Частные застройщики строят жилье в Украине уже более 20 лет. В действующем законодательстве давно существуют нормы, регулирующие этот рынок, облегчая жизнь и строителям, и покупателям жилья.
Однако на рынке все еще осталась проблема защиты прав покупателя-инвестора при заключении договоров на инвестирование в строительство либо приобретение недвижимости.
В Украине существует более десяти видов соглашений об инвестировании в строительство жилья. Каждый из них имеет и преимущества, и недостатки, которые сказываются на стоимости строительства и степени защищенности инвесторов. Однако степень надежности некоторых форм договоров сих пор вызывает споры среди специалистов.
Примером такой противоречивой сделки можно назвать предварительные договоры на приобретение жилья. Суть документа: продавец и покупатель договариваются в будущем заключить договор купли-продажи определенной квартиры, но деньги за нее покупатель начинает платить сразу после подписания предварительного договора.
Что касается законности этих договоров, то до сих пор идут споры. Прежде застройщики, которые использовали такие сделки, часто составляли их без нотариального удостоверения.
Однако Верховный суд положил конец такой практике. В 2008 г. в одном из своих решений он установил, что предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением.
Также юристы говорят, что предварительный договор при покупке недостроенной квартиры не может действовать, потому что квартиры еще не существует, и поэтому в договоре невозможно указать ее точные характеристики, как это требует Гражданский кодекс.
Например, нередко случается, что построенная квартира оказывается на 0,5-1 кв. м больше или меньше запланированной площади. При таких обстоятельствах получается, что в предварительном договоре фигурировал один объект, а на самом деле был построен другой.
Однако даже те, кто считает вполне законными нотариально заверенные предварительные договоры, отмечают, что это не лучший вариант защиты прав инвестора.
Руководитель Всеукраинской общественной организации “Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам” Алексей Гончарук отмечает: “Я не имею ничего против предварительных договоров, поскольку, по моему мнению, это вполне законный вид соглашения. Однако это форма договора, которая почти никак не защищает интересы инвестора – покупателя жилья”.
“С одной стороны, можно лишиться права на квартиру, которая строится, если заказчик передаст имущественные права на квартиру в составе объекта незавершенного строительства в ипотеку под обеспечение банковского кредита”, – рассказывает советник ЮФ “Василь Кисиль и партнеры” Наталья Доценко-Белоус.
По ее словам, предварительный договор не создает обязательств у продавца по поставке квартиры, он лишь обязывает в будущем заключить договор купли-продажи.
При заключении предварительного договора, отмечает юрист, высока вероятность, что будущий продавец на этапе его заключения не будет иметь прав на этот объект. “В любом случае как сторона предварительного договора продавец не обязан иметь права на создаваемый объект”, – объясняет Доценко-Белоус.
Следовательно, в критической ситуации покупатель квартиры может остаться наедине со своими проблемами, без защиты закона и возможности влияния на ситуацию. Единственное, на что ему можно будет надеяться, – это добросовестность застройщика.
Киевская компания “УМК”, застройщик жилого комплекса “4 сезона” на улице Трутенко, 3, начиная с 2006 г., заключала с инвесторами-покупателями именно предварительные договоры о том, что стороны обязуются заключить договоры купли-продажи квартир в этом доме. В то время он еще строился.
Как поясняют в пресс-службе “УМК”, форма предварительного договора была избрана потому, что он упрощает отношения между застройщиком и покупателем.
Покупатель не обязан нотариально оформлять сделку и поэтому освобождается от уплаты госпошлины в момент подписания договора, а будет оплачивать ее при подписании основного договора, когда квартиру будет построено.
В компании резонно замечают, что покупатель может заранее ознакомиться с текстом типового договора и решить, насколько он для него приемлем.
В предварительных соглашениях с “УМК” не указана дата заключения основного договора. Об этом написано так: “В будущем в течение определенного срока (в определенный срок)”.
Ориентировочные признаки времени заключения основного договора дает пункт о том, что введение дома в эксплуатацию должно состояться в первом квартале 2009 г., а договор о купле-продаже должен быть заключен в течение 90 календарных дней с момента получения продавцом акта приемки дома в эксплуатацию.
Как объясняют в “УМК”, точной даты заключения основного договора в предыдущих соглашениях не указано, потому точный момент передачи квартиры покупателю зависит не только от сдачи дома, но и от срока получения всех бумаг от КГГА и БТИ.
То есть фактор, который не зависит от самой компании и может существенно повлиять на процесс передачи квартиры покупателю, ведь неизвестно, сколько может уйти времени на получение всех необходимых документов.
Предварительные договоры с “УМК” должны быть выгодными для покупателей. Они говорят, что компания предлагала более низкие цены, чем ее конкуренты. Однако в 2008 г. “УМК”, как и остальных украинских застройщиков, настиг экономический кризис. Следовательно, строительство на Трутенко, 3, значительно замедлилось, и основные договоры еще не заключены.
Хотя в отделе продаж “4 сезонов” сообщают, что дом готов к сдаче в эксплуатацию, осталось только получить правоустанавливающие документы.
Однако три года подряд, начиная с 2009 г., инвесторы постоянно требовали от застройщика объяснений и гарантий, что, конечно, стоило нервов и больших усилий.
Комментируя критику юристов о ненадежности предыдущих договоров, в “УМК” убеждают, что жилой комплекс не может быть передан в залог, ведь его заказчиком является Главное управление разведки Министерства обороны Украины, которому статус госучреждения не позволяет делать подобные вещи.
Однако согласно предварительным договорам, покупатели квартир на Трутенко, 3, не являются инвесторами строительства. Там сказано, что эти соглашения не являются инвестиционными или договорам продажи имущественных прав или на долевое участие в строительстве жилья.
Итак, если неожиданно произойдет какое-то событие, которое вновь отдалит людей от ожидаемых квартир, защитить свои права им будет сложно – формально они не имеют никакого отношения к построенному жилью.
Предварительные договоры украинские застройщики используют не только на этапе строительства. Например, большой киевский застройщик “КАН Девелопмент” решил использовать эту форму для оформления продажи готовых квартир в рассрочку в жилом комплексе “Комфорт таун” в Киеве.
Во время строительства средства покупателей собирались через продажу целевых облигаций. Покупателям, которые не успели за определенный в соответствующем договоре срок оплатить полную стоимость облигаций, предварительно предлагалась рассрочка на 2-10 лет.
Предполагалось, что если покупатель не оплатил стоимость облигаций, соответствующий договор аннулируется и заключается новый договор о покупке квартиры в рассрочку.
Для указанного соглашения компания выбрала форму предварительного договора, который заверяется нотариусом и содержит четкую дату заключения нового договора, а также точные характеристики квартир, ведь она уже построена.
Это предложение выгодно тем, что в отличие от ипотеки, где приходится платить банку немалые проценты, компания предлагает клиентам рассрочки платежей без процентов, то есть покупатель должен оплатить стоимость квартиры плюс административные расходы.
Если же доход покупателя внезапно уменьшился и ипотечный кредит слишком дорог, предоставление такой рассрочки является хорошей уступкой покупателю со стороны компании.
Согласно предварительной сделке, квартира, в которую физлица инвестировали средства, становится собственностью КУА, а средства, уплаченные инвестором-покупателем за облигации, считаются не инвестиционными средствами, а обеспечительным платежом – задатком.
В итоге инвесторы, которые прежде покупали облигации, превратились в покупателей, которые дали владельцу жилья обычный задаток.
Первоначальный вариант предварительного договора для покупателей первой очереди “Комфорт таун” содержал пункты, которые предусматривали слишком жесткие условия и значительные санкции в отношении покупателей и, тем самым, защищали застройщика на все 100%. Однако инвесторы объединились и добились смягчения условий и уменьшения штрафных санкций.
Однако факт, что они потеряли свою долю в построенной квартире как инвесторы, остался, ведь вытекает из самой формы договора.
То есть за возможность продлить срок уплаты средств и отсутствие процентов (при ипотечном кредите банк берет процент, но залоговая квартира является собственностью покупателя) покупатели “заплатили” правом собственности на уже выкупленную часть квартиры.
Конечно, лучший вариант для покупателя – отказаться от заключения предварительного договора на приобретение квартиры, тем более той, которая еще не построена.
Однако, как считает Гончарук, когда предыдущие договоры заключаются с крупными застройщиками с хорошей репутацией в вопросе построенного жилья, когда покупатель может вселиться в квартиру, риски покупателя значительно меньше, чем в остальных случаях.
Ведь даже если застройщик в конце концов откажется заключать основной договор или станет затягивать его заключение, требовать через суд сделки купли-продажи существующей квартиры значительно легче, чем иметь дело с недостроем.
Когда инвесторы все-таки попали в беду – строительство дома задерживается, но застройщик не имеет целью обмануть их, просто столкнулся с проблемами, – в первую очередь следует определить всех инвесторов, готовить коллективное обращение к застройщику с требованием предоставить дополнительные гарантии окончания строительства и собирать информацию для обращения в суд, если переговоры не дадут результата.
А вот относительно немедленного обращения в милицию у специалистов есть оговорка.
“Когда инвесторы вместо продуманных переговоров с застройщиком сразу пишут жалобы правоохранителям, строительство может стать еще более проблемным. Правоохранители прежде всего придут с проверками, которые иногда могут парализовать работу, и тогда ситуация может дополнительно усугубиться”, – говорит Гончарук.
К сожалению, осознавая существующий уровень коррупции в правоохранительных органах, следует хорошо подумать, привлекать ли их к решению конфликта с застройщиком: слишком легко они могут превратиться из арбитра в заинтересованную сторону, добавляет он.
Немедленное обращение в правоохранительные органы является оправданным и эффективным только тогда, когда становится четко понятно, что инвесторы стали жертвами мошенничества со стороны застройщика, который и не планировал заканчивать строительство.
“Когда застройщик оказался мошенником, инвесторам следует объединиться и собрать как можно больше доказательств такого мошенничества. Следует выяснить, кто является владельцем застройщика, и после этого обращаться в милицию”, – объясняет Гончарук.
Выбирать правоохранительные органы для таких обращений он советует, исходя не только из соображений подследственности тех или иных преступлений, но и учитывая особенности их деятельности и возможность влияния на них застройщика. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)