Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2012 г. вырос в 1,5 раза по сравнению с показателями 2011 г. В прошлом году было введено порядка 340 тыс. кв. м. Эксперты говорят, что в 2013 г. объем качественного предложения увеличится еще на 20%.
По оценкам Елены Прозоровой, консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, на конец 2012 г. объем качественной торговой недвижимости в Санкт-Петербурге составил 3,9 млн. кв. м.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости «АРИН» подсчитала, что в 2012 г. было введено порядка 340 тыс. кв. м торговых площадей. “Это на 50% больше показателей 2011 г. Прирост торговых площадей за год составил 10,4%”, – отмечает эксперт.
В прошлом году в Санкт-Петербурге было открыто 12 торговых центров. В результате общая арендопригодная площадь в торговых комплексах в абсолютном выражении составила 2797 тыс. кв. м – увеличилась на 10,8% по сравнению с показателем 2011 г., говорят специалисты Astera.
“Структура предложения по районам Санкт-Петербурга не претерпела серьезных изменений: в лидерах по предложению торговой недвижимости по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. В то же время нехватка площадей ощущается в Василеостровском, Петроградском, Красносельском и Кировском районах”, – говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости «S.A.Ricci – Санкт-Петербург», партнер.
“Наиболее крупным торговым центром, открытым в 2012 г., стал ТРК “Питерлэнд” (арендуемая площадь – 80 тыс. кв. м). Кроме того, осенью 2012 г. после длительной реконструкции был открыт флагманский филиал московского ЦУМа – универмаг одежды “ДЛТ” (18 тыс. кв. м). Реконструкцию проводила компания Mercury”, – рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
По оценкам Натальи Скаландис, директора департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге, в среднем по всему городу обеспеченность качественными торговыми площадями составляет 609 кв. м. При этом данный показатель сильно варьируется в зависимости от района города. В наиболее обеспеченных районах он достигает 1000-1400 кв. м, в наименее – 60-300 кв. м на тысячу жителей, поясняет Скаландис.
По данным Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей за 2012 г. незначительно уменьшилась – с 5% до 4,5%. Елена Прозорова отмечает, что в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 2012 г. составляет 95%. “Успешные проекты как до кризиса, так и в период кризиса были заполнены на 100% и у большинства из них на текущий момент существуют листы ожидания (например, “Галерея”, “Стокманн Невский центр”). Повышается средний уровень заполняемости даже в тех проектах, которые неудачно расположены, с непроработанной концепцией, завышенными арендными ставками и другими недостатками. В долгосрочной перспективе эта тенденция может привести к дальнейшему сокращению свободных площадей в качественных торговых объектах. Увеличение объемов ввода новых торговых площадей сможет удовлетворить часть спроса”, – считает Прозорова.
Роман Евстратов добавляет, что стабильно высокий спрос на качественные торговые помещения демонстрируют сетевые операторы практически во всех сегментах. “По сравнению с 2011 г. возрос спрос на покупку ликвидных торговых помещений. Наиболее привлекательные объекты со сроком окупаемости 6-7 лет зачастую даже не выходят на рынок. При этом высокая оценка надежности инвестиций в недвижимость создает избыточный спрос со стороны некрупных (до $10 млн.) частных инвесторов”, – отмечает Евстратов.
По данным компании Astera, на конец 2012 г. на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сложилась довольно стабильная ситуация относительно арендных ставок в торговых центрах. На данный момент уровень арендных ставок ниже уровня докризисного периода на 5-20%. Существуют предпосылки, что арендные ставки смогут достигнуть докризисного уровня к концу года при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в стране, прогнозируют специалисты Astera.
“В 2012 г. ставки аренды стабилизировались по сравнению с 2011 г. При этом на помещения в успешных торговых комплексах ставки аренды могут быть ближе к максимальному показателю диапазона, в то же время в неудачно расположенных комплексах, а также в объектах с устаревающей концепцией ставки могут быть ниже среднего показателя по рынку”, – уточняет Роман Евстратов.
Наталья Скаландис говорит, что уровень арендных ставок в наиболее востребованных торговых центрах находится в диапазоне 3-9 тыс. руб./кв. м в месяц, в менее востребованных – 1,5-4,5 руб./кв. м в месяц, в объектах с неудачной концепцией и локацией – в диапазоне 500-1,5 руб./кв. м в месяц (не включая НДС и операционные расходы).
“По итогам 2012 г. ставки выросли на 5-10% в зависимости от локации и класса объекта. В 2013 г. можно ожидать роста ставок на уровне 8%. Сегодня ставки в зависимости от класса и локации составляют в среднем 1900-3600 руб./кв. м в месяц”, – резюмирует Екатерина Лапина.
По данным Jones Lang LaSalle, на 2013 г. анонсирован выход на рынок около десяти торговых проектов общей арендуемой площадью около 370 тыс. кв. м. “Если планы девелоперов будут реализованы в срок, то объем качественного предложения в Санкт-Петербурге увеличится на 20%, а обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. человек вырастет с текущих 358 кв. м до 430 кв. м”, – говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
“По нашим оценкам, в 2013 г. новым строительством будет введено порядка 372 тыс. кв. м. Кроме того, некоторые ТК будут подвергнуты реконцепции. Можно также говорить о росте спроса на аренду площадок в торговых центрах. На рынок выйдут новые игроки, а старые игроки появятся в несколько обновленном формате”, – прогнозирует Лапина.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, полагет, что в 2013 г. сохранится текущая тенденция перехода операторов из встроенных помещений в торговые центры. Также продолжится поток реконцепций старых торговый центров под новые форматы. “Ожидается продолжение увеличения количества гипермаркетов. Продолжится тенденция строительства новых торговых центров вблизи станций метро, а также в новых жилых районах. Стоимость аренды в хорошо проходимых местах будет постепенно повышаться; все сильнее будет проявляться дифференциация арендных ставок в зависимости от уровня проходимости”, – поясняет Захарова.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге: «Торговый сегмент недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении долгого времени оставался наиболее популярным среди девелоперов, о чем свидетельствуют, в том числе, прогнозы ввода площадей на ближайший год. Однако стоит отметить, что в прошлом году новые проекты анонсировались довольно редко, поэтому после бума 2013 г. нас вновь ожидает некоторое затишье». («АСН-инфо»/Строительство в Украине, СНГ и мире)