По 214 ФЗ к легальным схемам продаж квартир на стадии строительства относятся всего три: жилищные сертификаты, договор долевого участия (ДДУ) или жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (ЖСК).
Самой безопасной из них эксперты обычно называют покупку квартиры по ДДУ. Но даже заключив такой договор, дольщик рискует стать “обманутым.
Даже если у застройщика есть все необходимые документы и разрешения, это ничего не гарантирует. В России сложилась специфическая практика, когда девелопер создает фирму-пустышку (застройщика) под отдельный проект и заливает в нее деньги, достаточные для покупки земельного участка и разработки проектной документации. В итоге перед дольщиками отвечает компания, у которой нет ничего своего.
Если все идет гладко, застройщик благополучно строит дом, девелопер получает прибыль, а дольщики – квартиры. Но при возникновении проблем девелопер может просто вывести деньги из проекта, обанкротить застройщика и совершенно законно не иметь никаких обязательств перед дольщиками.
Существует расхожее мнение, что 214 ФЗ защищает от риска двойных продаж благодаря обязательной регистрации ДДУ в Росреестре. Однако, как оказалось, защита эта отнюдь не абсолютная. Например, в практике адвоката Олега Сухова дважды встречались прецеденты, когда на одну и ту же квартиру регистрировались сразу два договора ДДУ на разных дольщиков.
Есть в 214 ФЗ и еще одна лазейка: застройщик может заключить ДДУ не напрямую с дольщиком, а с промежуточной компанией. Эта компания получает квартиры практически по себестоимости, а затем продает их конечным покупателям по договору уступки прав требований уже по рыночной цене.
Компания увеличивает для дольщиков стоимость квадратного метра, а требовать обратно в случае проблем он сможет только изначальную сумму, указанную в договоре (ту, за которую получила квартиры промежуточная компания). (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)