На украинском рынке жилья наметилось оживление: в прошлом году количество сделок в городах-миллионниках выросло более чем на треть. Правда, недвижимость раскупают вовсе не многодетные семьи, а спекулянты-перекупщики. Они вкладывают деньги в квартиру на этапе строительства, чтобы продать ее подороже после ввода дома в эксплуатацию.
Именно такие схемы в 2006-2007 гг. взвинтили цены на жилье до заоблачных высот – квартира в спальном районе столицы продавалась по цене виллы на Средиземноморском побережье. Эксперты говорят, что через год-два украинцам можно ждать повторения докризисного сценария, и советуют не затягивать решение жилищных проблем.
В прошлом году нотариусы Киева зарегистрировали более 50 тыс. договоров отчуждения недвижимого имущества. Это на 37% больше, чем годом ранее, сообщили в компании “Столичная недвижимость”. Львиная доля договоров пришлась на сегмент жилой недвижимости – квартиры и дома. Похожая ситуация во всех городах-миллионниках страны. По сводкам региональных риэлторских агентств, в Харькове за год раскупили квартиры в десяти новостроях, в Одессе покупательная активность на первичном рынке выросла на 30%, а во Львове, где практически нет выбора жилья эконом-класса, спрос на недорогие квартиры заметно превысил предложение. Наибольшим спросом пользовались дешевые одно- и двухкомнатные квартиры в новостроях – такие квартиры нашли хозяев еще на начальных этапах строительства.
К сожалению, это не значит, что граждане стали намного богаче. Тех, кто в прошлом году рискнул купить жилье в недостроях, эксперты условно делят на две категории. Первая – это люди, которые давно копили на собственный угол и поняли, что откладывать решение проблемы нельзя. Вторая – это инвесторы, перекупщики, или как их еще называют, спекулянты недвижимостью. О выгоде инвестиций в недострой рассказали в отделе продаж одного из крупных жилых комплексов в пригороде столицы. “В секциях, которые вводятся в эксплуатацию, непроданных квартир уже нет, – сообщил менеджер Роман. – Если очень хотите, могу дать телефон семьи, которая купила там однокомнатную квартиру, но собирается ее продавать. Цена, конечно, будет выше: на этапе строительства они заплатили $29 тыс., а с документами она будет стоить около $40 тыс.”.
Спекулянтами в прямом смысле слова назвать таких перекупщиков сложно, считает управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Скорее, это люди, которые осознанно принимают риски несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию в надежде получить хорошую прибыль. “В прошлом году таких покупателей в Киеве было порядка 10%, – сказал Артюхов. – Если сравнивать с докризисным периодом, когда каждая третья квартира покупалась для дальнейшей перепродажи, это немного. Однако, по нашим наблюдениям, с весны 2012 г. интерес к такому способу капиталовложений заметно растет. Сегодня инвесторы на первичном рынке обеспечивают в денежном выражении более 20% продаж девелоперов. Причем количество денег, которые приходят на этот рынок, увеличивается быстрее, чем число игроков. По разным оценкам, уровень доходности от покупки и перепродажи жилой недвижимости сейчас колеблется от 12% до 50%”.
Эксперт говорит, что сегодня есть несколько сценариев инвестирования в строящееся жилье. Самый выгодный и самый рискованный способ – это покупка квартиры на этапе котлована. При продаже такой квартиры после оформления права собственности как раз и можно заработать упомянутые 50% прибыли. Однако нет никакой гарантии, что застройщик закончит объект, не заморозит его на долгие годы. “Большинство застройщиков сегодня начинают продажи, когда построена коробка здания. Это как раз те компании, которым можно доверять, поскольку они работают за свои деньги и не тратятся на рекламу на самых начальных этапах строительства, – поясняет Артюхов. – Если купить квартиру в таком новострое до момента ввода в эксплуатацию, а потом вложиться в ремонт, можно заработать от 25% до 40%. Мороки будет больше, но риски окажутся ниже”.
Артюхов считает, что доля спекулянтов, или лучше сказать инвесторов, на первичном рынке недвижимости в этом году будет увеличиваться. Особенно если вернется ипотечное кредитование под 15% годовых в гривне. И в перспективе нескольких лет это оживит строительный сектор, однако есть и минусы. “Если в ближайшие два-три года доходы населения увеличатся, то перекупщики получат возможность завысить цены на готовые объекты недвижимости. С позиции сегодняшнего дня это маловероятно, однако риск спекулятивного витка цен на жилье все же есть”, – прогнозирует президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.
По этой причине откладывать планы покупки квартиры на длительный срок сейчас не имеет смысла. Пока перекупщики не слишком активны, рынок недвижимости находится на ценовом дне. Эксперты прогнозируют, что дешевле, чем сейчас, качественное жилье продаваться уже не будет. Квартиры в новостроях на начальных этапах строительства сегодня стоят в полтора-два раза дешевле, чем до кризиса. К примеру, в столице за прошлый год можно было встретить предложения как по 8 тыс. грн./кв. м, так и по 6,5 тыс. грн., хотя еще в начале 2008 г. цены ниже 10 тыс. грн. считались уникальным и необычайно выгодным предложением.
“Объективно в стоимости квадратного метра еще есть ресурс для снижения цен на 10-15%, но дожидаться удешевления не имеет смысла, – убежден президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич. – Застройщики научились гибкой ценовой политике. Они понимают, что введенное в эксплуатацию жилье ценится покупателем гораздо больше, чем проект дома на стенде возле фундамента. Соответственно, отличается и цена: 6,5 тыс. грн./кв. м на бумаге постепенно вырастает до 8-9 тыс. грн. за готовое к заселению жилье”. Если на этой разнице зарабатывают спекулянты, на ней же смогут сэкономить и обычные граждане, говорят эксперты. Единственный нюанс – при покупке жилья в недострое нужно тщательно проверять документы и надежность застройщика. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)