Квартиры в «хрущевках» – первых панельных домах, появившихся в Санкт-Петербурге, – одни из самых дешевых объектов на рынке недвижимости Северной столицы.
Идея строительства простых и недорогих панельных “коробок” появилась у Никиты Хрущева во время поездки в одну из дружественных стран Варшавского договора. Как раз в 1950-е гг. руководство СССР было озабочено проблемой, как в кратчайшие сроки расселить людей из бараков и коммунальных квартир, предоставив им отдельное жилье. На этот же период пришлась и массовая миграция колхозников, наконец-то получивших паспорта, в крупные города (в основном в Москву и Ленинград). Переселенцев также нужно было где-то размещать.
Панельные дома, названные впоследствии в народе «хрущевками», показались руководству страны оптимальным и недорогим решением назревших проблем. Считается, что первые «хрущевки» появились после постановления “Об устранении излишеств в проектировании и строительстве”, подписанного первым секретарем ЦК КПСС в 1955 г. Испытательным полигоном для строительства новых домов стали подмосковные Черемушки. После того как проект был признан успешным, такие панельные дома стали возводить по всему Советскому Союзу. В Ленинграде «хрущевки» строили с 1958 г. по 1970 г. За этот период было создано, по оценкам экспертов, 2,4 тыс. зданий (10% всего жилищного фонда города). Сейчас в подобных домах проживает примерно десятая часть населения Санкт-Петербурга. Наибольшее количество «хрущевок» в Санкт-Петербурге построено в Московском, Кировском и Калининском районах.
“Серий «хрущевок» было разработано достаточно много. Основные – ГИ, ОД, 507-я, 502-я и 335-я. Потребительские качества квартир в этих домах невысокие, – отмечает генеральный директор агентства “Петербургская недвижимость” Сергей Дроздов. – Все здания пятиэтажные, с низкими (2,5 м) потолками и совмещенным санузлом. Площадь квартир небольшая: кухни – 5-6 кв. м, комнаты – от 6 кв. м. Средние площади квартир в подобных домах также скромные: однокомнатные квартиры – 30-31 кв. м, двух- и трехкомнатные – 40-45 кв. м”.
Четырех- и пятикомнатные квартиры в таких домах встречаются, но редко. При этом повышенным комфортом они не отличаются.
В «хрущевках» не только квартиры утилитарны – сами дома лишены каких бы то ни было излишеств. Они получили дешевые в исполнении плоские битумные крыши с низким чердачным пространством, в них нет мусоропроводов, а в первых вариациях иногда отсутствуют и ванны.
Несмотря на то что квартиры в «хрущевках», из-за их скромных метражей, относят к наиболее неудобным для проживания объектам на рынке недвижимости, а сами «хрущевки» эксперты называют “морально устаревшими”, они продолжают пользоваться спросом у покупателей и оставаться ликвидными. Особенно популярны дома, расположенные в районах с развитой инфраструктурой (например, в Московском).
“Нельзя называть этот тип домов полностью неудачным, – считает менеджер ГК “Экотон” Диана Сантурчян. – Когда «хрущевки» только возводились, они были очень популярны – люди были счастливы переехать из коммунальной квартиры или общежития в полноценную (пусть и тесную) однокомнатную квартиру. Сейчас на решение покупателя влияет прежде всего цена недвижимости. И если требуется недорогое жилье, то квартира в «хрущевке» – вполне подходящий вариант, к тому же ее можно будет продать через несколько лет и приобрести более комфортное жилье”.
Главный плюс квартир в «хрущевках» – их низкая цена. Это одни из самых дешевых предложений на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Одни из самых доступных квартир в «хрущевках» расположены в Кировском, Невском и Фрунзенском районах Санкт-Петербурга. Однокомнатные квартиры здесь стоят 2,5-2,6 млн. руб., двухкомнатные – от 2,9 млн. руб., трехкомнатные – от 3,2 млн. руб.
Но у «хрущевок» есть и минусы, на которые не каждый покупатель будет готов закрывать глаза. Прежде всего – отсутствие в доме лифта. Для жилья эконом-класса, которое может позволить себе молодая семья с маленькими детьми или пожилые люди, отсутствие лифта является значимым недостатком.
“Еще одним минусом «хрущевок» является плохая герметичность помещений, наличие щелей в стыках плит, – сообщил заместитель директора агентства недвижимости “Бекар” Леонид Сандалов. – Также у них низкая степень теплозащиты – в сильные холода стены в боковых квартирах промерзают насквозь. К недостаткам относится и невысокая звукоизоляция”.
При выборе квартиры в «хрущевке» нужно обратить внимание на несколько аспектов. Прежде всего – как давно в доме проводился ремонт. Поскольку гарантийный срок этих домов составлял всего 25 лет, запас их прочности уже подошел к концу, поэтому в них нередки протечки крыш, разрывы труб и другие “коммунальные катастрофы”.
“Поэтому первое, что следует выяснить при покупке квартиры в «хрущевке», – в каком состоянии находится здание: заменены ли трубы, укреплены ли лоджии и козырьки подъездов, был ли сделан косметический ремонт подъезда. В Санкт-Петербурге есть «хрущевки», прошедшие реконструкцию, и их можно рассматривать как неплохой вариант жилья эконом-класса. Примером могут служить дома возле станции метро “Новочеркасская” (улицы Шаумяна, Гранитная), – рассказывает директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home Estate Наталья Комисарова. – Второе, на что надо обращать внимание при покупке квартиры в «хрущевке», – соседи. Так как в этих домах плохая звукоизоляция и, следовательно, хорошая слышимость, контингент жильцов, проживающих в подъезде, имеет большое значение”.
Также имеет значение год постройки дома, поскольку у «хрущевок» существует несколько вариаций или серий и они отличаются друг от друга по качеству. Так, в первых проектах отсутствовала ванна, а вместо холодильника на кухонном окне был прикреплен ящик, в котором зимой можно было хранить продукты. Эту конструкцию в народе прозвали “хрущевский холодильник”. Поэтому чем позже построен дом, тем лучше. Важно также состояние внутренней инфраструктуры дома – стояков, отопительных систем и пр.
При приобретении квартиры в «хрущевке» стоит поинтересоваться и тем, включен ли дом, в котором приглянулось жилье, в адресный перечень объектов, подлежащих реновации.
Сейчас программой сноса «хрущевок» в Санкт-Петербурге занимаются две компании. Реновацию одного из кварталов в Ульянке ведет компания “Воин”. Еще 22 территории общей площадью 900 га развивает компания “СПб Реновация”. По словам генерального директора “СПб Реновация” Артура Маркаряна, на стройплощадку рабочие выйдут в середине 2012 г. Сейчас ведется проектирование домов, куда будут переселены жильцы «хрущевок», определенных под снос.
Масштабы проекта значительны: “СПб-Реновация” планирует расселить и полностью перестроить 1,1 тыс. «хрущевок» (сейчас в них проживает 150 тыс. жителей). На месте этих домов инвесторы намерены построить более 7 млн. кв. м современного жилья, из которых около 35% будет отдано под расселение жильцов снесенных домов. В настоящее время “СПб Реновация” уже вложила в проект более 1 млрд. руб. В целом, по приблизительным оценкам, действующая программа реновации обойдется городу и инвесторам более чем в 350 млрд. руб., а срок ее окупаемости составит не меньше десяти лет. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)