Оптимистичные прогнозы специалистов по недвижимости относительно скорого выхода из застоя рынка загородной недвижимости потерпели фиаско – как и в 2010 г. и 2011 г., спрос крайне мал, а стоимость коттеджей снижается. По статистике портала zagorodna.com, средняя цена квадратного метра в коттеджных городках Украины в течение прошлого года уменьшилась на $98, или на 7,6%. По итогам года вполне возможно снижение еще на 5-9%. Впрочем, на скидки идут не все, некоторые застройщики стойко держат цены на уровне $1,8-2 тыс./кв. м. Такая стоимость объясняется причислением городка к элитным, то есть таким, где предполагается проживание граждан, не жалеющих $450-600 тыс. на покупку дома.
Комплексы попроще, позиционирующие себя как “новый уровень жизни среднего класса”, предлагают дома и таунхаусы за $600-900/кв. м около городов-миллионников и $1-1,5 тыс./кв. м – вблизи Киева. Поселиться в собственном домике под Киевом можно за $130-260 тыс., вблизи городов-миллионников – за $70-180 тыс. Впрочем, желающих купить готовый дом ждет разочарование: построенных домов с подведенными коммуникациями в продаже не так и много. Ведь большинство застройщиков предлагает инвестировать деньги в строительство коттеджа либо просто выкупить земельный участок на территории городка. Но даже наименее рискованная инвестиция в виде покупки готового поместья не гарантирует комфортного проживания.
Опрошенные компании обещают построить центры для детей, магазины, рестораны и спорткомплексы лишь после заселения городка более чем на 50%, а сегодня во многих комплексах проживает менее 20% домовладельцев. Например, в коттеджном поселке под Киевом “Наше мистечко” из 47 домов продано 38, а постоянно проживают лишь в восьми усадьбах.
Наибольшее количество коттеджных городков сосредоточено около столицы – 292 городка. Всего в Украине, по данным zagorodna.com, 606 коттеджных комплексов: 205 городков построено и введено в эксплуатацию, 235 строятся и 166 – в стадии “проект”. Из 401 строящегося и проектируемого городка в 145 строительство заморожено. За прошлый год на рынке прибавилось 13 городков, где строительство остановлено.
Сегодня во многих коттеджных городках люди не живут постоянно, некоторые наведываются летом – “на дачу”, другие инвестировали в приобретение дома с целью сохранения средств или последующей продажи. Признаки оживления заметны в поселках, где владение обходится покупателю до $200 тыс. Например, в “Севериновке” (окрестности Киева, Житомирское направление) вся первая очередь введена в эксплуатацию. Готовый дом в этом городке можно купить за $195 тыс.
Цены на дома в городках под Киевом отличаются, и существенно. Коктейль из статусности поселка (элитный или не очень) и месторасположения может взвинтить цены до небес. Самые дорогие дома – в направлении Конча-Заспы (Новообуховское шоссе): “Маеток. Жемчужина Италии”, “Солнечная долина”. В таких поселках цена квадратного метра стартует от $2 тыс. В других районах (Буча, Ирпень) квадратный метр стоит $1-1,4 тыс. Компания «ЮЗТС» и вовсе выстроила коттеджный городок “Ясные зори” прямо в населенном пункте – Ирпень. Значит, жители могут пользоваться всей инфраструктурой города, но в то же время жить в лесной зоне, за забором и под опекой охраны. “Из 62 домов 50 уже проданы и в 30 закончен ремонт. Весь городок построен и сдан в эксплуатацию”, – говорит менеджер по продажам компании «ЮЗТС».
Очень часто на своих сайтах застройщики забывают указывать, из чего они сооружают дома, а ведь это напрямую влияет на цену поместья. В городке “Наше мистечко” уточнили, что используют пенополистирол, то есть сооружают термодома. Отсюда и стоимость – $921/кв. м. В городке “Биг-Бен” строят из газоблока и пеноблока, а цена квадратного метра – $1,2 тыс.
Одна из основных проблем, с которыми могут столкнуться купившие в городке поместье, – отсутствие инфраструктуры. О ней застройщики заявляют, но в реальности объекты инфраструктуры появляются уже после окончания продаж домов. Более того, часто строительство коттеджей продолжается, когда несколько домов полностью построены и заселены, а это означает элементарное отсутствие нормальных дорог для машин и пешеходов.
Вот и выходит, что самая безопасная инвестиция – в покупку готового дома в обитаемом городке, с подключенными коммуникациями и функционирующей службой эксплуатации. Некоторые застройщики предлагают выбрать проект дома и инвестировать в его строительство. На таком способе покупки дома обожглись сотни инвесторов. “Наш домик должны были сдать в эксплуатацию еще в 2009 г., однако он не достроен и сейчас”, – рассказал Ярослав, владелец дома в коттеджном городке “Олимпик Парк”. Скандалы вокруг этого проекта то затихают, то вновь разгораются – заселение затягивается, как утверждают покупатели-инвесторы, из-за существенных задержек со стороны компании-застройщика.
В окрестностях городов-миллионников строительство коттеджных городков идет, пусть и с меньшей активностью, чем в предместье Киева. По данным zagorodna.com, наибольшее количество проектов сосредоточено в Крыму (89) и Одесской области (75). Около Харькова возводится 25 поселков, 21 – во Львовской области.
Меньше городков реализуются в Донецке и Днепропетровске – 15 и 16 соответственно.
Самые дорогие дома в Донецке – в поселке “Хорошово” приобрести дом площадью 316 кв. м предлагают за $403 тыс. Наиболее дешево домики обходятся львовянам – там предлагают купить земельный участок за $1,2 тыс./сотка и построить дом по любой из доступных технологий (газобетон, канадская технология, кирпич) по цене $450-600/кв. м. Итоговая цена поместья площадью 160 кв. м – $75-90 тыс.
В днепропетровском городке “Шишкино” в продаже готовые кирпичные дома класса “элит” от 140 кв. м по цене $150 тыс. А вот в городке “Сосновый берег” (Днепропетровск) предлагают купить участок и построить дом либо со своим подрядчиком, либо с помощью застройщика поселка. При этом, благодаря технологии “клееный брус”, строительство обойдется в $450/кв. м. Как и в киевских поселках, создание инфраструктуры региональных городков также откладывается застройщиком “до заселения”.
Если покупатель приобретает готовый дом с земельным участком, обычно оформляется два договора – отдельно на дом и отдельно на землю. Хотя законодательство разрешает урегулировать вопрос перехода права собственности на участок и в договоре на покупку дома. Если же дом лишь будет строиться, юристы рекомендуют заключать договор купли-продажи земельного участка и особо – договор подряда на строительство коттеджа. “Встречаются также иные схемы приобретения недвижимости в собственность: заключение предварительных договоров купли-продажи участка и коттеджного домика, купля-продажа имущественных прав на получение права собственности на объекты недвижимости.
Также встречаются случаи заключения между управляющей компанией, генеральным подрядчиком и покупателем “договоров о сотрудничестве” по строительству объекта недвижимости. В последнем случае права покупателя на построенный объект недвижимости являются призрачными и наименее гарантированными”, – отмечает Наталья Поночевная, старший юрист ЮК “Дега Консалтинг”. По ее словам, наиболее важным при приобретении недвижимости является установление правомерности осуществления продажи недвижимости продавцом.
К сожалению, своими силами здесь не обойтись, придется привлекать юристов с опытом. “Требуется установление контрактной схемы, используемой при приобретении недвижимости, и на ее основании определение порядка и документов, подтверждающих правомерность продажи недвижимости”, – говорит Поночевная. («Деньги»/Строительство в Украине, СНГ и мире)