В ближайшее время – до 2015 г. – в Подмосковье планируется реконструкция нескольких трасс. Например, «Новая Рига» (реконструкция должна завершиться в конце 2015 г.), Минское шоссе (лето 2013 г.), Ярославское шоссе (2015 г.), строительство дублера Ленинградского шоссе (первый участок планируется сдать в 2013 г.).
Как правило, улучшение транспортной доступности приводит к положительным изменениям в сегменте жилой недвижимости по реконструируемым направлениям. “В Москве и Подмосковье есть трассы, обладающие хорошим потенциалом, но имеющие недостаточную пропускную способность, из-за чего направление активно не развивается. Например, до недавнего времени таким направлением было Симферопольское шоссе. После реконструкции этой трассы ее доступность улучшилась, значительно вырос интерес застройщиков к этому направлению. То же самое мы наблюдали по Киевскому шоссе. До реконструкции трассы там было ограниченное количество коттеджных поселков (около 12-15), после реконструкции мы увидели всплеск внимания и со стороны застройщиков, и со стороны покупателей, популярность резко выросла”, – рассказывает директор департамента аналитики и консалтинга “Метриум Групп” Анна Соколова.
По оценкам экспертов, в большей степень улучшение транспортной доступности увеличивает цены на качественные объекты с хорошими потребительскими характеристиками.
В этом случае они могут подорожать на 10%. “Здесь все зависит от того, на каком километре от МКАД производится реконструкция. Если участок находится в пределах реконструируемой зоны, удорожание будет более выраженным. Кстати, реконструкция трассы не всегда означает именно рост цен на объекты, которые расположены рядом. Допустим, в ходе реконструкции выстроена эстакада (как в ситуации с дублером Минского шоссе) – очевидно, если она пройдет над домом, это не даст роста его стоимости, скорее, наоборот”, – поясняет коммерческий директор компании “Пробизнес-Девелопмент” Сергей Нагорный.
После улучшения транспортной доступности на этих направлениях может произойти и изменение структуры предложения. К примеру, если направление характеризуется загруженностью, то здесь будут представлены в основном объекты эконом-класса.
Если строят новую дорогу, то этот район уже становится интересен и для реализации проектов более высокого уровня – соответственно, средняя цена предложения объектов повышается. “На Новорязанском шоссе как раз приближается начало ремонтных работ. Резких перемен здесь ждать не стоит, но рынок, вероятнее всего, начнет готовиться к грядущим переменам: искать возможности для строительства дорогих поселков, развивать объекты инфраструктуры, изучать склонности потребителя. До недавнего времени на “Ярославке” продавались очень дешевые участки практические без всего. Это объяснимо – из-за пробок на этом шоссе спрос был минимален, так что эти проекты интересовали только самых невзыскательных покупателей, которых привлекала дешевизна. Однако сейчас на Ярославском шоссе ощущается нехватка такого популярного продукта, как участки с коммуникациями. Нет сомнений, что девелоперы уже начали развивать свои поселки, и с началом сезона они появятся в достаточном количестве, но будут ощутимо дороже – примерно на 20%”, – поясняет генеральный директор компании “ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг” Асет Гайрабекова.
По оценкам начальника отдела продаж поселка “Маленькая Шотландия” Алексея Хижнякова, сегодня средняя цена объекта на Ленинградском шоссе составляет 9 млн. руб., а после завершения ремонта дороги поднимется до 9,9-10,5 млн. руб. Однако повышение ликвидности коснется не всех объектов. “Девелоперы Ленинградского шоссе связывают надежды со строительством платного дублера, но, как и в ситуации с Минской трассой, при выборе объекта недвижимости важно детально изучить не только план прохождения будущей платной трассы, но и точки въезда. Если на Западе пункты сбора платежей расположены на каждом въезде на платную магистраль, то, для примера, большинство расположенных вокруг трассы «Дон» населенных пунктов не имеют возможности выезда на скоростную магистраль, их жители вынуждены пользоваться альтернативными путями объезда”, – рассказывает заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева.
Даже при улучшении транспортной доступности рост цены на загородное жилье могут сдерживать другие объективные причины. “Например, когда реконструировали Ярославское шоссе, стоимость участков там из-за этого фактора не поменялась. Но, в то же время, на восточных направлениях недвижимость самая бюджетная, однако это обусловлено не только сложностями с дорогой, но и общей исторической ситуацией, устоявшимся мнением о не очень хорошей экологии. А вот на Рублевском шоссе, где транспортная ситуация в последние годы очень сложная, цены не изменились в зависимости от этого фактора”, – поясняет управляющий партнер “Миэль-Загородная недвижимость” Владимир Яхонтов.
В некоторых случаях плохая транспортная доступность и отсутствие каких-либо действий по ее улучшению – причина не только уменьшения интереса покупателей к этому направлению, но и понижения стоимости объектов. Например, будут менее популярны те направления, реконструкция которых назначена на более отдаленную перспективу, – в первую очередь, по данным компании “Метриум Групп”, это восточная часть Подмосковья – Егорьевское, Рязанское, Щелковское шоссе. Однако от плохой транспортной доступности страдают не только непрестижные направления. “По целому ряду направлений транспортной ситуации ухудшаться особенно некуда. Скорее, отсутствие улучшений – это причина отсутствия роста спроса и, соответственно, цен. Здесь самый наглядный пример – Рублево-Успенское шоссе, где рост цен практически остановился, во многом именно из-за сложностей с транспортной доступностью”, – говорит Сергей Нагорный.
“От Ленинградского шоссе уже давно ждут хоть каких-то изменений к лучшему, но их не происходит. Подобное несколько лет назад мы наблюдали и на Ярославском направлении, но сейчас ситуация на нем, как уже было сказано выше, изменилась. Но все перечисленное – процесс, растянутый во времени, и никаких сюрпризов здесь ждать не приходится. Цены на самых “трудных” шоссе – Ленинградском, Горьковском – стали минимальными уже давно, и дальнейшего снижения ждать не приходится”, – добавляет Асет Гайрабекова. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)