Получение градостроительных условий и ограничений остается основным препятствием для запуска жилищного строительства. Поэтому отрасли требуется четкий механизм обжалования в случаях, когда местные власти отказывают или затягивают выдачу этих документов. Такой вывод сделала Украинская ассоциация девелоперов по результатам отраслевого опроса “Административные барьеры в жилищном строительстве”, сообщает “Дело”.
По данным исследования, именно трудности с получением градостроительных условий и ограничений (ГУО) являются главным фактором, сдерживающим запуск жилых проектов. Также эта процедура входит в тройку наиболее нуждающихся в упрощении на местном уровне.
Градостроительные условия и ограничения – это документ, определяющий основные параметры будущего строительства: высотность, плотность застройки, отступы от границ участка и другие требования. Фактически, именно он устанавливает, что и в каких пределах можно строить на конкретной территории.
“По своей логике ГУО должны быть четким и предсказуемым документом – фактически цифровой выдержкой из градостроительной документации относительно конкретного земельного участка. Но на практике процедура часто остается зависимой от ручных решений: сроки затягиваются, появляются необоснованные требования или отказы, а одинаковые нормы могут трактоваться по-разному. Именно по этому рынку нужен понятный механизм апеляции”, – отметил глава Украинской ассоциации девелоперов (УАД) Евгений Фаворов.
В Ассоциации отмечают, что проблемы с получением ГУО подтверждают не только участники рынка. Национальное агентство по предотвращению коррупции также указывает, что нынешняя процедура получения данных для проектирования создает риски коррупции и незаконной застройки. Поэтому подходы к выдаче градостроительных условий и ограничений нуждаются в системном пересмотре.
В предварительном анализе НАПК отмечало, что ГУО, которые должны четко соответствовать градостроительной документации для конкретного участка, на практике часто издаются “в ручном режиме”. Это создает риски затягивания процессов, безосновательных отказов и манипуляций по условиям.
Опрос УАД также показал, что рынок меньше доверяет местным властям, чем государственным: 3,0 балла против 5,0. В то же время реформу ГАСИ в ГИАМ респонденты оценили достаточно высоко – на 7,04 балла из 10.
“ГИАМ уже продемонстрировала способность работать как реформированный орган государственного архитектурно-строительного контроля и надзора. Если на местах возникает противоправный отказ или процесс фактически блокируется, рынок должен иметь независимый и понятный механизм пересмотра. Это не о централизации, а о справедливых и предполагаемых правилах”, – добавил Фаворов.
В УАД отмечают, что введение механизма апелляции не означает ограничения полномочий местных властей в сфере градостроительства. Общества и дальше должны определять политику развития территорий и утверждать документацию.
В то же время, бизнесу нужен инструмент защиты – на случай, если местные власти безосновательно отказывают в выдаче ГУО или затягивают принятие решения.
“Отрасль говорит об апелляции именно в случаях противоправных отказов или бездействия. О том, чтобы забрать полномочия у общин, речь не идет. Речь идет о предохранителе от злоупотреблений и затягивания. Если проект отвечает законодательству и градостроительной документации, он не должен месяцами оставаться заблокированным”, – подчеркнул Фаворов.
В Ассоциации считают, что ключевое решение для рынка – полная цифровизация и автоматизация процесса выдачи ГУО. Это поможет уменьшить влияние человеческого фактора, ограничить возможности злоупотреблений и сделать процедуру более понятной и предсказуемой.
В НАПК также отмечают, что переход к цифровому формату является одним из главных способов снизить коррупционные риски. Пока система не будет полностью автоматизирована, в УАД предлагают ввести механизм апелляции через ДИАМ как временное решение – чтобы защитить проекты от безосновательных отказов и затягивания процессов.
В итоге в Ассоциации считают, что уменьшение коррупционных рисков, появление внятной процедуры обжалования и последующая цифровизация помогут активнее запускать новые жилищные проекты. Это, в свою очередь, увеличит предложение жилья для украинцев, в том числе военных, переселенцев и других категорий, нуждающихся в поддержке.