В Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) пересматривают правила игры на рынке недвижимости по схемам инвестирования в строительство. Пока что в служебной переписке. Что это за изменения?
Многие годы девелоперы жилищного рынка использовали институты совместного инвестирования (ИСИ) для привлечения средств частных лиц в строительство. Это легальная схема, позволяющая минимизировать налоговые расходы.
Механизм заменял налог на выведенный капитал: не облагается налогом, пока не вынимаешь прибыль. Это наполнило рынок деньгами покупателей и повлекло за собой бум жилищного строительства в 2014-2021 годах.
Осенью 2023 года один из членов Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) решил переписать правила игры на этом рынке. Он предложил свою трактовку действующего законодательства, которое делает невозможным работу застройщиков по привычным схемам финансирования.
Владельцы строительного бизнеса возмутились и поехали к главе НКЦБФР на разговор, что ненадолго поставило конфликт на паузу. Однако схемами работы застройщиков уже заинтересовалось Бюро экономической безопасности (БЭБ).
В октябре в кабинет главы НКЦБФР Руслана Магомедова неожиданно посетили крупнейшие киевские застройщики. По словам собеседника ЭП в комиссии, на встрече присутствовали Владислава Молчанова и Игорь Никонов – владельцы крупнейших компаний на рынке Stolitsa Group и KAN Development соответственно.
Застройщики хотели понять природу происхождения и цель писем-разъяснений относительно применения законодательства в сфере институтов совместного инвестирования, подписанный членом НКЦБФР Юрием Бойко. Изложенная позиция комиссии изменяет принципы финансирования и продаж почти всей жилой недвижимости.
ИСИ освобождены от уплаты налога на прибыль. Фискализация происходит только в момент распределения прибыли среди инвесторов, что возможно, в частности, при прекращении их деятельности, то есть при ликвидации. Такой подход стимулирует реинвестирование средств в новые проекты, а соответственно рост рынка.
Как это работает? Покупатели квартир в строящихся жилых комплексах переводят средства инвестиционному фонду, из которого те через компанию по управлению активами идут застройщику. После завершения работ и ввода объекта в эксплуатацию право собственности на недвижимость переходит к покупателю.
Предыдущие договоры купли-продажи, инвестиционные договоры, уступки права требования, форвардные контракты и целевые облигации позволяли инвесторам покупать квартиры в рассрочку, растягивая платежи на период возведения домов. Можно сказать, что эти механизмы заменили банковское ипотечное кредитование.
“Письма Бойко меняют принципы существования ИСИ, которые инвестируют не только в строительство. Если это делать ретроспективно, то можно повлечь за собой банкротство многих проектов”, – говорит инвестбанкир, обслуживающий такие операции.
Что меняют письма Бойко? Объяснение будет сложно даже для специалистов. Согласно аналитической записке одной из финансовых компаний, ИСИ не смогут привлекать для строительства средства от физических и юридических лиц с передачей им недвижимости. Финансирование сможет осуществляться только денежными средствами акционеров ИСИ.
“В момент заключения договора о продаже квартиры она должна находиться в составе активов ИСИ, тогда это будет операция с активом. Если актива нет в составе активов ИСИ, то с ним не может быть проведена операция по продаже. Соответственно, такие средства не освобождаются от налогообложения . Это касается предварительных договоров купли-продажи и инвестиционных договоров”, – указывается в записке.
Уступка права требования объекта недвижимости, по мнению Бойко, должна производиться только по стоимости приобретения. При продаже выше цены приобретения необходимо будет руководствоваться положениями договора о купле-продаже, то есть на превышение номинала уплатить НДС.
Проще говоря, этими письмами член НКЦБФР отменяет все варианты работы финансовых компаний на рынке первичной застройки, а доходы от операций ИСИ с первичной недвижимостью должны быть обложены налогом по общей системе.
Из писем Бойко выходит, что правила работы рынка изменятся так: рассрочка на покупку квартиры через ИСИ будет облагаться налогом по ставке 18%. Покупателю не придется платить дополнительный налог только в том случае, если он перечислит финансовой компании 100% средств за жилье.
“Это рынок не убьет, но поставит перед выбором: или 100% оплаты (здесь вопрос, сколько людей имеют такие возможности), или в рассрочку и тогда будет плюс 18% к цене”, – говорит инвестбанкир, работающий на рынке жилой недвижимости.
Что означают письма членов НКЦБФР? С юридической точки зрения – ничего, говорит Левин. По его словам, согласно регламенту разъяснение подписывает председатель комиссии после соответствующего коллегиального решения ее членов.
“Это не разъяснение. Это отдельное видение отдельного члена комиссии”, – подтверждает директор Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ) Андрей Рыбальченко. По его мнению, фривольная трактовка законодательства в письмах Бойко противоречит законодательству и делает невозможным давнюю схему строительства жилья.
“Это не соответствует декаде применения закона, практике Верховного Суда и бухгалтерским стандартам, это просто нелогично. Спрашивается, что происходит, когда человек полностью рассчитался по рассрочке и квартира полностью переходит в его собственность”, – говорит один из инвестбанкиров.
По информации источников ЭП, председатель и другие члены комиссии не знали о письмах Бойко, а после их подписания регулятор не утверждал эти разъяснения. (zagorodna.com/ Строительство в Украине и мире)