Несмотря на то, что мировая ситуация до сих пор неоднозначна и многие опасаются падения доллара, рынок недвижимости Казахстана по сравнению с 2009 г. прибавил в ценах, но при этом в квадратуре особо не увеличился.
Повышение стоимости жилья, по мнению опрошенных риэлторов, в этом году составило, по одним оценкам 7-8%, по другим – 13%.
“Обычная однокомнатная площадью в 35 кв. м в начале года в Алматы стоила $55 тыс., сейчас – $60-65 тыс., двухкомнатные тоже подорожали тысяч на 10”, – говорит эксперт из Алматы Адиль Бигазинов.
По данным риэлтора Асылбека Курманова, специализирующегося на рынке Астаны, жилье в столице дешевле. В среднем строящиеся квартиры ценятся в $700-1200/кв. м. На вторичном рынке 1 кв. м в доме 20-летней застройки максимально обойдется в $1200-1300, бизнес-класс – $1600-1700 и класс “элит” – ориентировочно в $1900-2500, а то и $3 тыс.
“К концу года многие строительные компании планируют к сдаче свои объекты. В связи с этим с февраля по мере завершения строительства цены на квартиры повышались от $600-$750, от $700-$900 и от $1100-$1250 в зависимости от класса недвижимости”, – говорит директор агентства недвижимости ADDAM Group Credit Алмат Дуамбеков.
По его данным, на сегодня в столице можно приобрести квартиру в строящемся доме, исходя из цены $650/кв. м. Через год после сдачи дома в эксплуатацию ту же квартиру можно продать за $1100/кв. м в черновой или за $1250/кв. м – в чистовой отделке.
Несмотря на разную структуру рынка, в Астане и в Алматы наблюдается хороший спрос на жилье класса “эконом”. По всей вероятности, то же самое происходит в регионах. С июня на рынке недвижимости цены двинулись в “плюс” и к августу скорректировались в сторону небольшого повышения. Так, по данным статистики, стоимость 1 кв. м нового жилья в республике в августе по сравнению с предыдущим месяцем увеличилась на 0,3% и составила 150107 тенге. Статистика также утверждает, что стоимость перепродажи 1 кв. м благоустроенного жилья в августе составила 111683 тенге, что на 0,6% больше, чем в июле, неблагоустроенного жилья – 66440 (+1%). Стоимость аренды 1 кв. м благоустроенного жилья в августе составила 866 тенге (+0,3%).
В целом, в августе на рынке недвижимости было заключено более 15 тыс. сделок, что на 15,2% больше, чем в июле. И здесь представляется интересным мнение профессионального оценщика из Алматы Станислава Глазкова. Он считает, что цены на недвижимость с весны сильно не изменились.
“Это цена предложения повысилась, а цена сделки существенно не изменилась. То есть продавцы просто делают большую скидку. Цены, по сути, те же, что и в декабре. Только в феврале было небольшое повышение цены предложения”, – говорит он.
Кроме того, оценщик утверждает, что цены повысились еще прошлым летом, но в тенговом эквиваленте, а не в долларовом.
“Цена предложения еще повышается, когда доллар повышается, а евро – снижается”, – констатирует эксперт.
Подтверждением тому, что жилье в Казахстане всегда будет востребовано, становятся и недостаточные объемы строительства. Предложение на рынке по-прежнему хромает.
“В Казахстане как был, так и есть дефицит жилья. Если у нас в стране в год строится 0,4 кв. м на человека, то в той же Европе – 1 кв. м. Тем временем, в республике очень большой процент ветхого и аварийного жилья”, – говорит президент объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Аскар Мукашев.
Рост цен риэлторы объясняют и так называемым отложенным на время кризиса спросом. Действительно, в 2009 г. покупатели либо скупали жилье за копейки, либо ожидали еще большего “ценового дна” на рынке. Рынок притих и жил тем, чем питало его государство, скупив замороженные долевые объекты и достроив их за бюджетные кредиты.
Оживление покупательской способности началось в 2010 г. В итоге, за неполный 2011 г. число сделок купли-продажи увеличилось на 13,7%. В этом сыграла роль и активность банков, снизивших процентные ставки. Между тем, ипотека уже не пользуется былой популярностью у населения, да и банки заметно ужесточили требования к заемщикам.
“Я присмотрела квартиру малосемейного типа за $25 тыс. и обратилась в банк. В итоге вышел немаленький процент: за 20 лет я должна буду вернуть $100 тыс.! А в случае просрочки – долгожданные метры уйдут с молотка. Для меня это нереально”, – говорит госслужащая Молдир Аликеева.
Банковское кредитование населения А. Дуамбеков считает явно недостаточным, чтобы покрыть потребность в жилье. Понятно, что первоначальный взнос в банк в размере 30% от стоимости желанного жилья найдет не каждый казахстанец. “Потому население и довольствуется арендой на вторичном рынке, а те, кто более состоятелен, – государственным арендным жильем”, – говорит он.
Стоит отметить, что цена аренды на вторичном рынке недалеко ушла от стоимости продажи и тоже поспешила измениться в сторону увеличения. “Зимой мы сдавали двухкомнатную квартиру (48 кв. м) в центре Астаны за 70 тыс. тенге, сейчас – за 80 тыс. плюс коммунальные. И то говорят, что это недорого”, – утверждает арендодатель Назгуль Шакенова.
При простом расчете получается, что столичная семья может потратить только на аренду предположительно двухкомнатной квартиры площадью не более 50 кв. м более $5 тыс. в год. А холостой госслужащий за 1 койко-место (в Астане это около 20 тыс. тенге в месяц) расходует за тот же период около $1700. При этом не все арендодатели платят налоги, предпочитая сдавать жилье в “темную”.
Как же устанавливается арендная стоимость на определенном уровне, на чем основана стоимость? По словам оценщика С. Глазкова, есть теоретические расчеты, согласно которым арендная плата должна складываться из суммы амортизации и 10% инвестиционного дохода арендодателя. Но такая математика живет только на бумаге. Практически же все основывается на потребности в арендной площади, предложении рынка и на материальных возможностях потенциальных съемщиков.
Кстати, из опыта риэлторов становится ясно, что нуждающиеся в жилье жители столицы стремятся получить квартиры по госпрограмме, а остальные пользуются возможностью рассрочки от тех же строительных компаний на квартиры класса “эконом”.
На республиканском рынке недвижимости риэлторы прочно заняли свою нишу. В основном к ним обращаются, как правило, те, у кого нет свободного времени на поиск и отбор лучшего варианта. За каждую сделку риэлторы берут по 1% от суммы, в некоторых случаях меньше. По данным А. Дуамбекова, в Астане работает около 200 агентств недвижимости, не считая риэлторов на дому. На сегодня компании стараются работать открыто, составляя и регистрируя договоры на оказание услуг. Поскольку без заключения договора существуют риски того, что клиент может совершить сделку в обход агента.
По словам председателя объединенной ассоциации риэлторов А. Мукашева, риэлторское сообщество доросло до того, чтобы их деятельность регулировалась на законодательной основе.
“Риэлторская деятельность никак не регулируется, и это сказывается на качестве обслуживания потребителей. На рынке любой может назваться маклером, открыть интернет-сайт и предоставлять эти услуги. При этом он не платит абсолютно никаких налогов и может обмануть клиента”, – говорит А. Мукашев.
По его словам, необходимо сертифицировать эту деятельность, введя стандарты. “Рано или поздно закон будет принят. Это в интересах граждан, государства и риэлторов”, – считает эксперт.
При этом он не исключает, что у этой идеи могут найтись и оппоненты. “Некоторые могут быть не согласны: зачем нам это нужно? Мы создадим кормушку для нечистых на руку чиновников, мы не хотим, чтобы нас кто-то регулировал! Понятно, что есть люди, которые привыкли работать по принципу: как хочу, так врачую, но мы стремимся к нормальному рынку”, – подчеркивает глава ассоциации.
Инициативу ОАРК поддерживает и Адиль Бигазинов. “Политика государства направлена на сокращение видов лицензирования. Часть функций в этой сфере она передает в конкурентную среду. Та же ассоциация риэлторов могла бы выдавать лицензии. Мы не боимся (регулирования деятельности), потому что заинтересованы в формировании нормального конкурентного рынка”, – говорит он.
“Закон необходим!”, – однозначен А. Дуамбеков. “На сегодня риэлторская деятельность находится в свободном плавании. А она должна быть системной и должна регулироваться законами и правилами. Также должны быть определенные стандарты деятельности”, – говорит он.
Напрашивается вывод: появление официального реестра риэлторов, уполномоченных вести столь специфическую деятельность, будет способствовать большей цивилизованности казахстанского рынка недвижимости. Четкие правила и стандарты нужны не только сообществу риэлторов. Их ждут и потребители рынка недвижимости – покупатели и арендаторы жилья. При этом обе стороны видят в стандартизации рынка возможность для введения более адекватных цен на покупку и аренду. Дабы на этом рынке не работали лишь по принципу “купи-продай”. («КазТАГ»/Строительство в Украине, СНГ и мире)