Киевские пригороды начали активно застраиваться новым жильем 10-12 лет назад. С тех пор спрос и предложение квартир в городах и населенных пунктах вокруг столицы ежегодно растет. По состоянию на октябрь, в пригороде Киева строили 147 жилых комплексов. Это на 14 ЖК больше, чем год назад.
Комплексная жилая застройка пригородов развивается бешеными темпами. Ежегодно за городом вводят в эксплуатацию все больше квадратных метров жилья. По состоянию на 2020 г., Киевская область уже обошла Киев по количеству сданного жилья (по данным реестра ГАСИ, соотношение составило 58% на 42% в пользу области).
Мотивы этого явления понятны: средняя стоимость 1 кв. м нового жилья за городом ниже на 35%, стремительное развитие инфраструктуры населенных пунктов позволяет реализовать большинство ежедневных потребностей, особенно при дистанционной работе, красивая природа, парки, набережные и водоемы, которые есть почти во всех районах пригорода, состояние жилфонда и окружающей среды в городах-спутниках часто лучше, чем в некоторых микрорайонах столицы, где можно приобрести относительно бюджетное жилье.
Наибольшим спросом в пригородах пользуется малоэтажная застройка – до 6 этажей, отметил президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита. Также особое внимание покупатели обращают на инфраструктуру внутри жилого комплекса, поскольку после карантина люди поняли, что квартира – это не только место для сна. Появились потребности в жилье, которое было бы удобным для работы и учебы.
Самыми популярными среди покупателей являются жилые комплексы, которые находятся на расстоянии до 20 км от Киева; имеют удобное транспортное сообщение с Киевом и соседними населенными пунктами; имеют рекреационный и досуговый потенциал (наличие мест для занятий спортом и хобби, современные и интересные детские площадки, а также зоны для прогулок); имеют объекты инфраструктуры (школы, детские сады, кафе, рестораны) или потенциал для их строительства.
“Многие потенциальные покупатели обращают внимание на безопасную, преимущественно закрытую для посторонних территорию, наличие паркинга, а также использование качественных стройматериалов”, – объясняет Юрий Пита.
Что же касается классов жилья, которое строится в пригороде, то большинство ЖК, по классификации самих застройщиков, относится к комфорт-классу (50-60%).
По данным руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константина Олейника, происходит естественное сегментирование: предложение “недорогого” жилья (“эконом”/”комфорт-“) перемещается в пригороды, стимулируя повышение класса ЖК в Киеве по более высокой цене.
Кроме того, в пригороде активно развивается формат “город в городе” в различных его проявлениях. По оценкам риэлторов, это основной новый формат новостроек области.
По данным АСНУ, самыми популярными направлениями для строительства являются Бучанское, Бориспольское, Броварское и Обуховское. В этих районах возводится почти две трети от всего количества новостроек Киевской области.
Преимуществами этих направлений являются более низкие цены на жилье и рекреационный потенциал. Это особенно касается Бучанского направления, которое включает в себя Бучу, Ирпень и Гостомель. Например, квадратный метр жилья в Буче стоит 19 тыс. грн., при этом в Киеве – минимум 23 тыс. Цены в пригородных объектах в среднем на 35-40% ниже, чем в аналогичных киевских.
По данным портала LUN.ua, однокомнатная квартира площадью 37 кв. м в Киеве обойдется в среднем в 1,6 млн. грн., а в пригороде квартира такой площади стоит 920 тыс. грн.
Дороже всего будет стоить жилье в Вишневом (23 тыс. грн./кв. м), Вышгороде (22,1 тыс.) и Ирпене (21,4 тыс.). Дешевле всего – в Борисполе, Броварах, Гостомеле (по 18 тыс. грн./кв. м).
Важным нюансом является то, что 55-60% всех квартир в пригороде реализуется на начальных стадиях строительства, из них более 50% – это инвестиционные сделки. По таким сделкам жилье приобретается с целью сохранения и приумножения средств.
Большинство жителей пригорода работает в столице. Именно поэтому они выбирают города-спутники, которые находятся максимально близко к Киеву (оптимально – в радиусе 20 км) и имеют регулярное транспортное сообщение. В эту категорию попадают Бровары, Вышгород и Вишневое. Из них лишь Бровары достаточно самодостаточны, а не привязаны де-факто к инфраструктуре Киева.
По информации ProfiDOM.com.ua, каждый из городов-спутников имеет свои преимущества и недостатки. Например, главным преимуществом Вышгорода является близость к Киеву, парковые и лесные зоны, большая прогулочная набережная Киевского моря. Однако в городе ощущается нехватка ТРЦ, кинотеатров и книжных магазинов. Лучшей инфраструктурой могут похвастаться Бровары. В городе достаточно школ, садов, больниц, супермаркетов и тому подобное.
Буча, Ирпень и Борисполь расположены дальше от столицы. Среди преимуществ этих населенных пунктов – парковые зоны и собственная развитая инфраструктура, но ощущается острая нехватка детских учреждений. Обратной стороной медали всех этих городов являются пробки на трассе до столицы, в которых можно потерять не один час.
Главная причина этого в том, что Киеву так и не удалось создать полноценную агломерацию: город не предусмотрел удобное и эффективное сообщение со своими пригородами. Сюда не ездит муниципальный общественный транспорт, а проект Генплана столицы не предусматривает строительство метро в пригород.
Эксперты отмечают, что имеющиеся тенденции на рынке недвижимости пригородов столицы в ближайшие годы сохранятся – спросом будут пользоваться концептуальные ЖК, которые могут удовлетворить потребности различных категорий покупателей. Это означает, что точечная застройка будет происходить преимущественно в локациях с развитой инфраструктурой: в центре или вблизи больших ЖК.
Что же касается цен на жилье, то в ближайшие полгода рост замедлится. Помешать этому может либо резкий рост спроса, либо резкое падение гривны и “ураган” инфляции.
Кроме того, рост цен выше платежеспособного спроса может привести к оттоку покупателей. Все же цена – самое конкурентное преимущество пригородной застройки перед столичной. Зато можно говорить, что на первичном рынке “ниша” покупателей первичного жилья уже заполнена примерно на 80%. (ProfiDOM.com.ua/Строительство в Украине и мире)