Разговоры о создании комфортной, дружелюбной жилой среды ведутся в стране не первый год. Однако по-прежнему в массовом строительстве доминируют устаревшие панельные многоэтажки советского образца. А потребитель покупает квартиры в таких домах от безысходности. Однако рынок уже давно ждет от девелоперов качественно нового предложения. Крупные застройщики и землевладельцы, заинтересованные в больших объемах и загрузке мощностей, не в состоянии предложить новое качество. Скорее об этом думают небольшие девелоперские компании, появившиеся на рынке в последние годы. После кризиса они ищут уникальную рыночную нишу, для того чтобы составить конкуренцию строительным монстрам.
Одна из таких компаний – Urban Group, нетипичный игрок подмосковного строительного рынка. Она делает ставку на монолитно-кирпичные дома средней этажности и таунхаусы. Свои проекты компания реализует на непростых для девелопмента земельных участках: в 5-10 км от Москвы, но расположенных в не самых выигрышных районах. Этот недостаток компенсируется привлекательным архитектурным обликом микрорайонов, который создается с помощью разнообразных фасадов, элементов городского дизайна. Благодаря сочетанию разнообразных планировочных решений и оптимальным метражам квартир компании удается проводить весьма гибкую ценовую политику и успешно конкурировать с проектами типовой застройки с гораздо лучшим месторасположением.
Компания Urban Group основана выходцами из металлургического бизнеса в 2007 г., накануне кризиса. Ее основным владельцем и председателем совета директоров считается бывший глава компании “Союзнихром” и по совместительству профессор Высшей школы экономики Александр Долгин (есть и другие акционеры, однако их имена не разглашаются). Долгин и раньше занимался инвестированием в жилую и коммерческую недвижимость. Однако расставшись с металлургией в преддверии кризиса, бизнесмен решил посвятить себя девелопменту. “Мысль заняться строительством жилья возникла в тот момент, когда мы поняли, как выйти на рынок с принципиально новым экономичным форматом. Для меня было парадоксом, что таунхаус – по определению жилье для среднего класса – стоит $700-750 тыс. Кроме того, мы видели, что потребительские товары колоссально изменились за последние 20-30 лет, а массовое жилье выпало из этого ряда и строится по тем же канонам и технологиям, что и лет сорок назад. Мы понимали, что все не только должно, но и может быть иначе”, – рассказывает Долгин.
Одним из первых проектов компании Urban Group, руководить которой Долгин пригласил коллегу, бывшего финансового директора “Союзнихрома” Андрея Пучкова, стал поселок таунхаусов Ивакино-Покровское в ближнем Подмосковье, в окрестностях Химок. К проектированию партнеры привлекли своего давнего знакомого петербургского архитектора Максима Атаянца, с которым до этого сотрудничали при строительстве частных домов. С помощью нехитрых приемов Атаянц сумел придать поселку индивидуальность: например, отказался от примитивного квадратно-гнездового метода, оставил неровные линии улиц, предложил разнообразные фасады домов. Таунхаусы по $200-300 тыс. пользовались спросом даже в кризис.
Девелоперы решили развить успех и приступили к реализации более масштабного проекта, разработать который снова поручили Атаянцу. Недалеко от поселка таунхаусов возник многоквартирный жилой комплекс эконом-класса “Новосходненский” общей площадью 90 тыс. кв. м, где были представлены таунхаусы и многоквартирные дома. Активное развитие этого проекта совпало с завершением кризиса, когда на подмосковном рынке новостроек обозначилась тенденция к резкому смещению структуры предложения в сторону ультраэкономичного жилья. Большинство девелоперов пошли по самому примитивному пути. Стали проектировать жилые комплексы с квартирами от 21 м, а двухкомнатные жилища превращать в “трешки”. Появились такие варианты, как трехкомнатные квартиры площадью около 60 кв. м – с 5-метровой кухней без окон, которая объединена с небольшой гостиной.
Компания Urban Group тоже последовала этому тренду. Однако предложила покупателям экономичного жилья в “Новосходненском” более изящные решения: квартиры-студии, компактные двухкомнатные квартиры площадью от 41 до 55 м, эргономичные планировочные решения (с просторными кухнями, помещениями правильной геометрической формы и проч.). В отделке фасадов домов был использован кирпич нескольких оттенков, что придало весьма плотно застроенному микрорайону привлекательный вид. Спрос на такое жилье превзошел ожидания: 1,2 тыс. квартир были распроданы менее чем за год. Квартиры на начальном этапе строительства предлагались по цене от 1,9 млн. руб. и, хотя и располагались на окраине подмосковных Химок, стали реальной альтернативой городским проектам панельной застройки.
Вырученные средства акционеры Urban Group реинвестировали в два новых, не менее масштабных проекта комплексной застройки в том же Химкинском и соседнем Красногорском районах общей стоимостью около 12 млрд. руб. – “Город набережных” и “Опалиха О2”. “Возможно, они получили инженерные мощности с запасом, поэтому начали развивать проекты вокруг своих стартапов. Или хорошо отладили взаимоотношения с местной администрацией, что позволяет быстро продвигать стройку. Развитие проектов в новых районах – это всегда целый пласт проблем во взаимоотношениях с энергетиками и чиновниками”, – комментирует один из подмосковных девелоперов особенности географии бизнеса компании. Акционеры Urban Group этого, в общем-то, не скрывают. По словам Андрея Пучкова, компания вложила серьезные средства в инженерное развитие территории и понимает сложившуюся вокруг транспортную и земельную ситуацию. Профинансировав “нулевой” цикл из собственных средств, Urban Group привлек для продолжения стройки средства крупных банков: Сбербанка и “Российского капитала”.
Сегодня в “Опалихе О2” компания предлагает разные типы квартир, стремясь максимально расширить покупательскую аудиторию в бюджете от 2,5 до 6 млн. руб. за счет не только компактного жилья, но и двухуровневых квартир, жилищ с высокими потолками и окнами во всю стену, скатной кровлей.
Флагманским проектом компании считается микрорайон “Город набережных” (21 дом на 3 тыс. квартир и 79 таунхаусов). Он спроектирован таким образом, что жилые кварталы огибают два искусственных канала с набережными, соединяющихся на главной площади и образующих небольшое озеро. Каналы не имеют прямого сообщения с протекающей рядом Клязьмой. Фактически это искусственно созданные резервуары из гидрофобного бетона, оснащенные специальными насосными установками, которые будут гонять воду, чтобы она не застаивалась. Дома в “Городе набережных” образуют закрытые дворы внутри кварталов, имеют разную этажность, неповторяющиеся фасады. Крыши зданий, имеющих менее пяти этажей, будут выполнены из керамической черепицы. Запланированы подземные паркинги. Многих покупателей такая эстетика впечатляет и мотивирует к покупке. Тем более что компактную квартиру в строящемся комплексе можно купить за 2,3-2,5 млн. руб. при минимальном взносе по ипотеке от 300 тыс. руб. Это весьма конкурентоспособное и доступное предложение по сравнению со среднерыночными ценами в этом районе Подмосковья. Многие покупатели готовы мириться с компактностью жилья, издержками экономичного строительства (например, плохой шумоизоляцией квартир), транспортными неудобствами и полагаться только на обещания девелопера в части инфраструктурного развития территории. По официальной статистике компании, около 50% покупателей – молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет. Любопытно, что среди наиболее важных факторов, мотивирующих к сделке, они называют цену и архитектуру, а на последнее место ставят транспортную доступность. Активный спрос уже спровоцировал взлет цен в этом жилом комплексе: за несколько месяцев с начала строительства они выросли с 68 до 80-85 тыс. руб./кв. м. Впрочем, к ценовой политике в компании относятся очень внимательно. “Для нас принципиально важна доступность покупки для конечного пользователя. Мы не продаем квартиры оптом, не привлекаем спекулятивных инвесторов. У нас нет нужды делиться доходностью с рынком, поскольку нам доступны банковские кредиты”, – говорит Андрей Пучков.
До сих пор считалось, что покупателям экономичного жилья эстетика безразлична, а наиболее ликвидным форматом являются дешевые панельные многоэтажки: лишь бы они были расположены вблизи крупных автострад, метро или линий железнодорожного сообщения. Однако опыт компании Urban Group опровергает этот устоявшийся стереотип.
“Мы стремимся создать такое градостроительное пространство, которое было бы дружелюбным к жителям наших комплексов. Чтобы у людей возникало желание выйти из своей приватной зоны наружу. Именно в этом заключается качество градостроительной среды”, – говорит Долгин. Привлекательные градостроительные решения не только повышают ликвидность жилья, но и имеют прикладное значение с точки зрения экономики проектов. В отличие от подмосковных лендлордов у компании Urban Group нет земельного банка, сформированного из доставшихся за копейки колхозных земель. Все участки приобретаются на вторичном рынке, затраты на землю составляют 10-15% от стоимости проекта. При этом найти 20-30 га в транспортной доступности, с инженерными коммуникациями и по приемлемой цене в ближнем Подмосковье почти нереально, поэтому площадки, с которыми работает Urban Group, – это компромисс, требующий изящных решений.
“Например, участок под строительство “Города набережных” расположен в береговой зоне реки Клязьмы. Из-за ограничений по землепользованию (примыкание к природоохранной зоне) возникали большие потери земли, которую невозможно было пустить в оборот. Мы понимали, что для эффективного девелопмента этой территории требуется нестандартное решение, чтобы “удержаться в экономике”, тем более земля досталась недешево, – рассказывает Андрей Пучков. – Строительство набережной стало одним из таких решений, поскольку в соответствии с Водным кодексом береговая защитная полоса начинается от парапета набережной”. Устройство набережной позволило расширить и зафиксировать зону возможной застройки и тем самым улучшить технико-экономические параметры проекта.
Собеседники признаются, что находить индивидуальные архитектурные и градостроительные решения в сегменте жилья эконом-класса чрезвычайно сложно. По словам Пучкова, нужен механизм конвертации авторских идей в рабочий проект – за годы сотрудничества с Максимом Атаянцем компании удалось наладить такое взаимодействие. Однако это – едва ли не уникальный случай на рынке. “Чтобы работать в сегменте массового экономичного жилья, архитектор должен обладать редкими компетенциями – инженерными, управленческими и экономическими. Вменяемый архитектор должен уметь на ранних стадиях представлять стоимость предлагаемых решений, чего многие архитекторы делать не умеют. Просто потому, что в нашей стране их этому никто не учит. Такие компетенции есть у тех, кто на собственном опыте смог ими овладеть. Большинство же рисуют античные головы, но не знают, на какой высоте находится подоконник и сколько стоят стройматериалы”, – говорит Долгин.
Впрочем, некоторые участники рынка считают, что архитектурные потуги Urban Group продиктованы не заботой о качестве жизни, а желанием перевести процесс покупки жилья из рациональной в эмоциональную плоскость. И предполагают, что потраченные на этот перевод деньги компания отобьет, сэкономив на строительных технологиях и инфраструктуре: мол, чудес не бывает.
Представители Urban Group такие подозрения отметают и заявляют, что вкладывают в инфраструктурное развитие территории колоссальные средства. “Мы в Ивакине построили напорную канализацию протяженностью около 7 км, протянули ее из Долгопрудного. Аналогичные работы выполнены по электричеству, газу. Мы стремимся улучшить транспортную доступность районов застройки. Возводим мост через Клязьму, прокладываем четырехкилометровую дорогу, по которой жители “Города набережных” смогут добраться до ближайших транспортных развязок. Возводим по инвестконтракту с администрацией школы, детсады – на свои деньги. Оставляем на первых этажах помещения свободного назначения – для торговли, общественной жизни, поскольку мы управляем своими комплексами и заинтересованы в максимальной социализации жителей. Участвуем в городских программах ремонта дорог, благоустройства”, – перечисляет Пучков.
“У нас нет тузов в рукаве, – поддерживает партнера Долгин. – У нас стандартная себестоимость, которая складывается из тех же компонентов, что и у конкурентов. Стройматериалы, труд – все стоит примерно одинаково. Есть некоторые вариации лишь по вложениям в инфраструктуру – но это непредсказуемая статья расходов. Наш секрет – в умении контролировать издержки, качество и сроки строительства”.
За несколько лет появившаяся как классическая девелоперская структура Urban Group превратилась в вертикально интегрированный строительный холдинг, созданный фактически с нуля и управляющий всем производственным циклом от покупки земли до строительства и эксплуатации жилья. Компания владеет собственными мощностями по выпуску стройматериалов (производит бетон, металлоконструкции, окна, декоративные стеновые панели, строит завод по производству автоклавного бетона в подмосковном Егорьевске), генподрядными организациями, проектным институтом, парком техники (120 единиц). По словам акционеров Urban Group, вертикальная интеграция позволяет победить склонность контрагентов к оппортунизму, потому что как только подрядчик ощущает себя незаменимым, начинается шантаж. Кроме того, зачастую на рынке просто невозможно приобрести какие-то стройматериалы – например, панели для сложных фасадов. “Всегда возникает дилемма – собственное производство или аутсорсинг, – размышляет Долгин. – Мы развернули производство бетона на стройплощадках, закупив для этого итальянские бетоносмесительные узлы, я через какое-то время поинтересовался: а насколько это выгоднее, чем если бы бетон нам поставляли с конкурентного рынка, где небольшая рентабельность? Выяснилось, что существенной выгоды в себестоимости нет. Зато есть выигрыш в ритмичности и дисциплине поставок. Или вот окна – казалось бы, кто только их не делает! Тоже мне производство! Однако мы как застройщики даем пятилетнюю гарантию по договорам долевого участия. И если со стороны жильцов возникают претензии, а фирмы, которая окна установила, уже и след простыл, есть о чем задуматься. Не скрою, что оконное производство мы создали в том числе и как способ борьбы с рекламациями. Потому что мы понимаем: репутация – это специфический актив, в который надо вкладываться. Лично мне претит сползание в мелкие бизнесы, в какие-то шпингалеты. Но в отдельных случаях такая стратегия оправданна”.
“Проекты комплексной среднеэтажной и мультиформатной застройки – перспективный формат. Мы тоже планируем построить городок на Киевском шоссе”, – говорит гендиректор девелоперской компании “Комстрин” Максим Сотников. По словам аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, спрос на подобное мультиформатное жилье есть, но пока в этой нише не возникло острой конкуренции. “Хотя, например, двухуровневые квартиры в проектах эконом-класса – это нонсенс”, – добавляет Кочетков.
Конечно, то, что делает компания Urban Group, воспринимается по-разному. При желании можно найти много недостатков как в реализованных, так и в реализуемых проектах. Можно усомниться в будущем жилых комплексов. В том, что обещанные инфраструктурные компоненты получат развитие, а не останутся на бумаге. В том, что в новых микрорайонах возникнут комфортные условия для жизни, воспитания детей, и эти районы не превратятся в трущобы из-за скученности компактного жилья и низкой платежеспособности жителей.
Однако важно, что благодаря таким проектам на неповоротливом российском рынке экономичного жилья наконец-то возникает разнообразие. “Любые форматы имеют право на существование. Не имеет права на существование лишь монополия продукта. Как только появляется выбор и расширяется продуктовая линейка – игра становится честной”, – замечает Александр Долгин. И в этом с ним трудно не согласиться.
Кроме того, стоит заметить, что будущее новых жилых кварталов эконом-класса зависит не только от девелопера проекта, но и от собственников жилья, а также от местных властей. Основная интрига состоит в том, смогут ли они развить заложенные в концепции жилых комплексов идеи или предпочтут привычный для большинства образ жизни: безразличие к соседу и окружающей среде.
Подмосковный девелоперский холдинг Urban Group основан в 2006 г. и объединяет инвестиционные, риэлтерскую, эксплуатационную компании, производственные мощности по выпуску стройматериалов. Компания построила поселок таунхаусов Ивакино-Покровское (49 тыс. кв. м) и жилой комплекс эконом-класса “Новосходненский” (90 тыс. кв. м). В активной стадии строительства по состоянию на февраль 2012 г. находятся два проекта общей площадью около 300 тыс. кв. м в Московской области.
Председатель совета директоров Urban Group – Александр Долгин. До 2007 г. – глава группы металлургических предприятий “Союзнихром” (выпуск изделий из прецизионных сплавов), базовым активом которой является владимирский завод НПО “Магнетон” (крупнейший российский производитель постоянных магнитов, магнитных систем и сепараторов). Также Долгин известен как создатель сайта imhonet.ru и завкафедрой прагматики культуры Высшей школы экономики. Автор нескольких книг. Входит в совет директоров СДМ-банка. (Эксперт/Строительство в Украине, СНГ, мире)