Покупку стандартного жилья с кредитным плечом сейчас может позволить себе каждая четвертая российская семья и четыре из пяти американских. Как повысить доступность жилья?
Владимир Путин в своей статье предвыборного цикла, посвященной социальным вопросам, пообещал к 2020 г. решить проблему доступности жилья для 60% населения против нынешних примерно 25%.
Насколько выполнима поставленная задача?
Прежде всего, надо пояснить, что именно Путин имел в виду под словом “доступность”. Фактические цифры указывают на то, что речь идет о приобретении жилья с помощью ипотечного кредита из расчета 18 кв. м на члена семьи (сегодняшний средний уровень жилищной обеспеченности городского населения России). При этом рассматриваются условия ипотечного кредитования, аналогичные принятым в расчетах доступности жилья в США – на 30 лет при первоначальном взносе 20%, а сама доступность есть непревышение расходов на обслуживание и амортизацию займа четверти дохода семьи.
На самом деле и 60%-ная доступность – это не так уж много, например, на фоне США. Там покупку жилья с кредитным плечом может себе позволить 80% семей. И это несмотря на то, что реальные душевые денежные доходы медианной американской семьи снизились до уровня 1998 г., а дифференциация семей по доходам выросла.
Но для России 60%-ная доступность означала бы безусловный прорыв. Ведь в 2006-2008 гг. ипотеку могло бы себе позволить чуть больше 10% населения, а для покупки за “живые деньги” еще десять лет назад требовалось в среднем по стране не менее шести-семи годовых медианных доходов.
Из перечисленных Путиным четырех условий решения жилищной проблемы три относятся к области технологии и юриспруденции (снижение строительной стоимости и рентной составляющей в цене жилого метра плюс развитие рынка аренды) и одно – собственно к экономике. Это сокращение инфляции, что позволит снизить ставки по ипотеке и тем самым сделать более равномерным распределение реальной нагрузки на заемщика в течение периода обслуживания ипотечного кредита. Нынешняя высокая номинальная ставка по ипотеке – более 12% годовых в рублях против менее 4% годовых в США – смещает эту нагрузку на начальный период выплат.
Попробуем оценить возможную роль снижения инфляции количественно, а заодно и посмотрим, какие еще структурные изменения в экономике, которых естественно ожидать в будущем, могут способствовать росту доступности жилья.
За прошлый год привлечение кредитов населением на покупку жилья в России значительно выросло. Всего (с пересчетом валютных кредитов по фиксированному курсу) банки выдали таких кредитов за год на 754 млрд. руб., что почти вдвое больше, чем в 2010 г. С учетом возврата и рефинансирования части жилищных кредитов общая сумма задолженности по ним увеличилась на 311 млрд. руб. (25%), или более чем втрое больше, нежели в 2010 г.
До сих пор увеличение выдаваемых кредитов на покупку жилья не привело к росту реальной (т. е. с поправкой на инфляцию) стоимости квадратного метра, и в среднем она продолжала снижаться. Правда, темпы такого снижения резко сократились, за исключением Москвы. Тут, по-видимому, сказалось продолжающееся смещение районов жилой застройки на окраины, что привело к дальнейшему понижению реальной средней стоимости квартир в новостройках. При этом объемы жилищного строительства в Москве в прошлом и позапрошлом годах оставались на уровне втрое меньшем докризисного, спустившись в расчете на 1000 человек населения до одного из самых низких показателей по регионам России и оправдывая расхожую фразу о том, что Москва “не резиновая”.
Вероятно, одной из причин стабилизации рыночной стоимости вновь вводимого жилья стало сокращение его рентной составляющей, то есть цены земли и ее инфраструктуры, до самого низкого за период наблюдений с 2001 г. уровня – менее 20% совокупной стоимости. Перспективы дальнейшего снижения реальной стоимости жилья связаны только с уменьшением реальной строительной себестоимости квадратного метра. До сих пор, однако, цена строительства метра жилья в тенденции, наоборот, опережала инфляцию.
Что касается вторичного рынка, то здесь реальная стоимость квадратного метра в прошлом году продолжала снижаться, но, как показывает анализ, весьма избирательно. Снижение это объяснялось главным образом отсутствием роста номинальных цен на жилье в переоцененных Москве и Санкт-Петербурге, особенно на дорогие элитные квартиры.
В целом по стране площадь введенного в прошлом году в эксплуатацию жилья в расчете на 1000 жителей (436 кв. м) стала вторым в рыночной истории результатом после рекорда 2008 года (451 кв. м на 1000 человек). Однако оба эти показателя уступают советскому рекорду эпохи “хрущебизации” – в среднем 489 кв. м на 1000 человек за год в 1956-1960 гг. В дальнейшем размах жилищного строительства в советской России немного снизился (примерно до уровня нынешнего), и приблизиться к рекорду конца 1950-х удалось лишь в перестройку (471 кв. м). Воодушевленный этим, Горбачев успел провозгласить программу полного решения жилищной проблемы к 2000 г. – обеспечение каждой семьи отдельным домом или квартирой и ликвидация очередей на получение жилья. Но по иронии судьбы к 2000 г. душевой ввод жилья упал против советских уровней почти в 2,5 раза (до 207 кв. м на 1000 человек), и оно стало недоступным для абсолютного большинства населения.
К настоящему времени доступность покупки жилья несколько выросла, однако накопить на нее из текущих доходов для семьи с медианными заработками остается делом малореальным. Для приобретения 18 кв. м на члена семьи пришлось бы обходиться без еды и питья и не платя налогов 4,2 года (в Москве – почти 7 лет, в Уральском федеральном округе – из-за богатой Тюмени – 3,6 года).
Однако с доступностью покупки жилья в кредит дело, похоже, и впрямь немного сдвинулось с мертвой точки. С середины 2005 г. (до этого ипотека в РФ практически не существовала) и до середины 2009 г. покупка тех же 18 кв. м на человека на первичном рынке с кредитным плечом была доступна максимум 10-13% населения. Однако за два с половиной последних года эта доля выросла в 2,5 раза, и ипотека стала доступна для 27% населения (в Москве – возможность опереться на кредитное плечо лишь вернулась на докризисный уровень доступности для 14% жителей, в УрФО жилищный кредит доступен 30% населения).
Дело тут, конечно, прежде всего, в разнонаправленном движении реальной цены квадратного метра и реальных доходов, некотором уменьшении их дифференциации в посткризисное время (не очень, правда, значительном) и снижавшихся – до последнего квартала прошлого года – ставках по ипотеке.
При высокой инфляции реальная нагрузка по обслуживанию кредита будет максимальной в начале периода погашения и резко падать к его концу. В Америке процент близок к реальному (по крайней мере, отличается от него на стабильную 2%-ную инфляцию), чего не скажешь про Россию. Что же тогда брать в качестве оценки ожидаемого реального платежа по ипотеке при расчете доступности жилья? Можно посмотреть на среднюю ставку аренды (за вычетом оплаты коммуналки) к рыночной цене жилья – по смыслу это как раз включает в себя процент, причем и его реальную ставку, и амортизацию.
При таком подходе более наглядной становится и причина различий в доступности жилья в разных странах. Это, прежде всего, – если предположить, что метраж стандартного жилья на душу растет пропорционально ВВП – соотношение доходов на труд и капитал в разных странах. В России доля оплаты труда в ВВП была невысока, соответственно, доходы на капитал (предельная производительность, реальный процент) большие. Уже поэтому, из-за более высокого соотношения процент/зарплата, жилье менее доступно в России, чем, скажем, в США.
Логично также допустить, что спрос на метраж жилья, как товар первой необходимости, падает с ростом ВВП, и это тоже снижает относительную доступность жилья в странах с более скромным уровнем экономического развития. Соответственно, чем менее эластичен спрос на жилье по отношению к росту дохода (иными словами, чем быстрее растет жилищный стандарт, выраженный в метрах или в каких-нибудь еще единицах сопоставления с ростом доходов), тем ниже будут показатели доступности. Как следствие, одна из главных причин сегодняшней низкой доступности жилья в странах бывшего СССР – довольно высокий стандарт обеспеченности жильем, сформированный в Советском Союзе. Иначе говоря, в рыночных условиях на то количество жилья, которое строилось в СССР, и при том уровне доходов, который там был, просто не нашлось бы покупателя, и приходящийся на душу метраж был бы существенно меньше.
Что касается соотношения цена жилья/аренда, характеризующего привлекательность жилья как объекта инвестиций с целью получения дохода, то недвижимость в столицах бывшего СССР тут, похоже, ничем особенным не выделяется – доходность в 3-4% реальных годовых достаточно типична для остального мира и говорит о том, что никаких пузырей в ценах недвижимости нет. Единственное, что выделяет Вильнюс, Минск и Киев на общем фонде, это ненормально низкая, близкая к латиноамериканской, доступность ипотеки – то ли из-за инфляции, то ли из-за высоких рисков, то ли просто из-за отсутствия необходимой правовой инфраструктуры (предполагающей возможность выбрасывать несостоятельного заемщика на улицу).
Расходы на аренду стандартного по размерам жилья в Москве (116% дохода типичного россиянина по расчету, основанному на указанном в подписях к графикам ненадежном источнике), хоть и высоки по мировым меркам, все же не выглядят исключительными. Примерно в таком же соотношении с типичными доходами жителей соответствующих стран обходятся расходы на аренду стандартного жилья в Минске и (чуть меньше) в Киеве, Пекине, Тегеране, Джакарте, Аммане и столице Венесуэлы Каракасе. (Проживание в Берлине или Стокгольме по соотношению с типовыми доходами жителей обойдется в 5-7 раз дешевле.)
Иными словами, чтобы более или менее нормально жить в этих столицах, требуется доход, как минимум в 3-4 раза превышающий типичный для соответствующих стран (если, конечно, вы изначально не являетесь собственником жилья здесь). Обычно такое же или чуть большее соотношение с типичными доходами требуется и для покупки жилья в кредит (плюс 20% цены – это условие расчетов для первоначального взноса).
Чтобы к 2020 г. выйти на уровень доступности для 60% семей, требуется, чтобы увеличение доходов опережало рост цены квадратного метра в среднем на 4,1% в каждые из оставшихся до 2020 г. восемь лет. Реально ли это? Если оглянуться на восемь лет назад, вернуться к концу 2003 г., то это опережение медианных доходов над стоимостью метра жилья как раз в среднем и составляло примерно 4% ежегодно (если не принимать во внимание ценовой пузырь, надувавшийся в середине этого периода, а смотреть лишь на его границы). Правда, это был период бурного роста нефтяных цен, благодаря которому укреплялся рубль, и, как следствие, рост доходов заметно опережал рост ВВП.
По мере насыщения экономики России капиталом предельная производительность последнего, определяющая уровень реальных процентных ставок, вероятно, также будет снижаться. Например, если бы к 2020 г. уровень ставок по ипотеке снизился до 5%, то доступность ее для 60% населения достигалась бы практически при нынешнем соотношении медианных доходов граждан к цене 18-метрового жилья на человека на уровне четырех лет.
Ну и наконец, остается вопрос: не будет ли с повышением доступности жилья и цена недвижимости расти таким образом, что сделает большую доступность в итоге невозможной? В принципе это необязательно. Ведь доступность, во-первых, не стопроцентно означает рост реального спроса (достаточно посмотреть на нынешнее состояние рынка жилья в США). Во-вторых, рост спроса может сопровождаться адекватным расширением предложения, что для России более чем реально (за предыдущие 10 лет, несмотря на кризис, строительство жилья увеличилось более чем двукратно и вполне может вырасти еще как минимум раза в полтора, до 600-650 кв. м на 1000 человек). В США, кстати, реальный объем недвижимости в собственности домохозяйств (с дефляцией по индексу цен жилья Кейса-Шиллера) на душу населения за послевоенный период вырос в пять с лишним раз. (Эксперт/Строительство в Украине, СНГ, мире)