Владелец киевской компании Александр Ветров уже четыре года не может продать свой загородный особняк площадью 800 кв. м. Когда он начинал строительство в 2007 г., такие дома пользовались спросом и бизнесмен рассчитывал хорошо заработать на своей недвижимости.
Выставив дом на продажу за $2 млн., он планировал продать его не меньше, чем за $1,8 млн. Но кризис 2008 г., обваливший рынок недвижимости, перечеркнул его планы. Выждав немного, предприниматель в прошлом году снова выставил объект на продажу. Но оказалось, что его предложение уже не актуально: громадные особняки вышли из моды, и теперь Александр надеется продать дом хотя бы за $800 тыс., чтобы вернуть вложенные в строительство деньги.
Украинский рынок загородной недвижимости переживает нелегкие времена – после кризиса продажи упали почти в пять раз, а цены просели на 40%. В самой популярной у клиентов Киевской области до сих пор заморожено строительство почти трети возводившихся до кризиса коттеджных поселков. В отсутствие банковского кредитования покупатели стали гораздо более практичными и осмотрительными при выборе загородного жилья.
Чтобы удержаться на плаву и распродать недострои, многие застройщики кардинально меняют проекты загородных поселков. Вместо пятиэтажных особняков по 600-800 кв. м на рынке появляется все больше предложений небольших коттеджей площадью 110-180 кв. м. А уже построенные большие дома застройщики превращают в дуплексы и многоквартирные здания.
Если в 2010 г. на продажи домов до 200 кв. м приходилось около половины всех сделок, то в этом году доля продаж малометражных домов увеличилась до 70%.
В самом дорогом месте Украины, на дамбе в элитном загородном поселке Конча-Заспа, уже больше трех лет продаются семь заброшенных особняков по 1200-1300 кв. м.
По словам вице-президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топола, в других поселках вокруг Киева тоже хватает пустующих особняков по 600-800 кв. м, в которых никто не живет из-за дороговизны обслуживания и которые в ближайшее десятилетие будет сложно продать. Покупателей не привлекают даже сниженные почти на 50% цены – желающих приобретать громадные дома, построенные по старым технологиям в “мертвых” зонах, не найти. Некоторые из таких домов было бы резонно переформатировать в дуплексы (один дом на две семьи) или даже многоквартирники с отдельными входами.
Директор “РеалЭкспо” Виктор Коваленко утверждает, что после кризиса люди все чаще отказываются от покупки индивидуальных коттеджей в пользу таунхаусов. А наибольшей популярностью на рынке пользуются квартиры в таунхаусах площадью 50-100 кв. м стоимостью $500-800/кв. м. Самый большой недостаток больших домов – дорогостоящее обслуживание. Содержание дома площадью 500 кв. м обходится в $200 в месяц летом и в $500 зимой. Людей пугают и планы введения налога на роскошь с домов площадью более 240 кв. м.
Большинство застройщиков и частных продавцов пока еще не потеряли надежды на возрождение рынка недвижимости и ждут своего покупателя, но некоторые уже решились нарезать свои пироги потоньше. По докризисному проекту значительную часть территории жилого комплекса “Кришталеви джерела” планировали застроить сблокированными домами от 300 до 400 кв. м на одного хозяина, но после 2008 г. было принято решение переделать эти дома под одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 40 до 110 кв. м.
Владельцы комплекса утверждают, что продажи пошли значительно живее.
Девелоперам, не успевшим начать строительство до кризиса, повезло больше – они могут сменить проект. По словам Топола, площадь строящихся сейчас загородных коттеджей в среднем вдвое меньше, чем в 2007 г. Эта тенденция коснулась и земельных участков. По данным экспертов, сегодня средний участок под дом – не более 10-11 соток, хотя до 2008 г. приусадебная территория достигала 25 соток земли.
“Изначально мы планировали строить коттеджи по 500-600 кв. м, но, изучив рынок, полтора года назад решили уменьшить площадь, – говорит Галина Данильчук, генеральный директор компании “Бизнес Реал Групп”, продающей коттеджный поселок “Рословичи”. – Сейчас мы предлагаем покупателям коттеджи от 179 до 300 кв. м. Это как раз самый востребованный формат”.
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень уверен, что тенденция к росту эконом-предложения закрепилась на рынке как минимум на ближайшие несколько лет. Даже, может быть, и лет на 10, говорит генеральный директор строительной компании “Увекон” Владимир Шалаев.
А значит, девелоперам еще долго придется иметь дело с покупателями, для которых, по словам Виталины Медяной, директора по продажам строительной компании Dragon Ukrainian Properties&Development, престиж ничего не значит по сравнению с практичностью, удобством и социальной инфраструктурой. Чтобы продавать даже маленькие дома или таунхаусы, застройщики будут вынуждены вкладывать деньги в школы, детские сады, магазины, которые сейчас во многих поселках существуют лишь на бумаге. Даже мусор не из всех готовых поселков регулярно вывозят, такие фокусы с нынешней клиентурой не пройдут. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)