В 2021 году, по подсчетам аналитиков “Метриум”, доля ипотеки в столичных новостройках превысила 60%, тогда как еще два года назад не дотягивала и до 50%. При этом в некоторых востребованных проектах с привлечением заемных средств совершалось более 80% сделок. Доля ипотечных сделок на столичном первичном рынке с каждым годом растет. Если в 2019 году на них приходилось 49,3% от общего количества заключенных ДДУ, то в 2020 году – уже 56,9%, а в 2021 году – 62%. Востребованность жилищного кредитования подтверждается и данными Центробанка. За январь-декабрь 2021 года физическим лицам было выдано жилищных займов на 5,7 трлн рублей, что на 26,7% больше, чем в 2020 году и вдвое больше, чем в 2019 году. Чаще всего в ипотеку покупают студии, одно-, двухкомнатные квартиры и апартаменты: они составляют 81,8% от общего количества сделок с заемными средствами.
В 2021 году доля ипотечных сделок в массовых новостройках “старой” Москвы составила 68%. На долю 15 наиболее востребованных у ипотечных заемщиков проектов комфорт-класса по итогам 2021 года пришлось 42,7% от общего объема сделок с привлечением заемных средств. При этом среди них нет ни одного апарт-комплекса, что объясняется относительно небольшим объемом предложения в таких корпусах. Почти половина (7 из 15) самых продаваемых в ипотеку массовых новостроек по итогам 2021 года расположены на юго-востоке столицы. Популярность ЮВАО объясняется лидерством округа по объему предложения среди всех новостроек данного сегмента (это касается как квартир, так и апартаментов), а также доступной ценой (на 7,5% ниже, чем в целом по “старой” Москве).
В рейтинг наиболее востребованных у ипотечных заемщиков проектов массового сегмента попали сразу 8 комплексов от одного застройщика (ГК “ПИК”). На их долю приходится 54,7% от общего объема сделок с привлечением заемных средств в лидирующих 15 ЖК. В топ-15 самых продаваемых в ипотеку новостроек по итогам 2021 года вошло только три проекта, средневзвешенная стоимость квадратного метра в которых превышает среднерыночный показатель (263,2 тыс. рублей в декабре 2021 года). Это подтверждает смещение покупательского интереса в сторону доступных комплексов, которое мы наблюдаем с июля 2021 года, после фактического завершения программы льготной ипотеки.
В самых востребованных у ипотечных заемщиков проектах 60,7% сделок приходится на однокомнатные (31,3%) и двухкомнатные (29,4%) квартиры. Доля студий составляет 23,2%. Таким образом, на компактные лоты приходится 54,5% покупок в 15 самых продаваемых в ипотеку проектах. Наибольшая доля ипотечных сделок по итогам 2021 года зафиксирована в ЖК “Квартал Некрасовка”. В данном проекте с помощью заемных средств в минувшем году было приобретено 82% всех квартир.
В 2021 году в новостройках бизнес-класса с применением заемных средств было совершено 55% сделок с квартирами и 50% – с апартаментами. В 15 самых продаваемых в ипотеку проектах в прошедшем году было заключено 54,2% от общего количества таких ДДУ. Апартаменты представлены только в трех комплексах. Интересно, что 8 из 15 самых продаваемых в ипотеку новостроек бизнес-класса расположены в локациях, прилегающих к ЦАО. Точками притяжения выступают кластер “Даниловский-Южнопортовый-Лефортово” в южной части города и Хорошево-Мневники на северо-западе. В этих районах строится ряд проектов бизнес-класса, в том числе ЖК “Символ” и ЖК “Метрополия”, на протяжении нескольких лет входящие в топ самых востребованных на первичном рынке.
Также в рейтинг самых популярных у ипотечных заемщиков проектов вошли 4 проекта от застройщика “ДОНСТРОЙ”, 3- от MR Group, 2 – от Tekta Group. Всего на их долю приходится 69,4% от общего количества сделок с применением заемных средств в топ-15. В пяти комплексах из рейтинга самых продаваемых с использованием заемных средств проектов средняя стоимость квадратного метра превысила среднерыночное значение (394,1 тыс. рублей для квартир и 345,8 тыс. рублей для апартаментов в декабре 2021 года). Чаще всего в новостройках бизнес-класса с привлечением заемных средств приобретают однокомнатные квартиры: их доля в 2021 году составила 38,5% от суммарного числа сделок. На втором месте со значительным отставанием расположились двухкомнатные варианты, на которые приходится 27,5% от всех ДДУ. Доля студий по итогам 2021 года в общем объеме сделок составила 16%.
Таким образом, в 15 самых продаваемых в ипотеку новостройках бизнес-класса доля компактных вариантов (студий и однокомнатных квартир) в общем объеме сделок по итогам 2021 года составила 54,5%. Среди всех новостроек бизнес-класса активнее всего ипотекой в минувшем году пользовались покупатели апартаментов в МФК B’aires. Доля сделок с использованием заемных средств в данном проекте по итогам 2021 года составила 78,9%. Если брать проекты с квартирами, то наибольшая доля ипотечных сделок наблюдается в ЖК “Now. Квартал на набережной” (69%).
“Нет ничего удивительного в увеличении доли ипотечных сделок в проектах бизнес-класса, – отмечает Филипп Третьяков, вице-президент по маркетингу и продажам ГК “КОРТРОС” (девелопер ЖК Headliner, вошедший в топ-15). – Их целевая аудитория – те самые представители среднего класса, финансово грамотные и довольно предприимчивые, что позволяет им выбрать оптимальный момент и самый выгодный способ приобретения недвижимости”.
По итогам 2021 года доля ипотечных сделок в общем объеме заключенных ДДУ в премиальном сегменте составила 47% для квартир и 36% – для апартаментов. При этом на 15 самых востребованных у ипотечных заемщиков проектов в данном классе в 2021 году приходилось 82,6% от суммарного количества покупок с привлечением заемных средств. Апартаменты представлены в 4 проектах. 10 из 15 наиболее продаваемых в ипотеку новостроек премиум-класса расположены в северной и западной частях города. Причем 4 первых места заняли проекты (ЖК Symphony 34, Mod, Prime Park и SLAVA), которые находятся в САО и СВАО.
Треть из топ-15 самых популярных у ипотечных заемщиков премиальных проектов реализуется одной компанией – MR Group. Застройщик “ИНТЕКО” и Ant Development возводят по два проекта, остальные девелоперы – по одному. “Тренд на увеличение доли ипотечных сделок в последние несколько лет фиксируется и в премиальном сегменте, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Более того, на нем не сказалось фактическое завершение льготной ипотеки в середине 2021 года. Думаю, что в 2022 году на покупки с привлечением заемных средств будет приходиться не менее 35-40% от общего количества сделок в новостройках премиум-класса”.
В рейтинг наиболее продаваемых в ипотеку премиальных проектов вошли шесть комплексов, средняя стоимость квадратного метра в которых превышает среднерыночное значение (678,9 тыс. рублей в декабре 2021 года). Чаще всего в премиальных новостройках в ипотеку приобретают двухкомнатные (36,8% от общего числа сделок с заемными средствами) и трехкомнатные варианты (27,4%). При этом доля студий (4,6%) в 8 раз ниже, чем доля самой востребованной типологии.
В новостройках премиум-класса активнее всего пользовались ипотекой покупатели квартир в ЖК “Врубеля 4”. Доля сделок с привлечением заемных средств в данном проекте по итогам 2021 года достигла 64,7%. “Увеличение в 2021 году доли сделок с привлечением заемных средств в премиальном сегменте вызвано сразу несколькими причинами, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Среди покупателей квартир в нашем проекте немало владельцев крупных компаний, для которых ипотека представляет собой гораздо более выгодное решение, чем вывод средств из бизнеса. Кроме того, банки готовы предложить VIP-клиентам особые условия”.
В 2021 году доля сделок с привлечением заемных средств в элитных новостройках составила 32% для квартир и 21% – для апартаментов. На долю 5 самых продаваемых в ипотеку проектов элитного сегмента приходится 67,6% от общего количества сделок с использованием заемных средств. При расчете данного показателя не учитывались покупки в уже введенных в эксплуатацию комплексах. Апартаменты представлены в 2 проектах. Чаще всего в ипотеку приобретают элитную недвижимость в районе Хамовники: в данной локации расположены 2 из 5 проектов, входящих в перечень самых продаваемых.
Следует отметить, что данные комплексы (ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE и Roza Rossa) заняли первое и третье места по количеству ипотечных сделок в топ-5, а суммарно на их долю приходится 42,3% всех покупок с использованием заемных средств. Только в двух проектах, вошедших в рейтинг самых продаваемых в ипотеку новостроек элитного сегмента по итогам 2021 года, средняя стоимость квадратного метра превышает среднерыночную (1 432,9 тыс. рублей в декабре 2021 года). Чаще всего в элитном сегменте в ипотеку в 2021 году приобретали многокомнатные лоты (37,5% от общего количества сделок с заемными средствами). На втором месте – трехкомнатные квартиры, доля которых по итогам прошлого года составила 31,3%. Наибольшая доля покупок с привлечением ипотеки в элитном сегменте по итогам 2021 года зафиксирована в ЖК “Тессинский 1”. В нем при помощи заемных средств было совершено 52,4% сделок.
В 2021 году общем объеме заключенных ДДУ в проектах ТиНАО доля ипотечных сделок составила 68%. При этом на 15 самых продаваемых с использованием заемных средств проектов приходится 85% от суммарного количества таких покупок. Все входящие в данный рейтинг новостройки Новой Москвы сосредоточены в границах НАО. Более того, первые четыре места в топ-15 таких проектов заняли комплексы, расположенные в поселении Сосенское. Благодаря близости к столице, развитой транспортной (4 действующих станции метро и 2 перспективные, Калужское шоссе, магистраль Солнцево-Бутово-Видное), общественно-деловой (ОДЦ “Коммунарка”) и социальной инфраструктуре, данная локация пользуется популярностью у покупателей.
По итогам 2021 года в топ-15 самых продаваемых проектов ТиНАО вошли 4 ЖК от компании ГК “А101”, по 3 – от ГК “ПИК” и ГК “Самолет”, 2 – от застройщика “Инвесттраст”. При этом комплексы от ГК “А101” заняли первое и третье места. “С помощью ипотечных кредитов в ТиНАО в 2021 году было приобретено больше квартир, чем в 2020 году, несмотря на фактическое окончание ипотеки с господдержкой для Москвы и рост ипотечных ставок, который был зафиксирован осенью, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК “А101” (девелопер ЖК “Скандинавия”, “Испанские кварталы”, “Москва А101”, “Белые ночи”, “Прокшино”, “Южные сады”). – ТиНАО демонстрирует устойчивое развитие, при этом отдельные локации могут опережать другие по уровню социальной инфраструктуры, разнообразию доступных жителям сервисов и другим параметрам. Это порождает два разнонаправленных тренда в ценовой политике.
Однако специальные ипотечные программы, в том числе субсидированные девелоперами, расширяют “окно возможностей” для клиентов. Поэтому в части объемов продаж лидируют проекты с высокой стоимостью квадратного метра, которая обусловлена, в частности, наличием в проекте качественной рекреационной и торгово-сервисной инфраструктуры, интересными решениями в благоустройстве, набором товаров и услуг в пешей доступности”. В 9 из 15 наиболее востребованных в 2021 году у ипотечных заемщиков проектов средняя цена квадратного метра превышала среднерыночный показатель декабря 2021 года (209,5 тыс. рублей). Подобное соотношение диаметрально противоположно ситуации в “старой” Москве.
В 2021 году в Новой Москве в ипотеку чаще всего приобретались однокомнатные (33%) и двухкомнатные квартиры (32,7%): на их долю приходится почти две трети (65,7%) сделок с использованием заемных средств. Сопоставимы доли студий (16,5%) и трехкомнатных квартир (16,1%). Наибольшая доля сделок с использованием заемных средств в Новой Москве по итогам 2021 года зафиксирована в ЖК “Остафьево” – 82.6%. Это рекордный показатель в целом по столичному рынку недвижимости
“Доля сделок с привлечением заемных средств на первичном рынке столицы в прошлом году продолжила увеличиваться, даже несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки летом 2021 года, рост ключевой ставки и удорожание ипотечных кредитов, – резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании “Метриум” (участник партнерской сети CBRE). – Из интересных тенденций отмечу, что помимо традиционно востребованных у покупателей массовых проектов и новостроек ТиНАО, ипотеку все чаще используют для приобретения квартир или апартаментов в высокобюджетных комплексах”. (INFOLine/Строительство в Украине и мире)