Эксперты компании Tranio.Ru проанализировали рынки недвижимости в Европе и составили рейтинг стран по выгоде при покупке и сдаче зданий в аренду. Первым делом, эксперты отмечают, что рынок сдачи недвижимости в аренду неоднороден. Стоит учитывать не только местоположение инвестиционного объекта, но и потенциальных клиентов.
“Если это мегаполис – то центральные и бизнес-районы с развитой инфраструктурой. Популярная курортная недвижимость находится на первых линиях от моря и с лучшими видами, – объясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости московского офиса Knight Frank Людмила Аксененко. – На мой взгляд, в крупных экономических центрах имеет смысл приобретать недвижимость в основном для долгосрочной аренды, в то время как на курортах – еще и для краткосрочной”.
Директор компании Kaiser Estate Борис Бронштейн рекомендует инвесторам вкладывать деньги в квартиры в жилых или курортных комплексах.
“Обычно они находятся в удобном месте – рядом с пляжами, местами развлечений – и имеют собственную инфраструктуру: бассейны, тренажерные залы и прочее. Поэтому среди арендаторов велик спрос на такие апартаменты”, – поясняет он.
Инвестору с небольшой суммой в пределах 150 тыс. евро рекомендуется обратить внимание на недорогие, но стабильные европейские рынки – Германию и Чехию. Не стоит забывать также Болгарию, в которой жилье пользуется большим спросом, особенно в течение горячего туристического сезона.
“При сумме до 150 тыс. евро стоит ориентироваться на Берлин или Прагу. Оба города популярны у туристов в течение всего года. Оба являются крупными культурными центрами. Квартира в хорошем районе здесь не будет простаивать. При сдаче в аренду целесообразно ориентироваться на 4-6% годовых дохода”, – говорит генеральный директор компании “Миэль-DPM” Наталья Завалишина.
Германия – одна из самых популярных стран у инвесторов. Недвижимость здесь стоит дешево по европейским меркам и, к тому же, очень развит рынок аренды: жилье снимают почти 60% населения. “Мы видим большой интерес покупателей-инвесторов к Германии. Крупнейшая экономика Европы привлекает низкими ценами на жилье, стабильностью рынка, низкими рисками и высокими перспективами продолжения плавного роста цен на недвижимость”, – говорит генеральный директор Tranio.Ru Георгий Качмазов.
Эксперты рекомендуют приобретать недвижимость для сдачи в аренду в Берлине, а также в крупных промышленных и образовательных центрах западной части страны.
По сравнению с Германией, в Чехии годовой доход от аренды ниже – около 3-4%, поэтому ощутимую прибыль принесут только маленькие квартиры в Праге. В квартале Винограды (Прага 2) трехкомнатную квартиру площадью около 90 кв. м можно сдавать примерно за 1 тыс. евро в месяц. Самыми надежными считаются инвестиции в объекты в популярных районах, таких как Мала Страна, Старе Место, Гребенки и Ореховка. Доходность здесь достигает 5%.
Специалисты также советуют вкладывать средства в дома и квартиры Болгарии, потому что в этой стране за небольшую сумму можно купить качественную недвижимость. По словам риэлтора из компании RTL-Estate Сергея Далматова, в Болгарии выгодно приобретать апартаменты на морских курортах, но не виллы, потому что дорогостоящие объекты не востребованы: туристы в основном ориентируются на отдых эконом-класса.
“Ликвидная квартира в крупных городах (София, Пловдив, Варна, Бургас) и ликвидный апартамент на побережье будут приносить почти одинаковый доход: в городе – дешевле, но более длительный период аренды, а на курорте – дороже, но краткосрочно”, – объясняет Сергей Далматов.
В том случае, если капиталовложение ориентированно на сумму около 500 тыс. евро, то выбор резко расширяется. В этом случае уже можно рассчитывать на хорошую недвижимость в Венгрии, Испании и Франции.
Среди стран Восточной Европы доходные предложения можно найти в Венгрии. Покупать недвижимость в этой стране выгодно: цены продолжают падать в течение нескольких лет, в среднем они снизились на 15% по отношению к пиковому периоду. Недвижимость в Венгрии стоит в среднем на 40% дешевле, чем в соседней Хорватии. При этом доходность от сдачи жилья едва ли не самая высокая в Восточной Европе.
Выгодно сдавать в аренду квартиры в Будапеште и дома в курортной зоне – вблизи озера Балатон. Например, в Буде – западной части венгерской столицы – квартиру площадью 90 кв. м можно приобрести в среднем за 150 тыс. евро и сдавать за 920 евро в месяц, то есть доход составит 7,45% годовых. Квартира площадью 200 кв. м обойдется в среднем в 343600 евро и будет приносить ежемесячно около 2300 евро, или 8,05% годовых.
На побережье Балатона качественная недвижимость стоит от 120 тыс. евро. Несмотря на то, что в последние годы цены на жилье в этом районе остаются в целом вялыми, дома вблизи озера после кризиса подорожали на 6%. Доходность от сдачи в аренду составляет 6-7% годовых. Например, роскошную виллу с шестью спальнями и бассейном можно купить примерно за 200 тыс. евро и сдавать за 2800 евро в неделю.
Выгодными инвестициями в долгосрочной перспективе считаются вложения в проекты обратной аренды во Франции. Суть этой схемы в том, что покупатель приобретает жилье и сдает его в аренду на 10 лет управляющей компании, после чего становится полноправным владельцем. В отличие от обычного способа покупки недвижимости, по схеме leaseback можно вернуть деньги, потраченные на выплату НДС. То есть покупатель получает “скидку” почти 20%.
Обратная аренда больше всего распространена на побережьях и горнолыжных курортах. Например, компания Pierre et vacances предлагает по цене от 220 тыс. евро квартиры в новом доме в Биаррице, в 300 м от пляжа. В течение 10 лет владельцу гарантируется стабильный доход в размере 3,75% годовых. Примерно такую же отдачу получит собственник апартаментов стоимостью от 307 тыс. евро в пятизвездочном комплексе Les Terrasses d’Helios с видом на Монблан.
“То, что курортная недвижимость может приносить хорошие дивиденды при правильном управлении, подтверждает то, что компании, занимающиеся лизбеком, зачастую предлагают фиксированную доходность в 3-4%. Это говорит о том, что они уверены, что заработают 10% и более”, – рассказывает Георгий Качмазов.
Что касается Испании, то здесь эксперты советует вкладывать средства в недвижимость Коста-Бланки. Среди предложений стоимостью от 150 тыс. до 500 тыс. евро доход будут приносить квартиры с одной-двумя спальнями в Бенидорме и других элитных районах Аликанте, а также в городах Кальпе, Морайра, Гвардамар, Санта-Пола и Ла-Манга в соседней провинции Мурсия. Если инвестор располагает суммой более 500 тыс., то стоит обратить внимание на престижные урбанизации – Альтея-Хиллс, Кабо-Ройг, Кампоамор, Ла-Зения и Бенисса.
Сумма, превышающая 500 тыс. евро, дает широкие возможности для инвестирования. На эти средства можно приобрести квартиру в Париже, Лондоне или виллу на Лазурном Берегу.
Виллы с 2-3 спальнями по цене до 1 млн. евро можно найти в Мужене, Каннах, Ницце, Сен-Тропе, Вансе, Кань-сюр-Мер и других городках на побережье Франции. Например, виллу с тремя спальнями и бассейном рядом с Ниццей можно сдавать в аренду по цене от 800 до 1500 евро в неделю.
Предложения дороже 1 млн. евро относятся к элитному сегменту. Самыми престижными считаются три мыса – Кап-Ферра, Кап-Мартен и Кап-д’Антиб. Здесь недвижимость стоит от 5 млн. евро.
Эксперты также рекомендуют обратить внимание на Лондон, если бюджет превышает 1 млн. евро.
Недвижимость в престижных районах британской столицы не только также надежна, как депозиты в швейцарских банках, но даже приносит чуть больший доход. Владельцы лондонских квартир получают от 3% до 12% годовых. При этом самими прибыльными являются квартиры с одной спальней. (Материал подготовлен проектом http://tranio.ru/ — недвижимость за рубежом)