Множество переменных в экономическом, энергетическом и геополитическом секторе, свидетелями которых мы становимся, делают вопрос о том, что будет с ценами на новостройки в Украине в 2022 году, как никогда актуальным.
Если отвечать на него коротко, то понимание основных законов рынка и анализ реальной ситуации позволяет уже сейчас сказать: падать цены на недвижимость не будут, напротив – сохраняется потенциал к дальнейшему росту.
Другое дело, насколько быстро будут дорожать квадратные метры. Есть два основных возможных сценария для рынка первичной недвижимости Украины на 2022 год. Первый предполагает более умеренный рост средневзвешенной стоимости квадрата в пределах 3,5 – 5% за квартал и 15 – 20% по результатам года.
Сдерживающими факторами для более стремительного удорожания, которое мы наблюдали в 2021 году, станет произошедшая к концу года корректировка цен на сырьевых рынках и небольшое проседание платежеспособного спроса, связанное с психологическим настроением инвесторов и покупателей.
Проще говоря, ситуация в геополитическом секторе и то напряжение, которое повисло в воздухе, заставляют украинцев несколько повременить с покупкой. Однако этот отложенный спрос, скорее всего, даст о себе знать уже к началу – середине весны, если градус напряжения снизится.
Недвижимость была и остается проверенным способом не только сохранить свои средства от инфляции, но и приумножить их.
С учетом того, что средние годовые ставки по депозитам демонстрируют устойчивое снижение и сегодня гривневый вклад в банке принесет его обладателю 7,2% годовых (за год падение составило 3,2 п.п.) минус 19,5% накопленной суммы, где 18% съедает налог на доход, а 1,5% – военный сбор, инвестиции в ликвидные квадратные метры на данный момент в среднем в 4-5 раз выгоднее.
Не стоит упускать из виду также тот факт, что дефицит ликвидного предложения за последние два года благодаря коронавирусу и пробуксовыванию реформы ГАСИ превысил 35%, а распроданность в популярных форматах новостроек (экокомплекс, мини-полис, полифункциональный район/квартал, МФК, live-work-play, сервисные ЖК), которые еще строятся, выросла в среднем до 60%. Давление спроса на предложение будет достаточно высоким.
Поэтому вполне может повториться ситуация 2021 года, когда ликвидное предложение вымывается быстрыми темпами, цены в сегменте комфорт+ и бизнес-классе растут сильнее за счет перераспределения платежеспособного спроса и высокой строительной динамики, а масс-маркет вынужден балансировать за счет дисконтов и спецскидок или вообще демпинговать в открытую.
Кроме того, если внимательно отследить ценовую динамику на сырьевых рынках, изменения стоимости строительных материалов, учесть удорожание строительных работ и услуг подрядчиков, сразу становится понятно, что ценам падать некуда.
Рост себестоимости непосредственно коррелирует с ценами на недвижимость, а кризис в энергетическом секторе тянет вверх энергоресурсы и ведет к ускорению инфляции.
В 2022 году продолжит заметно дорожать стальная арматура, кабели и электрика, а также бетон, цемент, керамоблок и утеплитель – даже с учетом прогнозируемой корректировки цен эти стройматериалы могут вырасти на 20%. Рост стоимости щебня, песка, лака и красок в таком случае составит порядка 12-15%.
Второй сценарий предполагает более стремительное удорожание средней стоимости квадрата, если инфляция опять выйдет за пределы ценового диапазона и продолжатся скачки цен на сырьевые товары. Еще одним фактором, который может давить на цену, станет реальная динамика цен на энергоресурсы.
Напомню, что котировки нефти марки Brent с $50/баррель в начале 2021 года уже к середине осени скакнули выше $85/баррель. И даже с учетом того, что потом произошел откат до $70/баррель, прогнозы мировых аналитиков на 2022 год свидетельствуют об ожидаемом витке подорожания. Еврокомиссия говорит о $79/баррель, а банки Morgan Stanley и Bank of America – о $82 и $85/баррель соответственно. Ситуация в газовом секторе тоже не самая простая, даже с учетом того, что в декабре стоимость фьючерсов заметно снизилась.
Если, предположим, инфляция ускорится, сырьевые товары, в том числе арматура и древесина, опять ловят ценовое ралли, ускоряются темпы удорожания стройматериалов и рабочей силы выше 20%, то годовая динамика средневзвешенной цены квадрата на первичном рынке недвижимости выйдет за пределы 20% на 8-10%.
Учитывая сигналы о корректировке цен на сырьевые товары и налаживании логистических и цепочек сбыта, прогнозы для украинской экономики на 2022 год, а также рыночные факторы (уровень и темпы роста платежеспособного спроса), мне кажется, что более логичен первый вариант – рост цен на уровне 15-20% в среднем по рынку; на 25 -30% в комфорт+ и от 30% в бизнес-классе. Однако, повторюсь, оба сценария имеют место быть, в зависимости от того, как именно будут развиваться события в дальнейшем.
Резюмируя: даже при условии наличия сдерживающего фактора – уровня платежеспособного спроса и его активности – цены на недвижимость в 2022-м падать не будут. Возможны периоды рыночного затишья и корректировки средневзвешенной стоимости, но в ликвидных комплексах в сегменте комфорт+ и бизнес-классе будет продолжаться восходящая динамика.
Покупать нужно тогда, когда имеется запрос и ресурс для его реализации. Если вы рассматриваете вариант для частных инвестиций, то вложения в квадратные метры в 2022 году по-прежнему сулят хорошую доходность при правильно выбранных стратегии и ЖК.
Учитывая временное сезонное и психологическое ценовое затишье, которое к весне, вероятно, закончится, сегодня можно рассмотреть покупку недвижимости в новостройках еще без учета корректировки цен девелоперами.
Но гоняться за скидками и спецпредложениями – гиблое дело и большой шанс попасть впросак. Потому что это может быть сигналом как минимум о распродаже неликвидных планировок, еще хуже – о финансовых или других проблемах компании.
Никто строить себе в убыток, когда себестоимость растет, при здравом уме не станет. Это экономическое самоубийство и никак иначе. Всегда смотрим на концепцию, локацию, формат, инфраструктурное наполнение, архитектурный проект, пространственное зонирование, квартирографию, строительную динамику, опыт девелопера и его портфель, а потом – принимаем взвешенное решение.
Советую остановиться на стратегии перепродажи и обратить внимание на комплексные проекты развития территорий с многофункциональной инфраструктурой и высоким рекреационным потенциалом. Ходовыми вариантами будут площади 45-65 кв. м в жилой недвижимости, а также коммерческие помещения площадью 60 -120 кв. м.
Повышает ликвидность лота наличие просторной террасы, балкона или лоджии, которые можно превратить в дополнительную функциональную зону в квартире. Обратите внимание на европланировки – квартиры с большой кухней и отдельной комнатой, то есть правильным разграничением пространства для отдыха и общения домочадцев и встреч с друзьями.
В условиях пандемии как никогда возросла роль рабочей зоны в квартире или пространства, где можно комфортно ее организовать, а также healthy lifestyle инфраструктуры. Обратите внимание на наличие спортивных объектов в комплексе, в том числе различных зон: воркаут, площадки для занятий йогой, маршруты для безопасного джоггинга. Повышает ценность лота урбан-парк на территории, а также наличие зеленых зон рядом с комплексом. (thepage.ua/Строительство в Украине и мире)