Согласно данным Минюста, в 2012 г. количество сделок по покупке-продаже недвижимости выросло почти на треть по сравнению с 2011 г.
Количество сделок растет уже на протяжении трех лет. Это еще раз показывает, что рынок вторичной недвижимости существует, живет и имеет свои успехи и неудачи. По словам риэлторов, рынок вторичной недвижимости никуда не исчезал, он просто существенно изменился после кризиса.
Доля инвестиционных покупок, когда человек приобретал несколько квартир для вложения денег, существенно уменьшилась, а рынок так называемой покупки через продажу, когда человек приобретает другую квартиру только после того как продает свою квартиру, существенно вырос.
Если до кризиса доля инвестиционной покупки недвижимости была больше половины всех сделок на рынке, то сейчас ее доля – не более 20%. Хотя закономерность очевидна: чем дольше курс доллара будет стабильным, тем больше будет появляться инвестиционных покупок недвижимости.
Строителям крупных городов в 2012 г. опять не хватало площадок. Все незавершенные стройки, которые можно было “разморозить”, уже “разморозили”. В одном только Киеве в 2012 г. было возобновлено строительство на 45 ранее “замороженных” стройплощадках.
Если посмотреть общее количество брошенных площадок, то может показаться, что их еще много. Беда в том, что их невозможно реанимировать по юридическим причинам, ведь часто непонятно, кто их владелец. Докризисные запасы строек уже задействованы. Нужны новые площадки.
Еще один фактор, важный для понимания рынка продаж недвижимости на первичном рынке, – рассрочка. Со слов строителей, доля продаж новых квартир в рассрочку в больших городах достигает 90% от всех проданных. В провинции даже рассрочка не помогает – у населения нет денег.
И риэлторы, и строители указывают на устойчивый спрос на недвижимость экономичного класса и класса “де-люкс”. При этом очень низкий спрос на недвижимость бизнес-класса. Из-за этого компании стараются строить жилье класса “эконом плюс” и опасаются строить “полулюксы” и “люксы”. Продавать дешево недвижимость бизнес-класса строителям невыгодно – клиенты могут купить ее только в кредит.
Тут возникает проблема. Текущие ипотечные кредиты дорогие, хотя в январе они немного подешевели. Ближе к маю на рынке можно будет найти ипотечные займы по реальной ставке 14-15%. Ниже ставок в 2013 г. на десять лет и больше не будет. В 2015 г., возможно, на рынке появятся ипотечные ссуды по ставке 10%.
Возрождение рынка ипотечного кредитования частично подвинет рассрочку строителей, но в 2013 г. пока ее не заменит. Будет двоевластие: рассрочка и ипотечные кредиты на десять лет, но не очень дешевые.
Программа “Доступное жилье” в 2012 г. сыграла роль, которую военные называют “разведка боем”. Начальный вариант программы столько раз меняли, что теперь профильное министерство решило радикально ее переписать. Это правильно.
Прошлый год показал, как она может работать и кто ею может воспользоваться. На 2013 г. на проект запланировано выделить 300 млн. грн. Это много – за 2012 г. на нее было израсходовано всего 20 млн. грн., кредиты получили около тысячи человек.
В 2013 г. получить кредит по программе “Доступное жилье” смогут, прежде всего, лица, получающие только “белую” зарплату на уровне, не ниже средней по Украине. Они могут рассчитывать на экономичное жилье в пригороде.
МинЖКХ хочет жестко контролировать цену продажи жилья по этой программе. В 2012 г. некоторые строители придумывали различные доплаты к базовой цене, в результате чего многие потенциальные покупатели отказались от таких квартир.
Реальная цена сильно выроста, а льгота по кредиту распространялась только на базовую цену. Теперь МинЖКХ не допускает доплаты. Некоторые строители с этим согласны, оговаривая, что это может быть только “эконом-минус”.
Все честно и логично: программа “Доступное жилье” – это все же социальная программа. Для элитного жилья человек должен иметь свои деньги.
В 2013 г. Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) хочет пустить программу продажи жилья в аренду с выкупом. Не ее реализацию планируется потратить 1,5 млрд. грн. Суть программы простая: ГИУ будет покупать у строителей жилье и сдавать его в аренду с правом выкупа всем желающим.
Тут нет проблемы официальной зарплаты, стоимости залога и кредита. Аренда все это объединяет, но она тоже не бесплатная. Фонд содействия молодежному строительству хочет пустить похожую программу для молодых семей. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)