Для многих украинцев инвестирование в строящийся жилой объект часто становится единственной возможностью обрести свое жилье. Уловив настроения, возможности и пожелания потенциальных инвесторов, многие строительные организации внедрили ряд лояльных программ – скидки, акции, рассрочки, невысокие процентные ставки и др. Это впервые за все время независимости Украины позволило привлечь в ряды покупателей категории граждан со стабильным, но невысоким доходом. И, конечно, их всех, независимо от уровня платежеспособности, объединяет вера в успешное своевременное окончание строительства.
“Первое, о чем должен думать покупатель строящегося жилья, это выбор надежного застройщика, – рекомендует директор строительной компании “Гарант-Житло” Алексей Завальнюк. – Критерии надежности: это история работы компании на рынке, количество выстроенных ею объектов, отсутствие задержек, долгостроев, скандалов, показателем также является то, насколько успешно застройщик справился со своими обязательствами в период кризиса и при сменах власти в стране”.
Думается, если что-то советовать, то нужно, конечно же, сосредоточиться на тех рекомендациях, которые в итоге и определяют положительный исход решения инвестировать в новострой.
Важный аспект: изучение документов застройщика. По словам директора девелоперской компании “БилдГрупМенеджмент” Инны Бречко, в отделе продаж у сотрудников большим спросом со стороны инвесторов пользуется папка, в которой собраны документы компании и всех реализуемых жилых домов.
Поэтому, переступая порог офиса любой строительной компании, стоит сразу запросить у его работников следующую правоустанавливающую документацию: Свидетельство о государственной регистрации юридического лица; Лицензию ГАСК; государственный акт на землю (в нем должен быть указан владелец земли, размер земельного участка, указано ее целевое назначение); разрешение на выполнение строительных работ; лицензии на строительство и договор на генеральный подряд компании, которая выполняет работы по возведению новостроя; документы по владению землей или документы, согласно которым компания работает на данном земельном участе на законных основаниях (это может быть договор аренды и суперфиции); проектную и разрешительную документации; положительный вывод государственной экспертизы; декларацию о начале строительства с пометкой ГАСКО.
“Наличие полного пакета документации у строительной компании свидетельствует о ее серьезных намерениях и для инвестора это должно стать приоритетным вопросом. Отказ предоставить документацию полностью или частично крайне отрицательно характеризует такую организацию, вряд ли стоит им доверять”, – рассказывает глава региональной строительной компании “Ведис Груп” Игорь Панасюк.
Знаковым показателем успешной работы строительной компании на рынке является ее портфолио. И это должны быть не только дома, которые вчера сдали в эксплуатацию, но и те жилые объекты, в которых успели пожить покупатели, сполна оценить процесс самого инвестирования, качество строительства, получить правоустанавливающую документацию на свои квартиры. Здесь же стоит принять во внимание мотивационную позицию застройщика и изучить историю компании. Это поможет лучше понять реальный настрой собственников бизнеса.
Чтобы понимать, насколько высоки риски инвестора, вложившего деньги не в тот новострой, стоит вспомнить о некоторых скандалах на рынке первичной недвижимости. После истории, связанной с “Элита центром”, 14 января 2006 г. вступили изменения в Закон Украины “Об инвестиционной деятельности”. Согласно этому документу, финансирование жилищного строительства стало возможным “через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости”.
Кроме того, данным законом предусмотрено инвестирование в строительство через приобретение целевых (строительных) облигаций.
А вот порядок выпуска, обращения и погашения целевых облигаций предусмотрен Законом Украины “О ценных бумагах и фондовом рынке” и Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондового рынка (ГКЦБФР).
“Финансирование в строительство путем приобретения целевых облигаций и через ПИФ является легетимной схемой, и на сегодня компании, реализующие квадратные метры путем продажи облигаций, могут предоставить максимальные гарантии по строительству”, – комментирует директор девелоперской компании “БилдГрупМенеджмент” Инна Бречко.
С этой точки зрения стоит перечислить основные плюсы инвестирования по облигационной схеме (или ПИФ):
– основополагающим преимуществом покупки новостройки через целевые облигации является тщательная проверка строительной компании-застройщика Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку;
– невозможна ситуация многоразовой продажи одной и той же квартиры. Являясь долговыми ценными бумагами, облигации подтверждают право их собственника на единицу площади в строящемся объекте недвижимости;
– строительные компании заинтересованы в своевременной передаче жилья инвесторам, так как граничные сроки прописаны в проспекте эмиссии;
– все платежи по погашению облигаций осуществляются через финансовые учреждения – банки;
– облигации невозможно потерять или лишиться вследствие любых других действий, так как они хранятся на счетах в ценных бумагах у депозитария или в банке-партнере строительства;
– операции по выпуску облигаций не являются объектом налогообложения на добавленную стоимость, они являются реальным имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке и даже выступать в качестве залога для получения кредита в банке;
– инвестор становится собственником жилья только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Благодаря некоторым законам в отечественном законодательстве компания-застройщик может использовать различные варианты взаимоотношений со своими инвесторами, однако в любом случае она должна располагать безукоризненной репутацией.
“А за брэнд и уверенность в его стабильном будущем надо платить, ведь деловая репутация тоже имеет реальную цену, – делится руководитель отдела продаж ООО “СитиДомстрой” Сергей Черненко. – Поэтому стоимость квадратных метров, реализуемых такими субъектами, как правило, сразу устанавливается достаточно высокая. Инвестор в таком случае соглашается на большие вложения со своей стороны за счет повышения надежности вложения средств. Мелкие компании, стремясь привлечь инвесторов, делают значительно более выгодные предложения. Конечно, в таком случае риски будут гораздо выше”. (Ibud.ua/Строительство в Украине, СНГ и мире)