Green Building – это инновационное строительство с акцентом на энергоэффективность и экологию в широком смысле слова. Обычно выделяют три главных принципа экостройки: рациональное использование ресурсов (энергии, земли, воды), минимизация вреда природе и создание комфортного для человека микроклимата в здании.
Сегодня “зеленое” строительство, пожалуй, главный тренд на мировом рынке недвижимости. Кризис приостановил эксперименты в области необычной архитектуры: небоскребы и здания-аттракционы строят все реже – наступил период экономии ресурсов. Инновации сегодня концентрируются не на форме объектов, а на особенностях их функционирования. Новая парадигма такова: современные дома должны расходовать кардинально меньше энергии и воды, не вредить здоровью человека и по возможности сами вырабатывать энергию.
Впрочем, ошибкой было бы думать, что “зеленое” строительство – исключительно результат кризиса. Зародившись сорок лет назад, этот тренд стал набирать силу еще в 1990-е. В годы кризиса он просто стал основным в повестке дня Европы и США.
Россия до последнего времени оставалась белым пятном на карте “зеленого” строительства – отставание от передовых стран можно оценить в 30-40 лет. Однако в прошлом году ситуация неожиданно изменилась. Был реализован целый ряд пилотных проектов в области малоэтажного строительства; несколько зданий сертифицированы по международным системам экологической оценки LEED и BREEAM. “Эко” стало входить в моду: множатся национальные премии в этой области, системы сертификации зданий и материалов. Бизнес, похоже, понимает, что за экостройкой будущее. О “зеленом” строительстве заговорило даже государство: такие здания должны строиться в олимпийском Сочи и в Сколкове. Хотелось бы написать: “Россия начинает нагонять”. Однако реальность несколько иная: поезд западных стран все быстрее удаляется.
“Зеленое” строительство возникло в 1970-е, когда в результате нефтяного кризиса цена на электроэнергию выросла в четыре раза. Тогда же стало ясно: путь постоянного увеличения потребления не стыкуется с ограниченностью ресурсов – мы “съедаем” планету быстрее, чем она воспроизводится. Первопроходцами экостройки были хиппи, строившие дома из подручных материалов и пытавшиеся применить какие-то новаторские инженерные системы, например, солнечные батареи или ветряки.
В 1990-е к Green Building подключилось государство: оказалось, что экономить в среднем в четыре раза выгоднее, чем инвестировать в новые энергомощности. Появились связанные с энергоэффективностью дотации, льготные кредиты и налоговые вычеты для потребителей. В Европе и США стали реализовывать программы энергосбережения, выдавать гранты на исследования. В результате к 2000-м сложился пул технологических решений, и экотехнологии стали массовыми.
Исторически “зеленый” тренд можно рассматривать как возврат маятника. За последние сто лет активного развития города превратились в новую искусственную среду, не очень дружественную человеку. Экотренд стремится снизить отрицательное влияние искусственных материалов на здоровье людей. При этом за те же сто лет сами здания стали принципиально другими. Они превратились в весьма сложные механизмы с вентиляцией, кондиционированием, электрическими сетями и разнообразным инженерным оборудованием. Пришло время оптимизировать сложную структуру. Тем более что поле для снижения издержек огромно: в Европе на здания расходуется более 40% вырабатываемой энергии.
Основной резерв экономии западные эксперты видят не в снижении себестоимости строительства, а в сокращении эксплуатационных издержек. Дело в том, что если брать весь цикл жизни здания, то на строительство приходится лишь 20% общих затрат, остальные 80% – на последующую эксплуатацию. Кстати, переход от анализа себестоимости строительства к оценке затрат ресурсов здания за весь срок его жизни – один из принципиальных подходов Green Building.
Экостройка – это и реакция на события более чем полувековой давности. После Второй мировой войны в большинстве стран Европы надо было строить очень быстро и дешево, чтобы восстановить города и села. О качестве особо не думали. Однако в 1960-1970 гг. дефицит жилья был в целом преодолен, и, как следствие, резко возросли требования к домам, а власти стали ужесточать экологические и энергетические стандарты. Строители были вынуждены сделать ставку на качество. То есть европейский экотренд 1970-х в каком-то смысле был реакцией на послевоенные “перегибы”.
Сами проекты экостройки постоянно усложнялись: если в 1970-е эксперименты были связаны с отдельными домами, то в 1990-е в Европе начали строить экокварталы, где экономические показатели старались совместить с новым качеством городской среды. В 2000-е масштаб проектов снова увеличился: в Дубае и Китае начали возводить целые экогорода.
Советский Союз в 1970-е пропустил тренд энергоэффективности. От нефтяного кризиса страна только выиграла, и строительная индустрия с ее панельными домами осталась заточенной под практически бесплатные ресурсы. В России 1990-х и 2000-х было не до энергоэффективности: цены на электроэнергию оставались низкими, а рынок недвижимости был во власти дефицита и съедал любое предложение. “На мировом рынке недвижимости есть понятие russian box – русская коробка. Это здания крайне примитивной архитектуры и внутренней начинки. На дефицитном рынке они приносили самую большую прибыль”, – говорят западные консультанты.
Тем не менее для России вопросы энергоэффективности крайне важны. Если брать градусо-сутки отопительного сезона (разница температур внутри помещения и вне его, умноженная на продолжительность отопительного сезона), то оказывается, что Москва (о Сибири даже не говорим) в три раза “холоднее” Парижа, в два раза – Берлина и на треть – Стокгольма. Тридцать лет назад российское жилье потребляло в 3-5 раз больше тепла, чем скандинавское. С тех пор российские строительные нормы ужесточились раза в три, но скандинавы нормы меняют еще быстрее.
Почему “зеленое” строительство вдруг стало актуально в России? Сработал ряд факторов. В последние несколько лет резко выросли цены на газ и электричество. На рынке недвижимости нет ажиотажного спроса, и застройщики вынуждены задумываться, чем им выделиться среди конкурентов и как они будут строить через пять-десять лет. Ухудшение качества жизни в больших городах породило живейший интерес к экологии.
Понятно, что когда-то мировой “зеленый” тренд все-таки должен был прийти в Россию: железного занавеса нет, поток информации об экопроектах с Запада очень велик. “Обычно от появления идеи до ее принятия массами проходит двадцать лет. Меняется поколение, и идея теряет оттенок маргинальности, идет в массы, – делится своим видением причин взрыва интереса к экостроительству один из пионеров Green Building в России новосибирский ученый Игорь Огородников. – Первые экопроекты появились у нас в начале 1990-х – сейчас как раз пришло время для строительства “зеленых” зданий”.
Мировое “зеленое” строительство весьма разнообразно: кроме домов с акцентом на энергоэффективность сюда можно отнести и здания бионической архитектуры, и постройки из естественных материалов, и автономные самодостаточные дома, вырабатывающие энергию, и многое другое. Классификация в целом такова.
Мейнстрим. Европейский экомейнстрим делает ставку на экономию тепла и воды. Оказалось, что именно в этих сферах добиться результата проще всего: здания хорошо утепляют, все чаще используют рекуператоры – устройства, позволяющие отбирать тепло из воздуха, который выходит из жилья при вентиляции. Часто используются системы сбора дождевой воды. В таких зданиях два водопровода: один с питьевой водой, другой – с технической, используемой для уборки, туалета, полива и так далее. В целом система технологий для экономии тепла и воды уже отработана. Яркий пример массового строительства энергоэффективных домов – так называемые безотопительные пассивные дома с ультранизкими теплозатратами. За последние годы только в Австрии и Германии их построено более 15 тыс.
Западноевропейские страны делают очень многое для утепления жилфонда и перехода к возобновляемым источникам энергии. При этом они активно ищут и новые энергоресурсы, в частности, поддерживая разнообразные проекты прокладки газопроводов в Старый Свет. Если посмотреть на эти процессы со стороны, то получается, что европейцы готовятся скорее не к глобальному потеплению, а к малому ледниковому периоду, который может быть вызван замедлением Гольфстрима.
Экохайтек. Чаще всего это офисные здания с хитроумными инженерными системами, сложными фасадами, системами переработки мусора и так далее. Такие дома дороги в строительстве, экономический эффект от применения подобных систем подчас не очевиден. Однако крупные корпорации проекты экохайтека все же реализуют – экологическая ответственность сегодня вошла в моду. И все же это скорее “пилоты” – отдельные находки позднее используются и в проектах экомейнстрима.
Автономные экодома. Тренд на автономизацию и независимость зданий и населенных пунктов от внешних источников энергии очевиден. Немецкий Фрайбург уже к 2045 г. планирует стать энергонезависимым, перейдя на возобновляемые источники энергии. Автономные системы обеспечения пока дороги, но европейские правительства всячески поддерживают их создание. Например, в Германии при установке солнечных батарей до половины стоимости системы может компенсироваться государством, а “зеленую” энергию сети обязаны брать по особому тарифу.
Эколоутек – своеобразный возврат в прошлое со ставкой на природные местные материалы (дерево, глину, солому, тростник). Еще недавно приверженцы лоутека считались маргиналами, но в последние годы это направление переживает настоящий бум. В европейских странах такие технологии сейчас фактически узаконены, для соломенных домов уже существуют строительные нормы, в Англии на их покупку даже стали давать ипотечные кредиты.
Экофутуризм. Под этим условным названием можно объединить архитекторов и исследователей, занимающихся широким спектром тем – от строительной ботаники до новых источников энергии. Пример – американский архитектор Вильям Макдоноу, уже более десятка лет назад провозгласивший концепцию “Из колыбели в колыбель” (в противовес “Из колыбели в могилу”). Он уверен: мир должен пройти через вторую индустриальную революцию, которая “отменит” отходы и ядовитые вещества. Новые искусственные вещества будут неядовитыми и станут составными частями безотходных экономических циклов. Условно говоря, часть элементов дома или автомобиля после наступления физического и морального износа вернется в почву, растворившись в ней. А часть будет вторично запущена в новые производственные цепочки. Вместе с химиками Макдоноу уже сегодня успешно помогает производителям в перестройке технологических цепочек, чтобы избежать использования ядовитых веществ. Интересно, что еще пятнадцать лет назад идеи Макдоноу казались странными, а сегодня он строит здания для Ford и консультирует китайское правительство в рамках проекта строительства 14 новых экогородов.
Пилотные проекты, неожиданно появившиеся в России в 2011 г., были сконцентрированы в двух секторах – коттеджном строительстве и коммерческой недвижимости. Сразу два столичных офисных здания – “Дукат-плейс III” на улице Гашека и Japan House на Садовнической набережной – были сертифицированы по международным системам добровольной экологической оценки, соответственно по американской LEED и британской BREEAM. По сути дела, это первые “зеленые” офисы в России.
Чем же “зеленый” офис отличается от обычного? Например, офисное здание класса A “Дукат-плейс III” было построено в 2007 г., а позднее его владельцы решили получить экологический сертификат. Для этого был проведен ряд мероприятий. В частности, установлены система автоматизации и диспетчеризации здания (Building Management System), система оптимизации работы лифтов, водосберегающее оборудование, датчики освещения и экономичные источники света. Организован процесс раздельного сбора мусора для вторичной переработки. В целом инновации не выглядят революционными. Можно даже сказать, что пропасти между обычным московским высококлассным зданием класса A+ и “зеленым” офисом нет: инвестиции в дополнительное оборудование составили всего $200 тыс.
Характерно, что в целом “Дукат-плейс III” – это проект иностранцев и для иностранцев. Проектировали его англичане, застройщиком выступила американская компания Hines, арендаторами тоже стали западные компании. Последние косвенно и выступили инициаторами проекта. “У мировых компаний, например, у Deutsche Bank, есть внутренние “зеленые” коды. В обычном здании они не будут арендовать офис, им нужно сертифицированное “зеленое” здание. Считается, что в нем лучше микроклимат, а значит, сотрудники меньше болеют. Кроме того, так компании демонстрируют свою экологическую ответственность. Владельцу недвижимости сертификация позволяет привлечь суперарендаторов, увеличить арендную плату и повысить капитализацию здания – в мире “зеленые” сооружения в среднем стоят на 10% дороже, чем обычные”, – рассказывает генеральный директор управляющей проектами компании “Просперити проджект менеджмент” Алексей Поляков.
В стране сейчас формируется интерес к экологической сертификации. Кроме двух офисных экозданий, появился и первый “зеленый” завод – сертификат LEED получило индустриальное здание компании SKF в Твери. Три десятка проектов зарегистрировались в LEED и BREEAM, чтобы в дальнейшем пройти сертификацию. Для застройщиков владение экологическим сертификатом – своего рода знак качества, не только повышающий стоимость объекта, но и открывающий дверь на рынок международного капитала.
Россия пока делает лишь первые шаги в этой области: в стране только три сертифицированных “зеленых” здания, а в мире их более сотни тысяч. В развитых странах передовые девелоперы иначе строить уже не могут, а в Англии все государственные проекты должны с 2015 г. быть сертифицированы по системе BREEAM.
Бизнес по экологической сертификации все сильнее привлекает российские компании. Минимальная стоимость получения сертификата LEED или BREEAM для здания – $100 тыс. Если учесть объемы сертификации на Западе, можно предположить, что и в России это потенциально весьма емкий рынок. Сегодня не менее четырех команд разработчиков, связанных, в частности, с “Олимпстроем” и Минприроды, стремятся подготовить российский стандарт Green Building в надежде сделать его национальным, чтобы занять монопольное положение.
“Зеленые” здания – это дорогие игрушки для богатых. Их строят для пиара. В России такие здания дороги вдвойне, потому что все оборудование приходится везти из-за границы” – так обычно говорят критики экостройки. При этом принципиальных противников “зеленого” строительства вы вряд ли найдете: обычно люди говорят лишь о том, что для нефтяной России это сегодня не актуально.
Однако серьезные доводы в пользу актуальности есть, и их несколько. Первое. Green Building, как правило, дороже обычной стройки, зато такие здания дешевле в эксплуатации. То есть если брать весь цикл жизни здания, то “зеленые” дома дешевле обычных. Правда, тут важен срок окупаемости дополнительных затрат. В российских пилотных проектах экокоттеджей заявлено, что пока он составляет более 10 лет. Это, конечно, много, особенно если учесть высокую стоимость денег в стране. Первые “зеленые” здания в Европе тоже были очень дорогими, но в процессе совершенствования архитектурных проектов и инженерии их цена стала вполне экономически обоснованной. Например, десять лет назад пассивные здания в Германии были дороже обычных на 25%, а сегодня только на 5-10%, и эта разница окупается за 7-9 лет. Более того, некоторые известные “зеленые” европейские офисные здания оказались всего на 2-4% дороже обычных. В отдельных случаях за счет виртуозной работы архитекторов и инженеров Green Building стоит и вовсе как обычный дом. Нет сомнения, что и в России потенциал для удешевления строительства и инженерных систем колоссальный.
Второе. Некоторые инженерные системы могут быть весьма выгодными. В “Дукат-плейс III” самыми быстроокупаемыми оказались водосберегающие смесители: они окупились за три месяца. Есть опыт установки тепловых насосов на заводах, где новое оборудование окупалось за 6-12 месяцев. Солнечные коллекторы в подмосковных коттеджных поселках могут окупаться за 3-5 лет. По расчетам специалистов, когда речь идет об удаленном хуторе или поселке, уже сегодня порой выгоднее положиться на возобновляемые источники энергии, чем подключаться к газу, – монополисты задрали цены на подключение до заоблачных.
Третье. Не все “зеленые” здания дороже в строительстве, чем обычные. Если говорить о лоутеке, то дома, построенные с использованием местных природных материалов, обходятся значительно дешевле, чем дома из бетона или кирпича.
Четвертое и главное. Энергоресурсы неизбежно продолжат дорожать – с этим вряд ли кто-то будет спорить. Значит, время работает на “зеленое” строительство: с каждым годом такие здания будут становиться все выгоднее. При каком-то уровне цен на энергию обычные здания окажутся разорительными.
Основной драйвер развития Green Building в мире – национальные правительства. В России государство инертно в этом вопросе и занимается темой лишь формально. Да, в 2009 г. был принят Закон об энергоэффективности. Реализуется программа утепления жилых домов. В Сочи сразу 10 зданий должны получить международные экологические сертификаты. Однако если разобраться, поводов для оптимизма мало.
К Закону об энергоэффективности, как часто случается, не были выпущены нормативные акты. К тому же он предполагает, что субсидии могут получить только те проекты, которые войдут в специальные программы. Значит, будет не как в Германии (“установил солнечную батарею – получи дотацию”), доступ к дотациям сможет получить только крупный бизнес, способный войти в такие программы. Лоббисты от рынка строительных материалов очень надеялись на закон, но сегодня они с грустью говорят, что работать он так и не начал.
Весьма неоднозначны результаты программы утепления зданий, на которую только в Москве были потрачены миллиарды рублей бюджетных средств. Жилые дома утепляли, в квартирах ставили пластиковые окна. Однако по факту результат был получен чуть ли не отрицательный – потребление тепла не уменьшилось, а в некоторых домах даже выросло. Дело в том, что старые советские дома не имеют специальной системы вентиляции, свежий воздух поступает через щели в окнах и дверях. После того как в квартирах ставили пластиковые окна, приток свежего воздуха прекращался, при этом сама отопительная система оставалась прежней и работала как раньше. В общем, чтобы проветрить квартиру и уменьшить температуру зимой, люди стали чаще открывать окна, выпуская тепло.
Олимпийский Сочи мог стать локомотивом инновационного процесса в российском строительстве и архитектуре. Но уже понятно, что не стал, – шанс упущен. “По требованию Международного олимпийского проекта 10 объектов должны быть сертифицированы по системе BREEAM. Есть несколько неплохих объектов. Это не шедевры, они недотягивают до уровня олимпийских суперзданий в Ванкувере и Лондоне, но это нестыдные современные объекты. А часть зданий строится по занафталиненным проектам, которые валялись где-то на полке с 1980-х годов. Сейчас в готовую проектную документацию ради сертификации пытаются втиснуть хоть что-то энергоэффективное. Пока получается ужасно – все может кончиться громким скандалом”, – говорит один из консультантов, принимающих участие в проектных работах в Сочи.
Интересным “зеленым” проектом может стать Сколково. Все здания там должны получить сертификат не менее чем LEED Silver, а половина энергии будет вырабатываться непосредственно на месте. Однако Сколково ориентируется на дорогие хайтек-решения – вряд ли их можно будет запустить в массовое строительство.
В целом же российская действительность пока настроена против энергоэффективности: монополисты не заинтересованы в снижении потребления энергии клиентами; инновационные решения не соответствуют российским СНИПам и так далее.
Что же надо делать в России для активного продвижения Green Building? Самое простое – порекомендовать западный путь развития сферы. Это планомерное ужесточение строительных норм, разнообразные дотации, поощряющие возобновляемые источники энергии и программы, и так далее. Система была опробована в разных странах, однако надо хорошо представлять себе последствия такой политики. Достаточно сказать, что резкое ужесточение норм может привести к росту себестоимости и падению и без того низких объемов возведения жилья. Заметим, что и сама концепция “зеленого” строительства имеет внутренние противоречия: в частности, между стремлением к экологичности и применением искусственных материалов, свойства которых еще не до конца изучены.
Наиболее взвешенной позицией представляется формирование собственной национальной концепции развития “зеленого” строительства. Пилотные проекты, реализуемые сегодня, могли бы дать ценную информацию для ее разработки. Концепция должна учесть особенности российских рынков строительства и недвижимости, во многом доставшихся в наследство от социалистических времен. В ней должны быть расставлены приоритеты и указаны наиболее эффективные средства достижения целей. Именно так поступает, в частности, Китай, который разделяет основные постулаты концепции “зеленого” строительства, но тем не менее вырабатывает свою версию.
Увы, едва ли это будет сделано в ближайшие годы. Экология, очевидно, не является приоритетом для российского правительства. Россия не может справиться с гораздо более актуальными вещами: разработать сильную жилищную программу, начать упорядочивать дикое градостроительство или разобраться со строительными нормативами. Так что пока “зеленое” строительство в России, скорее всего, будет развиваться без поддержки со стороны государства – вопреки, а не благодаря. (Эксперт/Строительство в Украине, СНГ, мире)