Несмотря на постоянные призывы президента России о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке, рынок сигнализирует об обратном – ставки неотвратимо растут, констатируют аналитики рынка невижимости. Как сообщили в компании “Метриум Групп”, участники рынка прогнозируют повышение ставок в 2013 г. до 15-16%; эксперты же в свою очередь анализируют, почему желание президента снизить ставку до 6% неосуществимо в ближайшей перспективе.
Ипотека – самый долгосрочный из кредитных продуктов, условия кредитования по которому фиксируются на 5-30 лет. При этом банки выдают не свои деньги, потому что из собственных у кредитора только уставный капитал, остальные – привлеченные на различных площадках средства, будь то межбанковский рынок или депозиты населения. На сегодняшний день текущая средневзвешенная ставка по ипотеке – 12,5%. Она складывается из множества факторов, отмечают специалисты. Первый и самый очевидный, на их взгляд, – это ставка рефинансирования, которую устанавливает Центральный Банк России, исходя из макроэкономических показателей. Самое минимальное значение ставки – 7,75% – было достигнуто 1 июня 2010 г. Она продержалась девять месяцев, до 27 февраля 2011 г. Причем значение этого показателя в 1990-е гг. доходило и до 210%, напомнили аналитики. Межбанковские кредиты, как правило, краткосрочные – до 30 дней, по ним ставка на сегодняшний день составляет 6,5%. Средний срок депозитов физических лиц на сегодняшний день – 1 год, доходность, которую банк по ним обеспечивает, составляет 5-10%. Еще один важный фактор, который не стоит упускать из виду, – ежегодное обесценивание денег за счет инфляции. “По официальной статистике, в 2012 г. она составила 6,7%, но фактически мы можем говорить об инфляции в 15% – именно таков рост цен на большинство продовольственных товаров”, – констатировали авторы исследования.
“Все это – важные составляющие процентных ставок по кредитным продуктам банков, – прокомментировала генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая. – Плюс банк, конечно же, закладывает маржу в проценты по ипотечному кредиту (а по ипотеке маржа – самая низкая из банковских продуктов), зарплату сотрудников и операционные издержки. Тем более, что в последнее время Роспотребнадзор и ЦБ обязывают банки отменять различные дополнительные комиссии, тем самым лишая их возможности дополнительного заработка. Чтобы не работать в убыток, доходность закладывается в ставку”.
На ближайший год все аналитики единодушны – ставки по ипотеке будут расти. Общий прогноз – до 15-16%. Однако психологический барьер для заемщиков – 14-15%. При такой ставке рынок ипотеки расти, конечно, не будет, но хотя бы сохранит текущие показатели. Хотя в период кризиса, когда ставка была 20%, все равно находились желающие взять кредит, но это были единичные случаи, отмечают эксперты. Самые низкие процентные ставки – в социальных программах (например, для “молодых учителей” – 8,5%). Но такие программы субсидируются государством, а значит – это не рыночная ситуация. “Чтобы российская ипотечная ставка была сопоставима с американской или европейской, у нас должна быть аналогичная экономическая ситуация, отработанные банковские технологии, длинные дешевые деньги и прогнозируемое будущее. Этого не достичь директивными мерами сверху”, – считает Литинецкая.
В текущих условиях получить максимально низкую ставку можно при условии, если у заемщика официальный доход подтвержден справкой 2-НДФЛ, размер первоначального взноса близок к 50% от стоимости квартиры, а сумма дохода позволяет взять кредит на максимально короткий срок – до 7 лет, при этом ежемесячные платежи составят не более 45% от заработка, полагают эксперты. Также потребуется заключить договор страхования жизни, а возможно и комплексный договор, который включает помимо страхования объекта ипотеки и жизни заемщика еще и титульное страхование. Немаловажный фактор – наличие положительной кредитной истории в любом банке, а также участие работодателя в зарплатном проекте, резюмировали специалисты. («Регнум»/Строительство в Украине, СНГ и мире)