Киевская область удерживает лидерство в Украине по масштабам загородного жилья, и второй квартал 2025 стал очередным подтверждением устойчивого развития рынка коттеджных городков.
Вопреки войне, девелоперы продолжают строить новые проекты, а спрос на загородную недвижимость держится на стабильном уровне. Предлагаем детальный анализ рынка за апрель-июнь 2025: динамика количества городков, распределение по районам, типам недвижимости и степени готовности, а также оценка главных тенденций и вызовов.
По состоянию на апрель 2025 года в Киевской области насчитывался 1191 коттеджный городок. К концу июня количество возросло до 1220, то есть за квартал появилось 29 новых проектов, прирост составил +2,4%.
Бучанский район остается безоговорочным лидером рынка, сконцентрировав более 53% всех коттеджных городков Киевщины. Здесь за квартал появилось 18 новых проектов. Это объясняется близостью к Киеву, развитой инфраструктурой и большими массивами земли для застройки.
Среди других районов следует отметить:
Бориспольский район (+3 городка, +3,8%) активизировался после периода стагнации. Здесь пользуются спросом объекты вблизи левобережного Киева и международного аэропорта.
Фастовский район(+4 городка, +3,0%) растет благодаря доступным ценам и близости к южным окрестностям столицы.
Броварской и Вышгородскийрайоны сохранили количество городков без изменений, что свидетельствует об определенной стабилизации или снижении девелоперской активности в этих направлениях.
Таунхаусы остаются самым динамичным сегментом рынка. Во 2 квартале появилось 49 новых проектов с таунхаусами, что свидетельствует о преимуществе компактного, более доступного формата жилья. Таунхаусы привлекают покупателей как компромисс между квартирой и частным домом.
Коттеджи традиционно лидируют по количеству городков (600), однако темпы роста заметно ниже, чем у таунхаусов. Это связано с высокой стоимостью строительства и меньшей доступностью покупателей во время войны.
Дуплексы демонстрируют умеренный рост, поскольку является выгодным вариантом для девелоперов и потребителей — относительно дешевле коттеджей, но обеспечивают отдельный вход и небольшой придомовый участок.
Виллы и квадрексы остаются нишевыми форматами. Новых проектов в этих сегментах за квартал не появилось из-за узкого спроса и высокой себестоимости строительства.
Проекты с земельными участками без застройки практически не растут. Спрос на них ограничен, хотя часть инвесторов видит в земле безопасный актив.
Строящиеся городки — наиболее динамичный сегмент во 2 квартале. Прирост +22 проекта свидетельствует о постепенном возобновлении активности застройщиков, несмотря на сложную ситуацию в стране. Девелоперы стремятся достраивать объекты, начатые еще до войны, а также запускать новые проекты.
Построенные городки – темпы прироста минимальны. Большинство завершенных городков проданы частично или постепенно реализуются.
Проектируемые городки – количество проектов на бумаге почти не изменилось. Девелоперы избегают продолжительного этапа без строительства: либо стартуют работы, либо откладывают решение до стабилизации ситуации.
Замороженные городки: количество по состоянию на июнь 2025 года – 219 проектов, без изменений относительно апреля; доля на рынке – 17,95% (219 из 1220). Причины заморозки – военная опасность, дефицит финансирования, низкий спрос на премиальные форматы, отсутствие инфраструктуры.
Полностью реализованные городки: по состоянию на июнь 2025 года – 448 проектов (против 446 в апреле); доля рынка – 36,72%. Прирост за квартал минимален (+2 проекта). Это объясняется осторожностью покупателей и высокой стоимостью жилья.
Таким образом, более трети коттеджных городков Киевщины уже завершены и проданы, тогда как около пятой части рынка остается «замороженной» — значительный скрытый резерв для будущего оживления рынка.
Основные тенденции и прогнозы:
– Рынок восстанавливается.
– Таунхаусы – главный драйвер рынка. Девелоперы ориентируются на доступные форматы.
– Большая часть “замороженных” проектов сохраняет риски для рынка.
– Спрос концентрируется в пригородах с развитой инфраструктурой — прежде всего Бучанский район, такие как Белоцерковский, остаются на периферии рынка.
Ожидания второго полугодия 2025 года:
– Умеренный рост проектов (+15–25 новых КГ до конца года).
– Продолжение тренда на таунхаусы и дуплексы.
– Осторожность девелоперов по запуску больших и дорогих коттеджных городков.
– В случае стабилизации ситуации постепенное размораживание части приостановленных проектов.
Несмотря на сложные условия военного времени, Киевщина удерживает пальму первенства на рынке загородной недвижимости с развитой инфраструктурой. Будущее рынка будет в значительной степени зависеть от военной и экономической ситуации. (zagorodna)