Компания Penny Lane Realty провела исследование на тему “Из чего складывается стоимость аренды квартир и как увеличить арендную ставку?”.
Категория дома: добавочная стоимость к арендной ставке +$500-1000. Этот фактор собственник, конечно, не в силах изменить. Но, покупая квартиру с инвестиционными целями или для ее дальнейшей сдачи в аренду, следует обращать внимание именно на уровень и качество самого дома либо жилого комплекса. В это понятие входят такие параметры, как архитектурное решение, материал (монолит-кирпич или кирпич), отделка общественных помещений (натуральные и искусственные отделочные материалы), светотехника, современные системы вентиляции, кондиционирования, фильтрации воды, бесшумные скоростные лифты.
По наблюдениям экспертов Penny Lane Realty, сейчас среди клиентов особым спросом пользуются современные новостройки с огороженной и охраняемой территорией. Например, арендаторы жилья в ЗАО в 75% случаев предпочитают ЖК “Золотые ключи-2” другим объектам.
Наглядный пример: двухкомнатная квартира в кирпичном доме на Ломоносовском проспекте и аналогичная по параметрам в ЖК “Шуваловский”. Если стоимость первой будет находиться на уровне 40-50 тыс. руб. в месяц, то аренда второй обойдется уже в 70-90 тыс. Такая разница связана с тем, что “Шуваловский” – это престижный жилой комплекс, оборудованный по последнему слову техники, чего нельзя сказать о стандартном кирпичном доме.
Наличие парковки: +$300-500. Эксперты компании Penny Lane Realty отмечают, что 90% клиентов рассматривают наличие стоянки для автомобиля как обязательное условие при найме жилья. При этом арендаторы квартир бизнес-класса и элитного предпочитают фиксированное место для машины, желательно, в подземном охраняемом паркинге.
В практике агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за отсутствия гарантированного места для парковки. Квартира в доме на Патриарших Прудах, где клиент хотел арендовать квартиру, устраивала арендатора по всем параметрам, но из-за того, что собственник не смог найти машиноместо в этом районе, сделка не состоялась. Клиент предпочел снять квартиру в другом районе, но с гарантированным парковочным местом.
Свежий, качественный ремонт: +$200-500. Для арендатора важно не только наличие самого ремонта в квартире, но и его состояние. И если раньше большое внимание уделялось количественным показателям – площади, размеру комнат, то теперь в приоритете качественные характеристики. Современные отделочные материалы, новая мебель и сантехника моментально делают квартиру более привлекательной, а значит, позволяют увеличить арендную ставку и сократить срок экспозиции. В базе Penny Lane Realty есть две квартиры на Арбате, одинаковые по площади. Одна из них, с непритязательным ремонтом и старой мебелью, сдается за 45 тыс. руб. Вторая оснащена новой мебелью от Ikea и ее арендная ставка составляет уже 60 тыс. руб.
Состояние подъезда: +$200-300. По наблюдениям брокеров Penny Lane Realty, арендаторы, желающие снять квартиру в высоком бюджете, обращают большое внимание на состояние подъезда. Повысить привлекательность жилья поможет наличие консьержа, свежий ремонт, хорошее освещение подъезда и двора. Если все вышеперечисленное отсутствует, то собственник вместе с соседями может благоустроить территорию, взяв на себя часть расходов. В этом случае выигрывают все: жильцы подъезда получают отремонтированное помещение, а владелец арендной квартиры – преимущество при ее сдаче.
В качестве примера можно привести дореволюционный дом в Большом Козихинском переулке. Подъезд, в котором находился сдаваемый объект, был практически образцового содержания: чистые стены, пластиковые окна, цветы на подоконниках, ковры на полу. Эта квартира, несмотря на достаточно высокую арендную ставку (порядка $10 тыс.), никогда не пустовала. С другой стороны, есть дом на Малой Бронной с маленьким непрезентабельным подъездом, темными лестничными пролетами и старой проводкой. Собственникам квартиры пришлось значительно снизить стоимость аренды, чтобы привлечь нанимателя. Тогда как при удовлетворительном состоянии подъезда владелец мог рассчитывать на более высокий доход от данного объекта.
Развитая инфраструктура (детские площадки, лесопарковые и прогулочные зоны, магазины, спортивные залы, химчистки и т.д.): +$200-300. Наличие развитой инфраструктуры – определяющий критерий при поиске жилья для семейных арендаторов. При покупке недвижимости для сдачи ее в аренду лучше выбирать дом, где есть все вышеперечисленные характеристики. В этом случае квартира не только быстрее найдет своего арендатора, но и возрастет в цене.
В качестве яркого примера, иллюстрирующего важность этого критерия, можно привести квартиры в ЖК “Золотые ключи” и “Воробьевы горы”. В первом комплексе, который был сдан раньше, уже сейчас есть вся необходимая инфраструктура: магазины, аптека, спортивный центр и рестораны. И по наблюдениям брокеров компании Penny Lane Realty, квартиры в этих домах пользуются большой популярностью, особенно среди иностранных арендаторов. Жилье в ЖК “Воробьевы горы” ничуть не уступает “Золотым ключам” по качеству, но из-за отсутствия работающих объектов инфраструктуры снимают его реже, чем в соседнем комплексе.
Грамотная планировка: +$100-200. Перед сдачей квартиры необходимо проанализировать, насколько расположение комнат соответствует их назначению. Желательно, чтобы окна спален были обращены во двор, но при этом не выходили на стены соседнего дома. Если квартира большая, то наличие как минимум двух санузлов обязательно. Такие моменты необходимо по возможности учитывать и корректировать при проведении ремонта. В практике брокеров Penny Lane Realty был случай, когда наниматель отказался от квартиры, устраивающей его по всем параметрам, кроме одного – все окна смотрели на соседний дом. По словам потенциального арендатора, если хотя бы из одного окна открывался вид на город, то сделка состоялась бы.
“У каждого арендатора есть свои приоритеты при выборе жилья, – говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. – Для кого-то принципиальное значение имеет парковка и совершено не важно наличие детской площадки во дворе. Для кого-то, напротив, развитая инфраструктура двора стоит на первом месте, особенно, если это семейная пара. Так или иначе, соблюдение приведенных рекомендаций поможет покупателю грамотно инвестировать свои средства в случае покупки недвижимости или понять, за счет чего можно повысить арендную ставку при сдаче жилья внаем. При этом важно понимать, что немаловажным фактором является гибкость собственника. Готовность владельца квартиры идти на уступки, обеспечив необходимый уровень комфорта для арендаторов, существенно влияет на лояльность последних при принятии решения о найме жилья. Тот, кто это понимает, всегда сможет быстро и за достойное вознаграждение сдать жилье”. (SV Development/Строительство в Украине, СНГ и мире)