власть на это должна реагировать. Но трудно понять парадоксальную ситуацию, при которой власть субъекта федерации должна бороться с муниципальной ветвью власти – представьте сказочного дракона “о нескольких головах”, у которого одна голова в состоянии постоянной войны с другой! По-булгаковски, “разруха не в клозетах, а в головах”. Опять-таки, думаю, что прекрасный 131-й закон, видимо, создан для стран с развитой демократией, где приветствуется высокая культура быта и забота о собственном доме в широком понимании этого слова. У нас, увы, зачастую дом и территория комфорта человека заканчивается в пяти сантиметрах от двери собственной квартиры. Это трудно понять и сложно менять. Безусловно, есть иные, положительные примеры, и дай бог, чтобы их было больше. Но, к сожалению, это скорее исключение из сложившейся системы.
– Как, кстати, сейчас осуществляется взаимодействие властных структур Санкт-Петербурга и области?
– Нормально, однако не помешал бы какой-то постоянно действующий, межсубъектный штаб – это, думаю, было бы важно с точки зрения градостроительства. Мы же на одной планете живем, и отношения вполне можно регулировать на основе взаимных компромиссов и перекрестного финансирования.
– Каковы, на ваш взгляд, основные заповеди или принципы успешного управленца, вице-губернатора, курирующего вопросы строительства в регионе?
– Правильное слово – заповеди. Книга, в которой они записаны, называется “Библия”. Для любого человека имеют универсальный смысл. Самое главное – поступать с другими так, как хочешь, чтобы они поступали с тобой. Это главная заповедь справедливости. Всегда говорю как руководителям компаний застройщиков, так и людям, которые находятся у власти: а вы представьте себе, что вам и вашим детям жить в этом доме. Стройте как для себя. От этого на многие десятилетия вперед зависит, добрым или недобрым вас будут вспоминать словом. Очень жаль, что многие об этом забывают.
– Какие правила, в свою очередь, должны соблюдать инвесторы, которые приходят в регион?
– Мы сейчас думаем о разработке кодекса или хартии добросовестного застройщика в Ленобласти. Губернатор недавно подписал распоряжение о создании координационного совета по комплексному освоению территорий. На первом заседании мы предложим девелоперам и застройщикам подумать об этом. Понятно, что власть должна оказывать содействие бизнесу, но и бизнес должен быть социально ответственным. А партнерство, как его не назови, государственно-частным или как-то иначе, не что иное, как способность сесть за один стол и договориться о сотрудничестве в делах, способствующих развитию региона. Для застройщиков должны действовать очень простые правила: хотя бы не продавать квартиры, пока нет проекта и разрешения на строительство. Активно включаться в программы социального партнерства. Строить социальные объекты и думать о людях, то есть поступать справедливо – чем не заповедь?
Георгий Богачев родился в 1970 г. В 1993 г. окончил Санкт-Петербургский государственный университет по специальности “Политическая экономия”. В 2011 г. прошел профессиональную переподготовку по программе “Строительство зданий и сооружений”.
До назначения (7 июня 2012 г.) вице-губернатором Ленинградской области по строительству работал директором по стратегии и развитию бизнеса ОАО “Группа ЛСР”, был членом правления акционерного общества. («Регнум»/Строительство в Украине, СНГ и мире)