Риэлторы шутят, что средняя цена жилья, как и средняя температура в больнице, включая морг и реанимационную палату, – показатель ненадежный. Наверное, поэтому средняя стоимость квадратного метра столичного жилья зависит от усредняющего. По данным агентства недвижимости (АН) Park Lane, сегодня купить квартиру на вторичном рынке в Киеве можно по $2,2 тыс./кв. м. А вот консалтинговое агентство “Самсон” зафиксировало среднюю стоимость на уровне $1790 (в мае прошлого года – $1977). Остальные опрошенные риэлторы уходят от ответа на данный вопрос. При этом они отмечают, что судить о средней цене сложно, поскольку дисконт присутствует почти в каждой сделке. Например, в мае, по информации базы АН “Планета Оболонь”, цены реальных продаж были в среднем на 15,1% ниже заявленных. Но аналитики компании сомневаются, что данный показатель верно отражает общерыночные тенденции. Во-первых, в каждом сегменте рынка свои особенности. Во-вторых, данные получены на основании небольшого количества сделок. В-третьих, большинство проданных объектов составляют квартиры, состояние которых существенно отличается от “среднестатистического”.
В одном игроки рынка уверены точно – столичные квартиры продолжают дешеветь. С начала года цены на вторичном рынке жилой недвижимости, по сведениям генерального директора АН Park Lane Галины Мельниковой, упали на 3%. Она также сообщила, что относительно января средняя цена жилья низкого ценового сегмента уменьшилась на 6,2% – до $1236/кв. м, а дорогие квартиры подешевели на 3,3% – до $3777/кв. м. “В первом полугодии цены на вторичном рынке опустились на 3-5%, однако стоимость транзакций (реальных сделок) сохранилась на уровне предыдущего года”, – говорит управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов. По словам Мельниковой, почти половина сделок приходится на самое дешевое жилье – не дороже $2,5 тыс./кв. м.
Следует отметить, что доля сделок с привлечением ссуды сейчас не превышает 12%, хотя этот показатель превосходит прошлогодний – тогда было 8-10%. Чаще всего это так называемое докредитование, когда покупатель занимает 20-30% от суммы сделки. Такие варианты являются наименее рискованными как для банков, так и для самих клиентов.
Обмен жилья все так же популярен среди украинцев. По данным аналитической службы ARPA Real Estate, на эти транзакции приходится 25-35% сделок на рынке недвижимости. Чаще всего квартиры выменивают на жилье большей/меньшей площади, но встречаются и сделки, когда взамен квартиры предлагаются драгоценности, автомобили. “В прошлом месяце мы участвовали в подобной сделке: меняли квартиру на икону”, – говорит директор АН “Каштан 2000” Сергей Позняк. Но такие сделки малопопулярны, ведь они сопряжены со многими юридическими сложностями.
А вот на первичном рынке цены почти не меняются. Старший консультант консалтинговой компании “Украинская торговая гильдия” Дмитрий Пикалов утверждает, что средняя стоимость жилья в новых домах упала с начала года только на 0,85%. Причем на некоторых завершенных объектах цены незначительно увеличились из-за ограниченного предложения на рынке готового нового жилья и постепенного его “вымывания”. Например, в феврале на 10% выросла стоимость квартир в жилом комплексе (ЖК) “Панорама на Печерске”, а с июля произошло 10%-ное удорожание в ЖК “Печерский квартал”. Это связано с вводом в эксплуатацию первых секций комплекса.
Популярным способом увеличения объема продаж у девелоперов по-прежнему остается рассрочка. По словам начальника службы маркетинга и продаж девелоперской компании Ukrainian Development Partners Олеси Романенко, в ЖК “Новопечерские Липки” около 2,5% сделок по приобретению жилья совершается с привлечением кредитных средств, от 25% до 30% – с помощью рассрочки от застройщика. “В первой очереди рассрочка идет сроком до года, а во второй – до 2,5 лет”, – подчеркивает Романенко. В проекте “Паркове мисто” (возводит “КАН-девелопмент”) недавно закончилась акция, в которой застройщик предлагал ссуду на 5 лет при первом взносе от 5%.
Заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун сообщил, что в дорогом сегменте незначительно, примерно на 10%, увеличилась доля покупателей-некиевлян. “Это в основном жители Восточной Украины, а также Львова, приобретающие квартиру в столице как второе жилье для себя или для детей, которые учатся в Киеве”, – рассказывает он. Директор финансовой компании “Ипотека кредит” Валерия Иваненко дополняет, что возраст среднестатистического покупателя колеблется в пределах 30-45 лет, как правило, он занимает должность начальника/замначальника среднего звена крупной украинской или международной компании с официальной зарплатой $2,5-3 тыс.
В столице никогда не существовало строгой зависимости качества нового жилья от района. Строительные компании спокойно возводили здания с претензией на бизнес-класс среди панельных многоэтажек на окраине города. Хотя дома подобного уровня, если исходить из определения самого класса, должны располагаться в центре или прилегающих к нему районах столицы. Логика была проста: себестоимость монолита примерно на 10% выше, чем панели, а продажная цена больше на 30-50%.
Однако кризис внес свои коррективы, и застройщикам становится все сложнее подменять классы. Теперь клиент внимательно изучает, что ему могут предложить строительные компании за имеющиеся у него деньги. И выбирает жилье, соответствующее его собственным, а не рыночным представлениям о соотношении между ценой и качеством. Поэтому в домах на окраине, пусть даже хорошего качества, сложно будет продать квадратные метры по цене бизнес-класса. Тут девелоперам стоит рассчитывать на эконом-плюс. Новострои, где “классность” не завышалась, в августе могут немного подорожать. Но это при условии, что застройщики не откажутся от программ лояльности и продемонстрируют потенциальному покупателю акт сдачи дома в эксплуатацию.
Низкокачественное и старое жилье (“хрущевки”, панельные дома), уверяют риэлторы, продолжит дешеветь. Есть даже прогнозы, что до конца года их стоимость на вторичном рынке упадет на 10-15%.
Александр Подолянко, начальник управления по работе с ценными бумагами ПАО “Банк рыночные технологии”: “Рыночный механизм формирования цены недвижимости в Украине является не совсем рыночным. До кризиса цены стремительно росли, рынок оказался перегрет и превратился в “мыльный пузырь”. В результате цены на рынке необоснованно выросли. Казалось бы, кризис и объективные экономические основания должны были привести их к обоснованному рыночному уровню. Однако этого не произошло. В экономической теории известен так называемый эффект храповика: изменение цен под воздействием спроса в сторону повышения происходит гораздо легче, чем в сторону понижения. Продавцы, боясь продешевить, не хотят продавать квадратные метры по тем ценам, которые готовы предложить покупатели. Декларируемые цены на квадратный метр жилья в столице, на мой взгляд, завышены как минимум на 30-40%. В результате рынок превратился в точечный, где порой скидки при реальной сделке составляют те же 30-40%”.
Дмитрий Кутовой, генеральный директор медиа-агентства Nostra Communications: “Разумная цена квадратного метра в Киеве, с моей точки зрения, должна составлять $400 с такими тремя коэффициентами: зона, состояние дома (старый или новый) и площадь квартиры. Все три коэффициента – повышающие. То есть в маленькой квартире в панельном доме на окраине 1 кв. м должен стоить $400. Но при этом газ и электричество должны быть значительно дороже”.
Влад Коваленко, дизайнер: “В 2005 г. я приобрел квартиру за $53 тыс. в “Днепровских башнях”. Это сейчас они знамениты как скандальный недострой, а тогда был многообещающий проект, который реализовывала мощная компания “УкрАзияБуд”. Да и строительные работы на объектах велись активно: работали все краны. Одолжив денег у родственников, я купил однокомнатную квартиру. Через некоторое время строительство домов остановилось. У нас ситуация более плачевная, чем с раскрученным “Элита-центром”. Им хоть обещают, а нам – нет. Сейчас мы арендуем с супругой квартиру за $350 в месяц и купить новое жилье при существующих ценах не можем. Как и взять ипотеку. Думаю, чтобы цены стали адекватными, им нужно понизиться на 30-40% минимум”.
Алексей Сытник, доцент Национального технического университета Украины “Киевский политехнический институт”: “Стоимость жилья в Киеве не должна превышать $1 тыс./кв. м. Тогда новостройки и недострои не будут простаивать, и у строительных компаний появится шанс, по крайней мере, покрыть расходы. Астрономические расценки свыше $3 тыс./кв. м украинцам не по зубам. Иногда застройщикам нужно решаться на смелые шаги. Ведь они могут оказаться более выигрышными, чем то “болото”, в котором сейчас пребывает строительный бизнес. А когда обычная двухкомнатная квартира стоит свыше $100 тыс., люди понимают, что это слишком дорого для нашей страны”. (Эксперт-Украина/Строительство в Украине, СНГ и мире)