Если попросить казахстанца-горожанина со средним достатком, лет 30-40, у которого есть жена и двое детей, описать свое представление оптимального по цене и качеству собственного жилья, то, вероятнее всего, он опишет удобную квартирку (“двушку” или “трешку”) в многоэтажке с двором, где есть детская площадка и парковка. Многоэтажка эта должна располагаться не у дороги, но и недалеко от автобусной остановки в спокойном спальном районе с хорошей школой, поликлиникой, супермаркетом, нотариусом и аптекой. Но даже эта неприхотливая “среднестатистическая идиллия” в реальности может оказаться сущим бедламом, где верхний нерадивый сосед регулярно топит нижнего, только что сделавшего ремонт. Где на общедомовое собрание по вопросу починки кровли приходят лишь 10% жильцов – те, кто живет непосредственно под протекающей кровлей. Где иные тротуары не ремонтируются десятилетиями. Конечно, есть альтернатива – одноэтажный домик в частном секторе с удобствами на улице по стоимости квартиры или же коттедж в трех уровнях со всеми удобствами, но далеко от центра – и вдвое дороже.
В мировой практике инструментом решения главной проблемы среднестатистической семьи – потребность в хорошем недорогом жилье – является малоэтажное строительство. Малоэтажный дом совмещает применение новых технологий, уменьшающих затраты на содержание и ремонт дома, и новой методики управления в сфере жилищно-коммунальных отношений. “ЭК” обсуждает потенциал и проблемы малоэтажного строительства с директором ТОО “СМК-3” Владимиром Ялбачевым. Г-н Ялбачев уверяет, что для развития малоэтажного строительства в Казахстане есть спрос, производственные мощности и земля. Нет только политической воли, чтобы сдвинуть процесс с мертвой точки.
– Владимир, расскажите, что представляет собой жилой малоэтажный дом? В чем его преимущества перед теми многоквартирными домами, которые строятся сейчас?
– Когда мы говорим о малоэтажной застройке, мы подразумеваем два направления. Первое – это дома до трех этажей, второе – дуплексы, дома на двух хозяев, и таунхаусы – ряд домов, которые рассчитаны на шесть-семь семей. Малоэтажными домами застраивается сразу целый поселок, как правило, в ближнем пригороде, максимальное удаление от трассы – 1,5 км. Главное преимущество такой застройки – социального плана. В таком доме живет минимум соседей, они друг друга знают, складывается свой, скажем так, клуб общения. Это сформированная устойчивая социальная группа, ответственная за свое жилье. Практика показывает, что такой клуб более управляем и способен эффективно эксплуатировать жилищное хозяйство. Особенно выигрышно сравнение малоэтажного дома с нашими популярными девятиэтажками, где 72 соседа и проще застрелиться, чем договориться. Житель малоэтажного дома не решится, например, выбросить мусор с балкона, потому что знает, что это точно вызовет порицание знакомых соседей или вообще единственного соседа.
Второе базовое преимущество – здесь используются новейшие технологии строительства, тогда как многоэтажки сегодня строятся по технологиям 1970-х годов. Возьмем как пример Алатауский район: застройка там проводится так же, как 20-30 лет назад. Коробка, кирпич, на кирпич вешают утеплитель. Через 5 лет этот утеплитель теряет энергосберегающие свойства. А о качестве строительства новых домов шла речь в одном из материалов вашего журнала: у двух одинаковых многоэтажных домов разница коэффициента энергопотребления составляет 20%. Технологии, сегодня применяемые в малоэтажном строительстве, позволяют строить быстрее и качественнее, применять самые передовые энергосберегающие методы, конструкции и материалы. Также следует учитывать применение новых идей при прокладке коммуникаций, которые не требуют значительных затрат в дальнейшей эксплуатации.
– Какова для сравнения скорость строительства в многоэтажном и малоэтажном сегментах?
– На постройку одной типовой девятиэтажки требуется год. За это же время, используя те же производственные мощности, в малоэтажном строительстве, применяя современные технологии, можно построить в три-четыре раза больше площади.
– В каких странах существует и развивается малоэтажное строительство?
– Строительство малоэтажного жилья – это нынешний мировой тренд. Малоэтажное жилье в мировой практике используется как наиболее действенный инструмент решения проблемы доступного жилья. Родоначальник малоэтажного строительства – Великобритания. Там и сегодня этот сегмент активно развивается. В английских городах почти не увидишь этих страшных панельных многоэтажек. Наиболее популярны таунхаусы и дуплексы. Последние пользуются особенным спросом, так как в двух разделенных домах может жить два поколения, а фактически одна семья. Таунхаусы ориентированы на молодые семьи, по три-четыре человека. Они хороши тем, что там есть задний двор, где дети могут играть, а взрослые отдыхать. Плюс эти поселки строятся как непроезжие. Чужих людей там нет, транзитный транспорт не ходит.
– На постсоветском пространстве есть примеры?
– В Подмосковье построено несколько поселков из дуплексов и таунхаусов, есть примеры в Самаре. Россияне годом раньше нас уловили перспективность этого направления.
– На какой социальный слой людей ориентированы малоэтажные дома?
– Это люди среднего достатка, молодые семьи с одним-двумя детьми, а также те молодые семьи, которые не хотят рвать связи с родителями – они переезжают в дуплекс и живут рядом.
– Есть ли примеры современного малоэтажного строительства в РК?
– Таких проектов, о которых говорим мы, в Казахстане нет. Вся строительная отрасль нацелена на возведение “коробок”, а малоэтажное строительство как направление отсутствует. Нет даже такого понятия. Впрочем, у нас есть пример поселка Жана Куат, но его сложно назвать примером системного подхода к малоэтажной застройке. Те технологии, которые там применяются, они, скажем так, не для нашей страны, не для нашего человека. Наша ментальность требует каменных стен. Для нас важно иметь прочную стену. Дома, построенные по принципу сэндвич-панелей, не вызывают доверия и лично у меня. Хотя, в принципе, по этой технологии половина США застроена и все прекрасно живут.
– Сколько в казахстанских условиях может стоить кв. м такой жилплощади?
– Если исходить из того, что мы берем для застройки участок с коммуникациями, то стоимость может варьироваться от $500 до $1000/кв. м. Все зависит от того, какой тип дома. Если коммуникации придется строить, то это увеличит стоимость кв. м еще на $300-500. $1500/кв. м – это стоимость вторичного жилья в Алматы. Подчеркну, само строительство занимает лишь треть этой суммы.
– Какова емкость рынка малоэтажного строительства в РК? Какие регионы наиболее перспективны?
– Мы оцениваем, что около 25% алматинских домохозяйств (количество домохозяйств в Алматы оценивается в 15-16 тыс.) будут согласны переехать в малоэтажное жилье. В основном это семейные люди до 35-40 лет с детьми, которые хотят поменять свой ритм жизни. И такая прослойка населения, которая хочет жить в спокойном безопасном районе, есть в каждом регионе. Подчеркну, что мы планируем строить поселки в 2-2,5 тыс. домов. Это оптимальное количество, позволяющее минимизировать расходы на создание внутренней инфраструктуры и, конечно, на стройматериалы. Такой поселок будет оптимальным и с точки зрения управления, ремонта и модернизации коммуникаций. Если говорить о конкретных местах, например, для алматинцев хорошо бы подошло расположение поселков по направлению к Талгару и Каскелену, которые в будущем могут стать городами-спутниками Алматы, застроенными по предлагаемой нами технологии. Но для этого их нужно еще облагораживать и облагораживать. В первую очередь инфраструктуру.
– Если говорить о схеме финансирования, то вы заинтересованы в государственно-частном партнерстве?
– Мы бы с удовольствием рассмотрели такие варианты. Если государство дает участок и обеспечивает коммуникации, то стоимость жилья намного снижается. Нам нужно подвести туда дорогу, воду и электричество. Мы хотим уйти от газа как базового топлива, но наиболее опасного в эксплуатации отдельными домохозяйствами, и полностью перевести поселок на электроснабжение. Это опять-таки мировой тренд строительства – лишние сети к жилью не подводить.
Все схемы финансирования, подходящие для многоквартирного жилья, подходят и для малоэтажного. Вопрос только в политической воле государства. Важно, чтобы наверху поняли, что строить новые и новые “хрущевки” нецелесообразно. Но пока все программы, которые генерируются правительством, заточены именно на это жилье. Например, разработана программа “Доступное жилье-2020”, там предусматривается обеспечение государством (местными исполнительными органами) стоимости жилья от 80 тыс. тенге/кв. м – это как раз та ниша, куда мы можем попасть, если будем строить на готовых коммуникациях. Единственная проблема, у нас полезная площадь дома – 100-120 кв. м. В госпрограммах закладывается меньшая площадь. Зато они придумали уже четвертую комфортности категорию жилья – это комната, где может поместиться шифоньер, кровать, а кухня так мала, что там помещается только плита и маленький холодильник. Мы к этой категории никак не можем подвязаться.
– Но вы наверняка говорили на эту тему с чиновниками, как они смотрят на ваши предложения партнерства?
– Реакция положительная, но для запуска механизма должно свершиться нечто. Однако речь идет только о выделении земли, подведении коммуникаций. Законодательных препон нет – все вопросы прописаны. Когда государство предоставляет землю для строительства, оно обязано предоставлять и коммуникации. Теперь необходимо работать непосредственно с акиматами. Единственная проблема – с землей. Нам предлагают участки, но к ним не подходит дорога, а вести 7-8 км трассы в открытой степи невыгодно государству. С другой стороны, вокруг городов вся земля уже скуплена. Государство, может быть, и радо бы дать нам землю ближе, да ее уже нет.
– А как насчет строительства в уже существующих поселках?
– Мы продумываем такой вариант. Но боюсь, что этот вариант не устроит клиентов: имущественный уровень людей, сейчас живущих в этих поселках, намного ниже, чем у нашей целевой аудитории. Впрочем, есть возможность провести ребрэндинг районов, с этим предложением мы сейчас обращаемся к местным акимам. Суть идеи в том, чтобы полностью сменить население районов. Например, в Алматы есть район Татарка: заезжаешь туда, и этот район шокирует. Так вот, мы предлагаем акиматам выделить нам земли, мы строим на них поселки с единой структурой, концепцией, даем людям переселиться в эти поселки на безвозмездной основе. А на освободившейся площади строим новые 3-5-этажные дома. Это выгодно и для города, ведь качественно обновляется жилой фонд и инфраструктура.
– Есть какой-то уже готовый проект на бумаге?
– Мы проработали все вопросы, касающиеся обеспечения строительства, продумали инфраструктурные решения, просчитали экономику при использовании тех или иных технологий или материалов, но чтобы подготовить реалистичный проект, необходимо его привязать к конкретной местности. Нет земли – нет проекта.
– Предположим, что вам дали землю с коммуникациями уже сегодня. За какой срок вы сможете построить один поселок на 2 тыс. домов?
– Если рассчитывать, что каждый дом – это 120 кв. м, а количество домохозяйств – 2,5 тыс., значит, весь поселок – 300 тыс. кв. м. Сегодня наши мощности позволяют построить такой поселок за два года. Мощность завода, который мы открываем, позволяет строить эти площади за год. Мы понимаем, что только своими силами больших масштабов строительства не обеспечишь, поэтому готовы открыть учебный центр для подготовки заинтересованных компаний, субподрядчиков, для работы в этом сегменте. Но шеф-монтаж и контроль качества мы оставляем за собой.
– Давайте подробнее поговорим о технологических новациях, которые несет в себе малоэтажная застройка. Вы упомянули, что скорость строительства малоэтажных домов в 3-4 раза выше, чем у многоэтажек. За счет чего это обеспечивается?
– За счет каркасного строительства. Каркас изготавливается на заводе. Мы привозим его на площадку, монтируем и заливаем термофиксом. Термофикс – это теплоизоляционный материал, наполнитель на цементной основе с пенопластовым шариком, с помощью которого образуется конструкция, более жесткая, чем в случае с сэндвич-панелями. Кроме того, сэндвич-панели в нашем климате со временем начинают сыреть, внутри заводится грибок. В нашем случае полости деревянного каркаса заливаются термофиксом, образуется жесткая стена. И психологически наш человек этой конструкции больше доверяет – стена как каменная. Термофикс практичнее и тем, что он дышит, выводит пар. Кроме того, он утяжеляет конструкцию. Процесс наполнения происходит так: по ходу строительства внешней стены мы заливаем участок за участком. Таким образом, один дом на 120 кв. м мы можем построить за месяц. Остается только заехать и сделать ремонт, чистовую отделку. Равный по площади кирпичный дом надо строить полгода.
Важно, что благодаря этой технологии существенно сокращается риск некачественного строительства: здесь задействован минимум материалов и минимум процессов. Все процессы механизированы: каркас дома изготавливается на заводе, монтируется на строительной площадке и заливаются стены. Рабочие только заправляют смесь, а машина сама смешивает и заливает термофикс. Залив термофиксом – технология, новая для Казахстана, хотя по всем ГОСТам и пожарной сертификации использование термофикса разрешено.
– Существует ли в РК производство термофикса, насколько капиталоемким может стать создание его производства и как это скажется на конечной стоимости материалов?
– Сейчас термофикс мы закупаем в России, но мы уже строим завод по его производству здесь, запустим ориентировочно к концу года. Производственные мощности по выпуску термофикса позволяют в год строить до 300 тыс. кв. м жилых площадей. Стоимость проекта оценивается в 200 млн. тенге. Также хочу заметить, что термофикс можно и нужно использовать в программе по модернизации ЖКХ. Нами выполнен один экспериментальный проект в Алматы, отзывы о свойствах этого материала положительные. В середине апреля мы открыли в Алматы завод по производству сборных деревянных конструкций: сборные дома, мансарды, всевозможные опалубки и так далее. Тут надо сказать, что каркасные дома обладают отличной сейсмоустойчивостью, выдерживая землетрясения магнитудой до 9 баллов. По энергосбережению мы выходим на уровень сбережения скандинавских стран: сейчас в многоэтажках энергозатрата – около 270 килоджоулей/кв. м, а в нашем малоэтажном доме этот показатель будет равен 75-100, при этом толщина стены 12-15 см, в зависимости от района. Все это благодаря низкой теплопроводности термофикса. Второе важное свойство термофикса – паропроводимость, что выгодно отличает этот материал от минеральной ваты. Со временем смолы – основа минваты – выветриваются, а сама вата накапливает влагу. Гарантия на минвату – 10 лет, а на термофикс – 30.
– На сколько рассчитан такой дом? Когда нужно делать ремонт?
– Соблюдая все новейшие технологии – мы гарантируем эксплуатацию 50 лет по всем системам: электроснабжение, водоснабжение, характеристики по пожарным, санитарным нормам. Конечно, фасад нужно ремонтировать раз в 15 лет.
– Вы сказали, что замкнете все энергоснабжение на электричество, а как же теплоснабжение?
– Мы хотим сделать систему автономной от теплоцентрали. На кровле будут размещены аккумулирующие устройства, которые будут забирать тепло из воздуха и направлять в аккумулирующие емкости, от этой емкости будет обеспечиваться отопление. Данный опыт вовсю внедряется сейчас в скандинавских странах.
– Их хватит в условиях наших морозов?
– В Финляндии хватает. Это их разработка, а по климату наша зима близка к скандинавской. Отопление, обеспечение горячей водой, кондиционирование – эти три актуальные для нашего климата потребности система позволяет обеспечить. Уточню, что система энергоподпитываемая, но основной объем она вырабатывает все же из солнечной энергии. Из 10 киловатт потребляемой энергии из воздуха система получает 8. Мы также прорабатываем такой вариант, чтобы не покупать установленную электрическую мощность у РЭС, а вырабатывать самостоятельно – целесообразнее купить мини-газотурбинную станцию. Это позволит нам регулировать потребление посуточно: например, вечером мы ее запускаем на полную мощность, а ночью снижаем до минимума.
– Канализация тоже будет автономна?
– Канализация представляет собой систему, рассчитанную на количество от одного до 20 домов. Система состоит из труб и большой емкости, где проходит аэробный процесс. Нечистоты, попадающие туда по трубам, снабжаются воздухом, происходит разложение на воду и ил. Ил откачивается специализированной машиной, а воду можно зациклить обратно в систему для хозяйственных нужд (полив) или просто сбрасывать в систему вторичного использования воды, которая позволяет использовать этот ресурс. В эту же систему включается и дождевая вода. Это дает существенную экономию, если принять во внимание, что около 30% используемой нами воды – это смыв. С такой системой эти 30% у нас постоянно возобновляются. Конечно, для питья и умывания нам все равно нужен источник чистой воды.
– То есть единственная система, которая не может быть замкнута, это водоснабжение?
– В принципе, мы можем пробурить скважины и обеспечивать собственные нужды самостоятельно. Если мы установим в поселке отдельную мини-ГТЭС, только газ придется покупать со стороны. (Эксперт-Казахстан/Строительство в Украине, СНГ, мире)