2012 г. на рынке московской недвижимости характеризовался умеренным ростом цен и увеличением предложения новых объектов. “Основной ценовой тренд 2012 г. заключается в его отсутствии. Весь год цены топтались на месте, четко выраженного тренда ни на повышение, ни на понижение не было. По итогам года, скорее всего, будет зафиксирован небольшой рост на уровне инфляции – на 5-7%. Его в основном обеспечивают наиболее ликвидные объекты, тогда как в целом квартиры сколько стоили в начале года, столько стоят и сейчас”, – говорит руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru” Олег Репченко.
В большей степени увеличение цен коснулось новостроек – по различным оценкам, удорожание за год составило от 10% до 20%. Однако причина увеличения их стоимости – повышение стадии готовности дома и отложенный спрос на новые объекты. По данным аналитического центра GdeEtotDom.Ru, за год на вторичном рынке рост цен на жилье в рублях составил 6%, на первичном – около 10%.
По данным компании “Пересвет-Инвест”, в 2012 г. стоимость жилья на вторичном рынке повысилась на 6,5% (для сравнения – в 2011 г. рост цен составил вдвое меньше – 3,3%). При этом цены повышались на наиболее дефицитные предложения – одно- и двухкомнатные квартиры. Многокомнатные предложения в течение года показывали даже отрицательную динамику.
“Но при этом реальные сделки проходили после торгов. И большинство из них прошло с понижением цены от заявленной владельцем. Исключение составили квартиры с повышенным спросом, например, однокомнатные в эконом-классе, где рост цен составил до 18% и которые брали, не торгуясь”, – говорит генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.
По прогнозам экспертов, в 2013 г. никакого значимого роста цен не ожидается. “На первичном рынке жилья Москвы средние цены, скорее всего, вырастут не более чем на 10-12%. Как и в текущем году, активный рост будут показывать строящиеся комплексы (до 10-15% в год), необоснованного повышения цен на остальные объекты не предвидится. Что касается средних показателей, то их снижение возможно в сегменте бюджетного жилья и апартаментов, где существенное влияние оказывает изменение структуры предложения. Подобное влияние отмечалось и в текущем году. По итогам 11 месяцев средняя цена на первичном рынке жилья эконом-класса снизилась на 13% – рынок пополнился новыми крупными проектами по относительно невысоким ценам”, – поясняет генеральный директор МИЦ – Недвижимость (ГК “МИЦ”) Наталья Соломонова.
“Стоимость наиболее доступных в ценовом отношении одно- и двухкомнатных квартир массового сегмента будет прирастать чуть быстрее реальной инфляции; прочие объекты (большие квартиры массового сегмента и объекты бизнес-класса) дорожать не будут вовсе, в связи с чем, за счет инфляции, их реальная стоимость будет падать”, – считает генеральный директор “Релайт – Недвижимость” Олег Самойлов.
“На территории как новой, так и старой Москвы достаточно проектов, заявленных к выходу в 2013 г., что обеспечит разнонаправленную ценовую динамику по округам и классам жилья. В целом, при сохранении относительной стабильности на политической и экономической арене России резких скачков средней стоимости 1 кв. м новостроек Москвы не ожидается”, – прогнозирует глава компании “НДВ-Недвижимость” Александр Хрусталев.
Новая тенденция, которую эксперты ожидают в 2013 г., – вывод на рынок большего числа новых проектов. Сейчас начинают строиться проекты, которые получили одобрение от новой администрации мэра. “В Москве мы прогнозируем увеличение объема нового строительства по сравнению с теми объемами, которые выходили на рынок последние 2-3 года. Новые проекты будут появляться в спальных районах, где есть свободные площадки. Но я не исключаю, что и в центральном округе будет появляться новое жилье в рамках реконструкции старого”, – считает Олег Репченко.
В целом, по оценкам компании Est-a-tet, в следующем году ожидается выход порядка 30-40 проектов, 10-20 из которых могут составить апартаменты.
При этом большая часть проектов в новом году, скорее всего, будет относиться к сегменту бизнес-класса. “Четко выраженное сегментирование предложения по округам столицы, которое мы наблюдаем на протяжении нескольких лет, сохранится и в 2013 г. Наиболее сильное развитие получат традиционно недорогие районы, приближенные к МКАД, которые застраиваются комплексно. В них преобладают жилищные комплексы эконом- и комфорт-класса. А вот “хроническая” нехватка строительных площадок в центральной части мегаполиса позволяет возводить в основном проекты точечной застройки, и тут девелоперы, естественно, отдают предпочтение объектам бизнес-класса”, – объясняет генеральный директор компании “Домус финанс” Павел Лепиш.
В дальнейшем, когда объем предложения будет расти, рост цен, который и сейчас находится на уровне инфляции, может замедлиться. “В 2010 г. началась тенденция, которая до сих пор существует. На цену квартир в Москве влияет недостаточный объем предложения новостроек. Скорее всего, эта тенденция закончится как раз в следующем году. В этом году власти Москвы под руководством Собянина впервые стали согласовывать проекты после долгого пересмотра инвестконтрактов. В результате, эти проекты выйдут на рынок через два-три года и, возможно, ликвидируют дефицит нового предложения в столице. В этом случае рост цен на жилье эконом-класса может замедлиться”, – считает Григорий Алтухов.
Актуальный вопрос – где именно в Москве будет строиться новое жилье. Сейчас власти города говорят об активном освоении промзон, причем уже в ближайшее время. “В дальнейшем усилится тренд по окончательному уходу из Москвы эконом-класса, при этом место бюджетных новостроек в пределах кольца займет бизнес-класс и эта тенденция останется главенствующей на протяжении долгого времени. Слишком большая роскошь – возводить многоэтажные коробки на дорогой столичной земле. Кстати, разговоры о дефиците столичных площадок я слышу довольно давно, на самом деле земли в Москве достаточно и тут важно, чтобы власти определились, готовы ли они играть с девелоперами в долгую, предлагая им контракты на застройку промзон. Этого резерва Москве может хватит на ближайшие десять лет”, – считает управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин.
Однако, по мнению некоторых участников рынка, освоение промзон – довольно сложный процесс. “Участков под строительство жилья в Москве очень мало. Однако, на мой взгляд, активное освоение промзон начнется только через несколько лет. Сейчас это сложно сделать технически – нужно решать, что делать с предприятиями, которые находятся на территории промзоны и т. д. Для застройщика это весьма проблемно”, – рассказывает советник президента ФСК “Лидер” Григорий Алтухов. “Пока же девелоперы в рамках развития рынка сами “откусывают” от промышленных зон кусочки, на месте которых создают апартаменты и лофты, а также офисы и многофункциональные центры. Эта тенденция продолжится и в 2013 г., однако из-за того, что этот процесс хаотичен, комплексному развитию города это не способствует”, – говорит директор аналитического центра “GdeEtotDom.Ru” Александр Пыпин.
В следующем году спрос на жилье в Москве может быть меньше, чем в 2012 г., этому будет способствовать увеличение процентных ставок. В результате из-за меньшего спроса цены будут расти медленнее, чем инфляция. “Однако в наименьшей степени это коснется столичного рынка новостроек (в пределах МКАД), который за последние годы изрядно поредел – объем предложения снизился в 2 раза. При этом в целом в Московском регионе эффект снижения спроса может быть нивелирован за счет снижения объемов предложения. Происходить оно может как в рамках политики властей столицы и области, которые понимают, что создание новой инфраструктуры отстает от темпов строительства жилья уже на 5-6 лет, поэтому они не готовы в массовом порядке поощрять пуск новых проектов. Так и за счет политики продаж самих застройщиков, которые могут, по необходимости, откладывать пуск новых корпусов, этапов, очередей, проектов с учетом объемов прогнозируемого спроса. Также застройщики могут стимулировать спрос на жилье за счет снижения цен или пересмотра планов по повышению цен по мере строительства того или иного корпуса”, – говорит Александр Пыпин.
“Стабилизация цен и рост ипотечных ставок, которые сегодня фактически приблизились к кризисным значениям, могут привести к тому, что следующий год будет менее активным. Скорее всего, мы увидим небольшое снижение по количеству сделок. Кроме того, в последнее время застройщики весьма активно получают разрешение на строительство. Таким образом, ситуация будет усугубляться выходом новых проектов. При слабом платежеспособном спросе для их успешной реализации потребуется предоставление выгодных условий в виде дисконтов, рассрочек и пр. Поэтому при сохранении, с одной стороны, активности застройщиков, с другой стороны, ограничивающих факторов по спросу, в 2013 г. можно будет даже ожидать и небольшого снижения средней стоимости жилья”, – рассказывает Мария Литинецкая. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)