После довольно активного 2012 г. начало 2013 г. поразило затишьем. Сейчас квартир продается значительно меньше, чем в ноябре-декабре прошлого года.
К застою на рынке недвижимости привели законодательные изменения, благодаря которым в Украине создали Государственную регистрационную службу (Госреестр). К ней с 1 января 2013 г. от БТИ перешла функция госрегистрации прав на недвижимость. Проводят ее государственные и частные нотариусы. При этом техинвентаризация осталась за БТИ. “Из-за этого произошло торможение рынка, – рассказывает директор риэлторской компании “Золотые ворота” Алексей Холмецкий. – До 10-15 января нотариусы вообще не представляли, как им работать, и заняли позицию выжидания. Но в феврале, как мы надеемся, все уже должно вернуться в норму”.
В результате, по словам риэлторов, сейчас регистрируются, в основном, сделки по дарственным. Люди спешат переоформить “лишнюю” жилую недвижимость на родственников, чтобы не платить налог на жилье, который действует с 1 января. Дело в том, что до 1 июля все украинцы-плательщики такого налога (у которых есть квартиры жилой площадью больше 120 кв. м или дома больше 240 кв. м) получат налоговое уведомление-решение (ставка налога – 1% от минимальной зарплаты за каждый “лишний” квадратный метр, то есть на данный момент – 11,47 грн. за 1 кв. м дополнительной жилплощади). Оплатить его они должны будут в течение 60 дней после получения, то есть максимум до 31 августа. При этом налог будет начислен сразу на весь год: с 1 января по 31 декабря. То есть человек до 31 августа должен будет оплатить сумму налога авансом до конца года. Если же владелец квартиры площадью больше 120 кв. м “подарит” ее часть, например, своей матери, налог платить не придется.
Интересно, что, несмотря на все законодательные перипетии, цены на жилье не реагируют ни на какие потрясения. К примеру, за прошлый год недвижимость на вторичном рынке в среднем ни дорожала, ни дешевела. Правда, самое доступное “социальное” жилье («хрущевки», гостинки) продолжало падать в цене (на 5% за год).
В 2013 г. ожидается та же ситуация, колебания и в сторону понижения, и в сторону повышения могут составить 5%. “На столько может подешеветь морально устаревшее жилье”, – прогнозирует эксперт сайта DOM.ria.ua Анатолий Топал. «И на столько же может подорожать качественное дорогое новое жилье эконом-класса и среднего класса», – прогнозирует эксперт консалтинговой компании SV Developmnet Сергей Костецкий.
С такими прогнозами согласен и председатель комитета по статистике и аналитике Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников. Причина такой стабильности – в отсутствии ипотеки. “Дело в том, что о доступной ипотеке на ближайшие несколько лет можно забыть, – говорит Анатолий Топал. – Реально ее никто не дает, только декларируют, да и то под 25-35% годовых. А пока не будет доступных кредитов, цены расти не будут. Разве что время от времени, как и в прошлом году, из продажи будут “разметать” самые выгодные варианты. К примеру, сейчас их стало меньше благодаря большой активности ноября-декабря 2012 г.”.
Благодаря такой ценовой стабильности эксперты считают, что спрос в 2013 г. вырастет на 20%. Такой вывод они делают, глядя на динамику роста спроса за последние два года. К примеру, на вторичном рынке в прошлом году, по данным компании SV Development, было продано 19259 квартир (в 2011 г. – 11373, то есть на 70% меньше). Впрочем, как уточняет Алексей Холмецкий, по-прежнему будет продаваться только дешевое жилье нормального качества.
Что касается недостроев, то в этом году цена на квартиры в них, как и в прошлом, расти не будет. Разве что, по мнению Андрея Гусельникова, строители продолжат сбрасывать цену на самом раннем этапе строительства, когда квартиры еще никто не готов покупать (на 5-20%). “Застройщики будут готовы продавать себе в убыток, чтобы после завершения строительства снова завысить цену и компенсировать свои потери”, – говорит эксперт. Благодаря низкой цене квадратного метра этот сегмент и в 2013 г. продолжит продаваться очень быстрыми темпами. К примеру, в 2012 г. на первичном рынке было продано 14089 квартир (в 2011 г. – 6505, т. е. на 117%, или вдвое меньше).
Единственный сегмент рынка, где цены в 2012 г. росли, была аренда. По данным компании SV Development, средняя цена аренды в Киеве за год подскочила на 21%. В результате самая дешевая однокомнатная квартира (на Троещине) в жилом состоянии сейчас стоит 3100 грн. в месяц против прошлогодних 2400 грн. Несмотря на это, квартиры, особенно недорогие, расхватывали. По данным компании SV Development, за год в столице было сдано 19535 квартир (в 2011 г. – 13714, т. е. на 42% меньше). “В 2013 г. количество сделок вырастет не меньше, чем на 20%, а цена – на 5-6%, – предполагает Сергей Костецкий. – При этом постоянно будет подниматься нижняя планка цены (на 200-300 грн. в год)”. С таким прогнозом согласен и Андрей Гусельников. Оба эксперта напоминают, что в этом году планируется рост цен на коммунальные услуги, который и будет “доплюсован” к арендной плате. Если сбудется этот прогноз, то в конце года красная цена однокомнатной квартиры в спальном районе составит 3500-3700 грн. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)