Ипотека так и не стала альтернативой аренде жилья – ежемесячные кредитные выплаты не под силу большинству украинцев. Поэтому они по-прежнему будут арендовать квартиры, а жилье продолжит дешеветь.
Хозяйка одной из киевских квартир выглядела смущенной и даже расстроенной. Она молча взяла 3600 грн., которые ей каждый месяц платила менеджер Елизавета Антиошко за аренду “двушки”. А затем, стараясь не смотреть арендатору в глаза, сообщила, что ее сестра поссорилась с мужем и теперь ей негде жить. Поэтому хозяйка просит освободить жилье в течение двух недель.
Елизавета с мужем и ребенком жила в этой квартире 3 года и за это время успела обзавестись мебелью и разной домашней утварью. За две недели ей предстояло найти новую квартиру без меблировки, что достаточно сложно, и выделить из семейного бюджета около 10 тыс. грн. на оплату перевозки мебели, услуг риэлтора и двух месяцев аренды нового жилья. По подсчетам семьи Антиошко, за 6 лет совместной жизни они потратили на арендные платежи столько, что хватило бы на приобретение собственной однокомнатной квартиры. Правда, маленькой и на окраине Киева. После долгих обсуждений семейство решило продать машину, взять недостающую сумму в кредит и купить жилье. “Надоело по чужим углам ютиться. Цены сейчас упали, да и ипотека стала доступнее”, – говорит Елизавета. Но, возможно, она ошибается.
Если до кризиса банкиры подходили к каждому клиенту индивидуально и готовы были рассматривать различные документы, косвенно подтверждавшие доходы, то теперь их сможет убедить только “белая” зарплата.
По сравнению с докризисными показателями нынешние цены на квартиры не могут не радовать украинцев. Правда, с 2007 г. сильно упали и реальные доходы соотечественников. Однако риэлторы хвастаются, что этим летом, к их удивлению, наблюдалась высокая активность покупателей, хотя июнь-август традиционно считаются “мертвым сезоном”. Продавцы жилья отреагировали мгновенно – последний летний месяц принес хоть и небольшой, в 0,5%, но все-таки рост цен.
А вот сентябрь риэлторов разочаровал. “Звонков стало намного меньше, некоторые клиенты даже откладывали покупку”, – утверждает директор агентства недвижимости “Максим Хауз” Максим Еременко. По его словам, люди напуганы прогнозами о предстоящей новой волне финансового кризиса. Согласно наблюдениям Еременко, от сделок отказывались чаще всего те, кто, как и Антиошко, хотел привлечь недостающую сумму при помощи банковского кредита.
По данным агентства недвижимости “Благовест”, сегодня средняя цена 1 кв. м в столице составляет $2161, что на 2,8% ниже, чем в январе, и на 3,4% меньше, чем в сентябре прошлого года. Купить среднестатистическую однокомнатную квартиру в Киеве можно по $1934/кв. м, двухкомнатную – по $2183, трехкомнатную – по $2163 и четырехкомнатную – по $2623/кв. м. При этом торг в среднем достигает до 10% от первоначальной цены.
В то же время на рынке аренды наблюдается другая тенденция. За последние 12 месяцев средняя ставка на жилье эконом-класса поднялась на 3,8% – до $463 в месяц, класса элит – на 1,5%, до $1999 в месяц. А вот квартиры бизнес-класса подешевели на 2,5% – до $829 в месяц. Осенью спрос на аренду жилья формировался в основном за счет приехавших в столицу студентов и абитуриентов. “По-прежнему самыми востребованными оставались квартиры эконом-класса: однокомнатные до 3500 грн. в месяц, двухкомнатные – до 4000 и трехкомнатные до 5000 грн., расположенные недалеко от метро”, – рассказали в агентстве недвижимости RealDruzi.
Эксперты уверены, что если в украинской экономике ничего не изменится, а доступность ипотеки останется на том же уровне, то до конца года жилье подешевеет еще на 2-3%, а вот арендные ставки останутся прежними.
По информации Украинской национальной ипотечной ассоциации, средняя ипотечная ставка на рынке по итогам первого полугодия составляла 16,9% годовых в гривне. Кроме того, банкиры постепенно уменьшают первоначальный взнос. Только за сентябрь, согласно данным компании “Простобанк Консалтинг”, размер первоначального взноса уменьшили четыре финучреждения: с 50% до 30% снизил аванс банк “Кредит Днепр”, с 40% до 30% – Укрсоцбанк, украинская дочка Сбербанка России и Эрсте Банк.
Но доступнее ипотека не стала. Наученные кризисом, многие банкиры в стандартный кредитный договор добавили пункт, гласящий, что при любом нарушении со стороны клиента – просрочке по платежам, непредъявлении всей необходимой документации фининституту и даже потере основного места работы – увеличивается кредитная ставка. Кроме того, банки чаще стали требовать официального подтверждения, что супруг(а) согласен(а) на передачу имущества в залог.
Немалую роль играет и необходимость подтверждения доходов заемщика. Если до кризиса банкиры подходили к каждому клиенту индивидуально и готовы были рассматривать различные документы, косвенно подтверждавшие доходы, то теперь их сможет убедить только “белая” зарплата, покрывающая минимум 50% ежемесячного платежа по ипотеке. Например, начальник Елизаветы Антиошко отказался выдать ей справку о реальных доходах. “Я ежемесячно получаю чуть больше 10 тыс. грн., но официально работодатель показывает 1800 грн.”, – сетует она. Из-за этого все банки, куда женщина обратилась по поводу ипотеки, ей отказали. Однако нашелся брокер, который за вознаграждение в размере 5% от суммы кредита помог Елизавете оформить ипотеку при имеющихся у нее документах, да еще по ставке ниже рыночной. “Для подтверждения доходов мы предоставили чеки на сумму от 300 грн., которые накопились у нас за полгода, и выписку о движении средств по банковскому счету. Деньги, переназначенные для первоначального взноса, положили на депозит в банке-кредиторе”, – делится секретами семейство Антиошко.
Разница между суммарными арендными и кредитными выплатами тем ощутимее, чем дешевле квартира.
Эксперты надеются, что либерализация ипотечного кредитования продолжится. Но последние действия Национального банка и Министерства финансов, направленные на изъятие излишней денежной массы, которая давила на индекс потребительских цен и обменный курс, грозит преломить положительную тенденцию. Еще в июне НБУ ввел более жесткие резервные требования по отношению к краткосрочным валютным депозитам и порядку учета гособлигаций под Евро-2012. Только эти нововведения “заморозили” около 4 млрд. грн., которые ранее находились в свободном распоряжении у фининститутов. Кроме того, регулятор форсировал погашение кредитов рефинансирования, полученных банками во время кризиса, а Минфин удерживал денежную ликвидность на едином казначейском счете. В итоге ликвидность банковской системы упала до четырехлетнего минимума (8 сентября остатки на корреспондентских счетах составляли 9,3 млрд. грн.). Такое положение не только не позволяет финансистам увеличить кредитование, но и приводит к сокращению количество банков, предоставляющих ипотеку.
Доходы украинцев, даже с учетом зарплат “в конвертах”, пока не позволяют большинству из них претендовать на ипотечный заем. Двухкомнатную квартиру эконом-класса, которую семья Антиошко арендовала за 3600 грн. (плюс 300 грн. коммунальных платежей) в месяц, сегодня можно купить за $60 тыс. (480 тыс. грн.). Минимальный первоначальный взнос равен 30% стоимости жилья, или $18 тыс. (144 тыс. грн.). Если брать ипотеку на 10 лет при среднерыночной ставке 16,9% годовых, то платеж при классической схеме оплаты в первый месяц составит 7400 грн., а в последний – 2900 грн. А при аннуитете ежемесячная оплата будет равняться 5700 грн. Вывод: аренду “потянуть” гораздо легче. Если угодно, это можно трактовать как плату за отсутствие риска.
Примечательно, что разница между суммарными арендными и кредитными выплатами тем ощутимее, чем дешевле квартира. Для жилья эконом-класса дельта составит примерно 70%, для элитного – максимум 10%. Хотя, конечно, все зависит от конкретного случая (мы брали средние цифры для двухкомнатных квартир и считали, что арендные ставки во времени не будут меняться на протяжении всех 10 лет).
Экономическая теория велит все будущие платежи дисконтировать. “Эксперт” сделал это в соответствующих таблицах – результат качественно не изменился (ведь дисконтировать пришлось и арендные выплаты). Но подавляющее большинство населения не просчитывает стоимость денег во времени с помощью такого нехитрого, в общем-то, инструмента. Хотя бы потому, что срабатывает логика “шесть тысяч получу – четыре сразу отдам”. Да и на особое увеличение доходов (которое тоже можно трактовать как изменение размера собственного богатства во времени) многие заемщики не рассчитывают. (Эксперт-Украина/Строительство в Украине, СНГ, мире)