Готовы ли украинцы инвестировать в жилье во время войны, кто покупает недвижимость, и выдержат ли все застройщики испытание войной?
В крупных городах продажи первичной жилой недвижимости начали восстанавливаться в апреле. По состоянию на начало мая квартиры в 40% жилых комплексов страны были открыты для продажи.
При этом строительство на них восстанавливается. По сравнению с довоенным февралем, по состоянию на начало мая, возобновились работы по строительству 14% жилых комплексов в Киеве, 56% – Одессе и 90% – во Львове.
В течение месяца количество активных строительных площадок постепенно увеличивалось. По данным сервиса поиска недвижимости ЛУН, по состоянию на 15 июня в столице уже построено 83 жилых комплекса, что составляет около 47% от показателя февраля. В Одессе речь идет уже о 69% комплексов, а во Львове – о 92%.
Что касается Киева, то часть строительных работ возобновила компания, на которую в совокупности приходится около 80% столичного рынка недвижимости. Речь идет о “Киевгорстрое”, “Интергал-Буд”, “КАН Девелопмент”, Stolitsa Group, Perfect Group, RIEL, Saga Development, DIM, Status Group, GEOS, “Ковальская”, A Development и City One Development.
Потенциальные покупатели недвижимости на данный момент не рискуют инвестировать в объекты, которые еще находятся в стадии строительства. По словам президента холдинга “Киевгорстрой” Игоря Кушнира, те, кто все-таки решил купить жилье в новостройках, отдают предпочтение готовым квартирам или тем, которые находятся на финальной стадии готовности.
Группа компаний DIM подтверждает это и отмечает, что большинство инвесторов чаще всего интересуют проекты со степенью готовности строительства от 60% и выше. Коммерческий директор “Интергал-Буд” Анна Лаевская рассказала ЕП, что те инвесторы, которые даже в нынешних условиях могут позволить себе вкладывать средства в первичную недвижимость, все еще ждут стабилизации ситуации.
Опрошенные ЕП разработчики не могут похвастаться высокими показателями продаж. Уровень продаж в первый день после возобновления работы Кушнир описал кратко: “Речь идет ни о чем”. Вот и все, что он говорит. Если к февралю крупнейший столичный застройщик “Киевгорстрой” продавал в среднем 20 квартир в сутки, то сейчас этот показатель упал до трех.
В одной из столичных компаний, которая занимается строительством жилья в основном бизнес-класса, заявили, что среди покупателей или тех, кто заинтересован в покупке квартиры, преобладают выходцы с оккупированных территорий и постоянные клиенты.
“То есть состоятельные люди (постоянные клиенты – ЕП) готовы инвестировать в недвижимость в расчете на то, что после войны она значительно вырастет в цене”, – поясняет источник.
Группа компаний DIM фиксирует интерес со стороны существующих инвесторов к кладовым и парковочным местам. Жители планируют использовать эти помещения в качестве укрытий во время воздушной тревоги.
Исходя из всех вышеперечисленных фактов, первичный рынок недвижимости в настоящее время находится на стороне покупателей.
“Рынок новостроек сейчас определенно на потребительской стороне и дальнейший поиск баланса между спросом и предложением будет продолжаться еще некоторое время. Открылось окно возможностей для особых условий, акций или даже индивидуальных предложений от застройщиков для потенциальных инвесторов”, – отметил директор по маркетингу ЛУН Денис Судилковский.
По данным сайта поиска недвижимости ЛУН, поведение застройщиков в отношении ценовой политики не одинаково. В долларах стоимость квадратного метра 60% новостроек в Киеве осталась неизменной, в 30% – наблюдался рост, а еще на 10% – упали.
По состоянию на июнь средняя цена квадратного метра в новостройках столицы составляет $1 270 – столько же, сколько и до начала полномасштабного вторжения.
Во Львове средняя стоимость квадратного метра во время войны выросла на $90, до $900, а в Одессе осталась неизменной – $850.
Все опрошенные ЕП застройщики утверждают, что не повышали цены после возобновления работ.
“Цены остались на довоенном уровне. Мы еще не пересматривали стоимость недвижимости ни в Киеве, ни в других городах, в частности во Львове”, – говорит Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”.
В группе компаний DIM ответили, что цены в гривне немного выросли, но в долларовом выражении они сдержаны. Стоимость строительства, тем временем, растет. На это влияет стоимость топлива, усложнение логистики, увеличение стоимости трудовых ресурсов из-за их нехватки.
“Все разработчики должны изменить цепочки поставок материалов. Например, стекло до войны покупалось в России, а оконные профили, даже немецкие, покупались в Беларуси. Нужно искать новых поставщиков. Проектная документация домов разрабатывается под конкретные материалы, поэтому ее также необходимо скорректировать”, – делится один из участников рынка.
В то же время для тех, кто совершил покупку недвижимости с постепенной оплатой до 24 февраля, есть приятная лазейка. Дело в том, что в таких договорах при совершении платежа фиксируется привязка к официальному курсу Нацбанка – 29,25 грн за доллар США. Поэтому инвесторы могут оплачивать рассрочку по ставке ниже реальной – 35,55 грн за доллар США.
Вероятно, ситуация на столичном рынке недвижимости была бы несколько лучше, если бы не запрет Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку проводить сделки с активами институтов совместного инвестирования.
На практике он ограничивает проведение сделок застройщиками, которые продают квартиры через фонды финансирования строительства, паевые инвестиционные фонды, корпоративные инвестиционные фонды и т.д. Это более сложный формат продажи недвижимости, чем обычная сделка купли-продажи, но он позволяет снизить конечную стоимость квадратных метров.
Принятое 8 марта это решение было призвано остановить возможный отток средств из страны. Однако со временем она утратила свою актуальность. По крайней мере, в деоккупированных регионах.
Например, в списке регионов, где компании по управлению активами могут проводить сделки, есть Черниговская область, граничащая с Россией, но нет Киевской области и самой столицы Украины. В таких условиях киевские девелоперы вынуждены согласовывать каждую операцию с чиновниками НКЦБФР.
Лаевская из “Интергал-Буд” в комментарии ЕП сообщила, что компания подала документы на получение специальных разрешений на осуществление деятельности с активами ICI, чтобы иметь возможность выполнять свои обязательства перед инвесторами и передавать им право собственности на готовое жилье.
“Сейчас мы ожидаем решения по нашей просьбе”, – сказала она. При этом, по словам собеседников ЕП в самой комиссии, не все застройщики ждут “зеленого света”, но “согласны” с НКЦБФР относительно своих компаний.
Относительно оценки того, как будет развиваться ситуация дальше, участники рынка разделились на пессимистов и оптимистов. Президент “Киевгорстроя” Кушнир считает, что продажи квартир не возобновятся до прежних уровней, пока не закончится война. Все это время рынок будет вялым.
Коммерческий директор “Интергал-Буд” Лаевская говорит, что при пессимистичном раскладе спрос и объем реальных сделок на рынке еще полтора года будет находиться на крайне низком уровне.
“Люди не будут спешить инвестировать в недвижимость. Те, кто нуждается в новом жилье вместо разрушенного в ходе боевых действий, не смогут его обеспечить без поддержки государства или международных институтов”, – говорит она.
По словам собеседников ЕП, оптимистичный сценарий развития событий подразумевает значительное оживление рынка сразу после окончания “горячей фазы войны”. Рыночную поддержку будут оказывать международные организации и правительства других стран.
“Спрос на недвижимость будет только расти. Десятки тысяч семей остались без крова, поэтому поиск и предоставление им нового дома является главным приоритетом для государства. Кому-то из них будет предоставлено жилье по условиям программы покупки готового жилья у застройщиков, кто-то купит средства и загранучреждения, а кто-то справится самостоятельно”, – сказал Дим в комментарии.
Застройщики готовы участвовать в госпрограммах, предлагать специальные условия приобретения, подключать имеющиеся ресурсы и возможности. Но не каждый может дожить до времен большой реконструкции и развития жилья. По данным ЕП, отсутствие денежных поступлений во время войны ударило как минимум по двум столичным застройщикам. Они не возобновили работу на стройках и распустили штат.
Также, по неподтвержденной информации, некоторые застройщики начали сбрасывать и продавать готовые квартиры со скидкой 20-40%.
Война может спровоцировать новые банкротства на рынке недвижимости. Из-за низкого спроса на квартиры цены будут расти медленнее, чем стоимость строительства. Разработчики снизят маржу. В сочетании с отсутствием продаж у них может не хватить денег на достройку недостроенных домов. (bin.ua/Строительство в Украине и мире)