По Киеву прошла мощная волна обысков – в том числе правоохранители посетили столичный Департамент архитектуры. Интересовали их “градостроительные условия и ограничения” – очень скандальный документ.
“Градостроительные условия”, или МУО – это один из основных документов на любое строительство. Этим документом власть определяет градостроительные и архитектурные требования к объекту строительства – что, как и в каких параметрах она позволяет застройщику делать на определенном участке киевской земли.
С 1999 по 2008 год этот документ назывался “архитектурно-планировочной задачей” (АПЗ) и выглядел кардинально иначе, чем сейчас. Эти документы были довольно масштабные по объему (около 10 страниц), не содержали отправительных ссылок и, если строительство откладывалось, действовали в течение всего двух лет. В АПЗ, кроме общей информации, город предоставлял:
- Характеристику земельного участка: площадь, границы, принадлежность к охранным зонам, планировочные ограничения, наличие и характеристику существующих зданий, сооружений и зеленых насаждений, характеристику использования смежных участков и действующих и проектируемых инженерных сетей, особые условия вроде рельефа, сейсмичности и гидрогеологических особенностей и т. д.;
- Градостроительные требования: условия размещения будущего объекта по красным линиям улиц и границам участка, ограничения по высоте/этажности, требования к разработке задачи на реставрацию, условия использования подземного пространства, требования к благоустройству и озеленению, сооружению МАФов и обустройству элементов наружной рекламы, требования с учетом потребностей для лиц с ограниченными возможностями, противопожарные требования и пр.;
- Объемно-планировочные требования: требования к изменениям функционального назначения объекта, отдельных элементов объекта (детали фасадов, интерьеры, благоустройство, наличие произведений искусства), использованию первых этажей и встроенных помещений, совмещению функций, расположению помещений для общественных потребностей, с учетом потребностей для лиц с ограниченными возможностями и пр. В случае размещения объекта в зонах с особыми архитектурными требованиями АПЗ могла содержать также данные о рекомендуемом материале или цветах внешней отделки;
- Инженерно-технические требования: требования по водоснабжению, канализации, теплоснабжению, электроснабжению, радиофикации, электросвязи, газоснабжению, наружному освещению, отводу ливневых вод, телефонизации, телевидению, диспетчеризации, энергосбережению, обеспечению санитарных требований, сбору, вывозу, утилизации или захоронению мусора и строительству пожарных депо.
С одной стороны, такая детализация сильно ограничивала бизнес и создавала условия для коррупции. С другой – защищала Киев от хаоса, что можно было воочию убедиться, ведь до 2008 года скандальных застроек в городе было крайне мало.
Однако в 2008 году был принят комплексный Закон Украины “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству”. Он был направлен на создание благоприятных условий для инвестиций в строительство и другие позитивные моменты, но на практике заложил бомбу замедленного действия, последствия работы которой мы можем наблюдать сейчас. Этим законом АПЗ изменила название на МУО и начала содержать гораздо меньше информации. Градостроительные и объемно-планировочные требования сильно сократились, а вместо инженерно-технических требований в МУО начали просто предоставлять перечень юридических лиц, к которым застройщику надо обратиться по техническим условиям.
Внезапно систему выдачи МУО упростили в 2011 году согласно Закону “О регулировании градостроительной деятельности”. Этот закон изменил систему градостроительства и действует по сей день. Целью его принятия было очередное создание благоприятных условий ведения бизнеса и развитие строительной и смежных отраслей. Он был разработан представителями государственной власти с Минрегионстроя совместно с ассоциациями строителей, в том числе с Львом Парцхаладзе, президентом Конфедерации строителей Украины. Законом введена бессрочность генеральных планов, сокращено время прохождения процедур и согласно этому документу вернули в “градостроительные условия” небольшое количество ограничений.
Третий раз система изменилась в 2017 году в результате принятия Закона “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по усовершенствованию градостроительной деятельности”. С 2017 года и по сей день МУО, кроме общей информации, должны содержать: данные о соответствии целевого и функционального назначения земельного участка градостроительной документации на местном уровне; предельно допустимую высотность объекта; максимально допустимый процент застройки земельного участка и плотность населения в пределах квартала или микрорайона; минимально допустимые расстояния от объекта до красных линий, линий регулирования застройки, существующих зданий и сооружений; планировочные ограничения (охранные зоны, границы исторических ареалов, зоны регулирования застройки, зоны охраняемого ландшафта, зоны охраны археологического культурного слоя, прибрежные защитные полосы, зоны санитарной охраны); охранные зоны объектов транспорта, связи, инженерных коммуникаций, расстояния от проектируемого объекта к существующим инженерным сетям.
Таким образом произошло постепенное превращение большого и детального АПЗ в совершенно иной документ, который мы имеем сейчас – двустраничный перечень ссылок на законы и строительные нормы, которые застройщику рекомендуется не нарушать.
И даже эти остатки требований города к застройщику постоянно и безнаказанно нарушаются. Например, вместо установления точного ограничения высоты МУО зачастую предусматривает, что окончательная высота и этажность должны быть определены проектной документацией (то есть решить это должен сам застройщик). Или МУО могут быть выданы на строительство жилого дома на территории, принадлежащей к общественным зданиям и сооружениям, либо со ссылкой на проект Генплана, которого никто не видел. Это незаконно, однако документ при этом существует.
Поэтому благодарить за коренное изменение правил строительства нужно постепенную реформу градостроительства 2008?2017 годов. Которая действительно упростила жизнь для строительных бизнес-структур и в то же время привела к искажению облика города. (nv.ua/Строительство в Украине и мире)