Рынок недвижимости Таиланда – пока еще в новинку для россиян. Здесь великолепный климат, приветливые люди и недорогое жилье.
Паттайя – самый удобный для русских курорт Таиланда, в других курортных районах, по мнению экспертов рынка, “иностранная” и “русская” инфраструктуры развиты хуже. С Паттайей может сравниться разве что Бангкок, но это огромный душный мегаполис.
Кроме того, недвижимость на других курортах Таиланда дороже. Например, если в Паттайе за $120-150 тыс. можно купить квартиру с одной спальней и панорамным видом на море, в респектабельном Хуахине – летней резиденции короля – за эти деньги предлагается лишь удаленная от пляжа “двушка” без сколь-нибудь интересного вида либо квартира недалеко от пляжа, но однокомнатная и с видом на соседний дом и кусочек моря. В этом городе предложений меньше, а квартиры с панорамным видом на море – штучный товар, и стоят они, по данным Эрнеста Новика, управляющего международного агентства недвижимости Euro Asia Development, не менее 12-20 млн. бат ($400-670 тыс.).
Второй по популярности курорт Таиланда среди россиян – остров Пхукет, также отличающийся неплохой инфраструктурой для иностранцев, как сообщает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, – один из самых дорогих регионов для приобретения недвижимости в стране. Здесь практически нет кондоминиумов, продаются в основном таунхаусы и частные дома.
Например, апартаменты площадью 127 кв. м с двумя спальнями, без вида на море, но меблированные и оснащенные техникой, в The Holme Place Condominium, где есть два бассейна и фитнес-центр, в 400 м от пляжа Карон предлагаются за 14 млн. бат (около $470 тыс.) Более скромное жилье можно купить в городе Пхукет, где нет пляжа, и, например, на пляже Ката. Здесь квартира с двумя спальнями площадью 90 кв. м в Kata Ocean View Condominium, правда, опять же без вида на море стоит 6 млн. бат (около $200 тыс.).
Таунхаус с двумя спальнями в люксовой резиденции в 800 м от пляжа Ката можно купить за 12 млн. бат (около $400 тыс.). Цены на дома стартуют от 8 млн. бат (около $270 тыс.), но заканчиваются миллионами долларов: “В Пхукете есть особо привилегированное место “Лагуна Пхукет”, эксклюзивный агент по продаже которого – компания Knight Frank. Комплекс находится под управлением пятизвездочного отельного оператора известной бутиковой сети отелей. Купив здесь виллу, можно пользоваться ресторанами, фитнес-центрами и другими сервисами отеля. Объект можно и сдавать в аренду на длительный срок. А стоит вилла $1,8-4,2 млн.”, – рассказывает Елена Юргенева.
Аналогичная ситуация с недвижимостью и ее стоимостью на острове Самуи, где, как сообщает Эрнест Новик, есть ограничения по высоте зданий, и потому 95 % рынка составляют отдельные дома.
С Паттайей по ценам может сравниться разве что Районг, также расположенный на берегу Сиамского залива. Здесь любят отдыхать обеспеченные тайцы, пляжи чище, чем в Паттайе, и, по данным Эрнеста Новика, тут тоже можно купить старенькую квартиру за $15 тыс. (но можно и за 15 млн. бат, то есть за $500 тыс., в новом комплексе прямо на берегу), вот только с инфраструктурой для иностранцев пока слабовато и сложно сдать недвижимость в аренду. Так что Районг – это скорее на перспективу в 5-7 лет.
“В любом кондоминиуме Таиланда только 49% квартир может быть продано иностранцам, а остальные 51% застройщик обязан продать тайцам или тайским компаниям, и наиболее сложно реализовать именно эту часть жилья. Поэтому риелторы часто предлагают квартиры на 15-20% дешевле при условии их регистрации на тайскую компанию, однако в будущем такую квартиру продать будет сложнее”, – рассказывает Эрнест Новик. Принцип покупки такой: покупатель с помощью тайского юриста регистрирует в Таиланде компанию, на которую покупается недвижимость, и получается, что она принадлежит компании, руководителем которой является покупатель.
Кстати, землю, дома и таунхаусы в Таиланде можно покупать только таким образом, а на свое имя иностранцам разрешено приобретать лишь квартиры, причем деньги на покупку должны быть либо переведены безналично на счет в тайском банке, либо ввезены в страну в виде тревел-чеков.
И еще надо понимать, что покупка жилья в Таиланде с целью сдачи в аренду – не самая выгодная инвестиция: “Прибыль за вычетом расходов на содержание квартиры и комиссии агента составит максимум 6-7%”, – сообщает Эрнест Новик.
Конечно, не все российские граждане, даже проживающие в Таиланде больше полугода, желают приобретать недвижимость в собственность, многие из них выбирают аренду жилья, не говоря уже о тех, кто приезжает сюда на “зимовку” или на месяц во время отпуска.
Арендные ставки в Таиланде обычно пропорциональны стоимости недвижимости, а на курортах очень зависят от сезона: когда льют дожди или жарко и туристов меньше, они снижаются на 20-30% по сравнению с высоким благоприятным для отдыха сезоном, а в период новогодне-рождественских праздников (в пиковый сезон) цены поднимаются на 10-20%.
Если рассматривать туристические зоны, то самое дешевое жилье можно снять также в Паттайе. Например, маленькая студия с микроволновкой и Интернетом в нескольких километрах от моря при условии аренды на год предлагается за 4-5 тыс. бат в месяц ($130-170). “А, например, студия у моря площадью 34-36 кв. м с полноценной кухней и Интернетом предлагается за 10-15 тыс. бат ($340-510) в месяц”, – говорит Эрнест Новик.
Квартиру с одной спальней площадью 36 кв. м с балконом, кухней и сейфом в новом комплексе примерно в 1 км от моря можно снять за 10-12 тыс. бат ($330-400), а если поближе к пляжу – за 13-20 тыс. бат ($430-670). Но стоимость аренды может доходить и до 80-100 тыс. бат ($2,7-3,3 тыс.) в месяц, если это будут апартаменты с двумя спальнями на первой береговой линии, с евроремонтом, дорогой мебелью и панорамным видом на море.
Аренда же дома с 3-4 спальнями в зависимости от площадей здания и участка, наличия бассейна и близости к пляжу в Паттайе в среднем стоит 25-35 тыс. бат ($830-1170) в месяц при условии заключения годового контракта и 40-70 тыс. бат ($1,3-2,3 тыс.) в месяц, если снимать жилье лишь на месяц-другой.
В Пхукете весьма востребованы виллы класса “люкс”, их можно снять в среднем за 600-850 тыс. бат в месяц ($20,1-28,5 тыс.), но есть там и жилье дешевле: в удалении от пляжей и в Пхукет-тауне много студий и однокомнатных квартир даже за 3-6 тыс. бат ($100-200) в месяц. У моря же предложение такого типа жилья – редкость, здесь проще найти дом или таунхаус. Например, таунхаус на Ката-бич можно снять за 25 тыс. бат в месяц ($840), а дом – за 40 тыс. бат ($1300).
На Самуи снять квартиру вообще не получится, но зато здесь много недорогих предложений домов и таунхаусов. Например, в высокий сезон дом с 1-2 спальнями площадью 50-60 кв. м в жилой резиденции можно арендовать за 9-15 тыс. бат ($300-500) в месяц в зависимости от близости к морю, а отдельный дом с собственным бассейном обойдется в 35-40 тыс. бат ($1,2-1,3 тыс.) в месяц.
И надо знать, что помимо арендной платы придется оплачивать воду и электричество по счетчикам. 1 кВт/ч электроэнергии в Таиланде стоит 3,5-5 бат ($0,12-0,17), а 1 куб. м воды – 25-30 бат ($0,84-0,100).
Рынок недвижимости Таиланда, как сообщает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, никогда не относился к самым быстрорастущим, а перепродать объект бывает сложно; тем не менее цены здесь медленно, но неуклонно растут. По мнению Эрнеста Новика, рынок Таиланда до сих пор еще недооценен и имеет хороший потенциал роста, поскольку 90% недвижимости используется для проживания или аренды, а не для спекуляций. И это не прошло мимо россиян, которые начали массово покупать здесь жилье еще в 2007-2008 гг.
Механизм инвестиций прост: покупается в рассрочку квартира за $100 тыс. в строящемся проекте: первый взнос – 20%, далее в течение 2 лет ежеквартально равными долями выплачивается еще 50% стоимости, а при сдаче дома через 2,5 года вносится последний взнос в размере 30%. Купив квартиру в самом начале продаж, можно рассчитывать на цену на 15-20% ниже рыночной, а примерно через 12 месяцев, когда по всем законам маркетинга застройщик поднимет ее на 10-15%, реально продать контракт на квартиру за $115 тыс., ведь лучшие объекты будут уже раскуплены, что даст основание “заломить” цену. “В удачном проекте такой контракт продается за 1-2 месяца”, – сообщает Эрнест Новик.
Получается следующий финансовый итог: вложения – $40 тыс., доход – $15 тыс., таким образом, прибыль составляет примерно 37% годовых, и даже с учетом всех расходов по оформлению сделки – не менее 25%. “За последние 2 года у нас появилось около десятка пакетных инвесторов из России, Казахстана, Украины и даже Киргизии, которые вкладывали деньги в перспективные объекты недвижимости тайских курортов (не только в Паттайе, но и в Хуахине и даже в Районге). Доходность их инвестиций колебалась от 22% до 29% годовых при вложениях от $350 тыс. до почти $4 млн.”, – рассказывает Эрнест Новик.
Таким образом, на первый взгляд неперспективный в плане инвестиций Таиланд может приносить хорошую прибыль, правда, только в том случае, если грамотно выбран объект для вложения капитала. Если же купить неликвидное жилье, а риск такой покупки, по сведениям Игоря Индриксонса, в Таиланде есть и не такой уж маленький, то свои деньги в условиях медленно растущего рынка, которым на сегодняшний день является страна, получится вернуть только через несколько лет. Так что инвестиции в недвижимость солнечного королевства должны быть весьма осторожными и обязательно под присмотром опытного и высокопрофессионального агента по недвижимости. (Tranio.ru/Строительство в Украине и СНГ)