За первый квартал второго военного года девелоперы в Киеве ввели в эксплуатацию почти 173 тыс. кв.м жилья или вдвое больше, чем за аналогичный период коронавирусного 2020-го.
Тогда нас пугали черные лебеди коронакризиса и истощала проблема с парализованной ГАСИ, сейчас мы боремся с извечным злом. В таких условиях подобный результат кажется хорошим. Если бы не одно но: по этим цифрам работа нескольких компаний, в то время как остальные строят только в своем воображении и социальных сетях.
Столица сдала меньше, чем в прошлом году. Проседание составляет 36% и есть отражение простой истины: строить по факту на площадках и создавать видимость – это совершенно разные вещи.
Бесспорно, девелоперы в этом году столкнулись со сверхсложными испытаниями: сначала падение реальных продаж в 10-15 раз, затем смена логистических цепочек и поставщиков (у кого-то на 35-60%), затем ракетный террор, блекауты, оторванность цен от реального курса гривны, удорожание материалов в условиях гиперинфляции – и все это на фоне синусоидальной кривой платежей и, будем откровенны, депрессивных настроений покупателя недвижимости в период октябрь 2022 – февраль 2023 года.
В подобных условиях все, что требовалось – упорно делать свое. Другими словами – строить начатое раньше.
“Но из 90% объектов, которые строились до 24 февраля и якобы возобновили активность после деоккупации, по факту хоть что-то реально сделали примерно половина. А из них приемлемые темпы имеют едва 25%”.
Под приемлемыми темпами я подразумеваю хотя бы 6-8% строительной готовности в месяц или поверх монолита в теплый сезон. Порадовать подобным могут единицы. Для этого не надо, как я, ездить с инспекцией по площадкам (хотя очень рекомендую перед решением о покупке наблюдать хотя бы в течение месяца за реальной работой на площадке и строительной динамикой), можно просто следить за фото и видеоотчетами с объектов.
Ответ на вопрос, почему обещают, а не делают, один: потому что не рассчитали свою финансовую модель под обстоятельства непредсказуемого веса влияния. Ибо проели так называемые “кризисные” запасы или вообще их не имели. Чаще всего, зная отечественную практику, просто зарыли их в очередной котлован. Теперь котлованов в портфеле 11, а реально строятся 1-2 дома точечно в проектах. Ибо зависимы от денег покупателя в моменте. Соотношение собственных и привлеченных инвестиций должно быть в идеале 60/40 по меньшей мере, но по факту обычно имеем 30/70.
И это не просто о халатности, безответственности и репутационных потерях от того, что в условиях войны девелопер не выполнил как следует свои обязательства, в результате чего средние задержки по Киеву выросли с привычных 6 месяцев до 12-18 месяцев, но и об угрозах. для построек под действием солнца, дождя и ветра.
“Поверьте, практически никто эти площадки не консервировал и не подготавливал к простою. А значит, и с элементами конструкции, и со строительными материалами, и с техникой происходят объективные процессы изменений, влияющие на качественные характеристики такого жилья в будущем, его износостойкость и безопасность в определенной степени”.
Поэтому, когда мы фиксируем постепенное восстановление покупательной активности и спроса на рынке (за последние два месяца говорим о возврате еще до 20% довоенных объемов в сегментах комфорт+ и бизнес-классе), я бы рекомендовала крайне тщательно подойти к поискам ответов на ряд вопросов: Как долго стоял дом и на каком этапе остановились работы? Были предприняты меры консервации площадки?
Строит ли девелопер по факту: следить в отчетах компании в открытом доступе, проверять ЛУН, желательно ездить раз в две недели на площадку. Следить лучше минимум месяц, а анализировать данные не менее трех.
Что строит компания: не сэкономили ли в условиях ограниченных бюджетов на вашем комфорте и безопасности, в том числе энергетической. Ибо, например, в моем жилом комплексе в ближайшем пригороде, довольно популярном и перспективном до войны, известный столичный девелопер оставил 1400 квартир один на один с проблемой воды: имеющегося резервуара не хватает на всех жителей, а централизованные поставки нам обещают теперь аж осенью. До этого обещали весной. Коловорот осенью-весной есть, а вода в комплексе по графику.
Вообще то, как девелопер ведет себя сейчас по отношению к продукту и обитателям обитаемых очередей и домов, должно стать сигналом к оценке его потенциала на будущее. Снижать качество строительства, отказываться от важных инфраструктурных объектов или экономить на инженерных коммуникациях, ландшафте и озеленении – путь в никуда, потому что никто больше не покупает квадратные метры, выбирают среду для жизни. (zagorodna.com/ Строительство в Украине и мире)